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http://house.tom.com　 2004年10月29日　　　来源： 　　　21世纪经济报道



本报记者　贺来来　上海报道


　　关于麦其里地块，有两种截然不同的定性。徐计投综合2001年29号、徐府土2001第65号文件对麦其里地块的处置和认定显然与土地储备的正常操作流程相抵触。那么这样的一种土地储备，它的出处究竟在什么地方？


　　10月16日下午，“21世纪旧区改造发展方向的论坛”在上海嘉定举行，各区房地局领导及相关专家就旧区改造问题进行讨论。


　　与此同时，位于上海市徐汇区的麦其里地块，尚未搬迁的70余户居民代表，也在为同样的主题商议着，唯一的区别在于，他们所讨论的一切都关乎个人利益。“两年多，原本的期待，几乎变成噩梦一场。”面对早已如废墟般的家，冯女士感叹，拆迁经历滋味各不相同，而该地块由“民心工程”变身土地储备的过程，更令他们唏嘘不已。


　　“民心工程”变身土地储备


　　麦其里地块性质的转变，所引发出的系列拆迁补偿问题，表明旧区改造俨然是一个困局。


　　上海市政府上世纪80年代末出台的一份统计数据显示，上海有危棚简屋365万平方米；市中心10个区280平方公里内居住着706万城市居民，市区人均居住面积5.6平方米，全市有30多万户人均居住面积低于4平方米，还有3万多户人均居住面积不足2.5平方米；住房成套率仅31.6％。


　　从1992年开始，上海市政府就开始了一系列旧区改造行动，并制定了一系列优惠政策，通过减免或缓交原来应该由政府收取的土地出让金、手续费、