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  • 公积金贷款和商业贷款有什么不同?

    目前在中国买房有两种付款方式,一、全款;二、贷款。贷款又分为商业贷款和公积金贷款两种。商业贷款可以用来买住宅、商住;公积金贷款不能用于购买商住,只能用于买住宅、装修、租房等。公积金贷款和商业贷款方式对于购房者到底有哪些不同呢?一、 贷款成数对于首次购买普通自住房,公积金贷款的首付都可以付到3成,虽然住房商业贷款也可以付到3成,但各家商业银行还存在一些其他的政策来限定比例。相比较,利用公积金贷款与商贷购买普通自住房,贷款成数差异不大。二、贷款利率目前,5年以上公积金贷款利率为3.25%(年),商贷利率为4.9%(年),在房贷政策最优惠的时期(现在听来更像是一个传说,转瞬即逝),商贷利率最多可以打七折,也就是5年以上利率降至3.43%,两者仅相差0.18个百分点,利率差异可以忽略不计。但贷款利率方面来说,使用公积金贷款还是比商贷更划算。三、贷款额度和期限一般来讲,普通购房者在办理商贷时,除自身收入情况会影响到贷款额度外,商业银行的住房贷款额度上限足够用,而公积金受缴纳人群及地区特点,对个人及家庭贷款额度是有所限制的。例如,成都个人单笔住房公积金贷款额度为40万元;广州市住房公积金贷款个人额度为50万元,北京市住房公积金贷款额度是80万,如果评级评到3A级别的话可以到80万*(1+30%)=104万。公积金与商贷的贷款期限最长都可达到30年,两者在贷款期限这一政策点上基本一致。但商贷的额度上限更大一些。为此,还有一部分购房者选择混合贷。四、还款方式商业银行可谓百花齐放,可选择的方式众多,而公积金贷款的方式相对较单一。值得一提的是,最近,随着多地首套房商业贷款利率重回九折,公积金贷款同样遭到收紧,难度变得更大,部分房源的放款时间长达两个月,甚至有地区开始收紧公积金贷款。可见,商贷的操作途径更灵活。综上所述,公积金贷款与商业贷款各有优缺点,购房者在决定采取哪种方式进行贷款购房时,应充分考虑到两种方式的特点,依照自身实际情况选择贷款方式。如购房人购房借款额度相对较大,首付又短时间凑不齐,可选择商业贷款;又或者购房人并未缴纳公积金,商贷亦是不二选择;但如果购房人对利率敏感程度较高,希望尽可能地节省利息,那么应该选公积金贷款。大家可根据自身实际情况选择。此外,建议各位热心的网友,除了在选房、买房、贷款时作出正确选择外,更需要一个乐观的心态看待房子。在家庭经济情况还未达到相应基准的情况下,在买房梦想与现实有落差时,租房也是一个不错的选择。

  • 二手房交易必须注意这四类风险

    其一利用公证先卖后过户花招不少业主找到买家后选择到公证处公证转让房屋,再约定等房子5年期限到了后再办理过户转让手续。后果:到公证部门办理交易公证手续的花费,与全额征收营业税及附加费相比,确实便宜很多。法济律师事务所的高律师认为,只公证不过户,使购房者承担了较多风险。因为房屋实行的是登记备案制,即使进行了公证,在未办理产权过户前,房屋的产权仍属卖方。在此期间,若卖方私自将房屋卖给第三方,房屋的产权就会发生变化。有买家说,我可以要求把房产证拿在我手上,但高律师指出,卖方可以办理遗失手续取得新的房产证,并将房屋产权过户给新的买家。地税工作人员还表示,这种避税办法下买方契税是始终不能免的,只有卖方占了税收便宜,但风险却全是买方承担。还有,业主如果因资金短缺还可以拿房产去抵押贷款,当发生还款困难,银行是有权利收房的。如果遇上卖家私自抵押或者进行二次销售,找得到原业主还好,要是他跑了找不到,那就成无头官司了。其二 签订合同先租后卖花招针对5年内转让房屋全额缴纳营业税及附加费的政策,一些卖方与买方约定,买方先以租赁的方式入住,5年期限到了以后双方再按约定价格交易过户,到时租金就抵房价。后果:这种方法和第一种方法一样,也是卖方节省了售房的营业税及附加费,买方却要承担很大风险。如果几年后房屋价格上涨了,房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子,这对于买方来讲,则要承担由此带来的诸多机会成本。同时卖方还有可能在此期间将此房抵押或另外出售,对于买方而言法律风险极大。另外,地税部门的工作人员指出,卖方虽然少交了卖房子的营业税及附加费,但在租赁期间必须依法承担房屋出租的营业税及附加费、房产税、个人所得税等。其三 假赠与真卖房花招我国现行税法规定,对私人赠与房屋的行为不征收营业税。由于税务机关人力限制,不可能对每一笔赠与行为进行核实,所以假赠与真卖房,也是一种比较流行的逃税花招。后果:地税部门工作人员指出,为防止房屋买卖双方利用假赠与行为偷逃税,国家税务总局最近已经出台新规定,要求个人赠与房屋必须提交有效证明材料(如公证书),经审核后才能免税,而且规定这种行为税务机关不能开具发票。新规定最关键在于,受赠方在以后转让房屋时会面临高额的税收,其个人所得税将按销售收入扣除合理税费后的20%征收,重要的是明文规定不得核定征收(成都市核定征收率是1%)。对不是通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房,受赠人再转让房屋时的营业税,其购房时间将从受赠者取得房屋时间算起,而不能从赠与人取得房屋时算起。假赠与让卖方少交了营业税,买方却要面临未来出售房屋时高额的个人所得税,很不划算。高律师提醒,采取假赠与真买卖的方式转移房产,对买方来说还存在很大的交易风险。比如确定付款方式就是一个难题。因为卖方在房屋产权转移之前可以随时撤销赠与,即使买方已付了定金,也对出售方没有约束力,定金很难受到法律保护。此外,《合同法》规定:“赠与的财产有瑕疵,赠与人不承担责任。”换言之,如果买方收到的房屋有质量问题,也不能要求原主人予以赔偿。其四:签订“阴阳合同”花招这是最为普遍的做法,许多中介公司建议买卖双方在签订真实合同之外,另外再签一个假合同,把售房价格定得比市场价格低很多,以达到少缴税的目的。这种方法虽然缴了营业税、个人所得税和买方契税,但因为合同交易价格低了,纳税额相应减少。后果:地税部门工作人员指出,这是一种偷税行为,如果被发现,买卖双方除了补缴税款还将面临数倍罚款。我市房地产交易中心征税窗口就曾发现这样的行为,并被移交税务稽查部门进行处罚。高律师指出,二手房交易中使用“阴阳合同”,对买方很不利。一旦买方想再次将房子转让时,将面临两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴税时也会相应多缴个人所得税,而个人所得税的税率是20%,远远高于营业税和契税的税率。对卖方而言也有风险,如果是过户前对方只付了部分房款,约定过户后再付款,等过户后买方动起歪脑筋,坚持以申报的合同价为据,剩下的差价不予给付,卖方还得承担法律纠纷。地税局提醒房屋买卖双方,为了逃避房屋转让税收采取的种种花招,都隐藏着交易风险、法律风险、税收风险,而且往往获利的是卖方,而买方却处于极不利的地位。所以房屋交易双方,不要费尽心思去省点税钱却惹来大麻烦,更不要听信少数不诚信的房屋中介,因为一旦出了税收、法律纠纷,中介完全可能置身事外,当事人却要陷身其中。房屋毕竟是咱老百姓的大额资产,拿到安心房,能睡安心觉,才是头等大事。

  • 夫妻共同贷款买房有哪些好处?需要注意什么

    随着房价的不断上涨,总房款越来越多,很多普通家庭无法支付高额的房款,所以会选择贷款的方式买房。但是,由于某些贷款额度的限制,很多夫妻会选择双方共同贷款来减少房贷带来的压力。那么,夫妻共同贷款买房有哪些好处呢?需要注意什么呢?一、夫妻共同贷款买房有哪些好处?1、扩大贷款额度,减轻经济压力不少银行在审批住房贷款的时候,都要求每个月的还贷额不能超过贷款人月收入的一半,不满足要求就不能贷款。但是如果两人共同贷款就会轻松许多。2、公积金贷款省利息由于房价较高,所以有时候公积金贷款并不够用,夫妻一起申请住房贷款,可以扩大公积金的贷款额度。目前,五年以上公积金贷款的利率是3.25%,而五年以上商业贷款基准利率是4.9%。所以相比商业贷款,公积金住房贷款所需要支付的利息自然也会减少。二、夫妻共同贷款买房要注意什么?1、签约时双方必须亲自到场当以夫妻名义共同申请房贷时,银行需同时考察两人的资质,办理相关手续时也必须同时签字。2、主贷、次贷有讲究夫妻共同贷款买房并不意味着夫妻双方都是主贷人。在面签时,银行信贷员会询问,将夫妻中哪一方设为“贷款人”,哪一方设为“共同贷款人”参与还款。在确定主贷款人、次贷款人时,一定要根据实际情况来定,可以从收入、征信、年龄这几方面分析。a.收入主贷人应选择收入更高更稳定的一方。银行会通过收入证明或银行流水来评估申贷者的还款能力,所以在面签时,把收入高且稳定的一方作为主贷人,银行更容易批贷放款。b.征信银行在放贷之前,会查询夫妻双方的个人征信。一般情况,要将征信良好的一方作为主贷人,因为夫妻共同贷款买房时,只要有一方征信存在问题就会影响房贷审批。一般来说,如果主贷人征信记录有问题,银行一般不会受理贷款申请。如果主贷人征信良好,“共同贷款人”存在一些征信问题,但后来已经解决,一般不会影响银行批贷放款。c.年龄在收入、征信都相差无几的情况下,主贷人应选择更年轻的一方,主贷款人越年轻,获得的贷款年限就越长。3、所占份额提前定好在夫妻共同贷款买房时,财产所占份额各是多少需提前确定,以免日后产生纠纷。在共同贷款购房的过程中,即使房产证上没有出现另一方的名字,也不影响其对房屋享有所有权。但目前有少数夫妻的财产实行AA制,在共同贷款买房时就需要考虑财产份额问题。根据相关法律规定,所有者可以选择共有形式,如果是选择共同共有,则双方享有的权益相同;如果按份共有,则需要提前分割,并在房产证上载明。关于夫妻共同贷款买房的好处以及注意事项小编就介绍到这里了,希望能给你带去帮助。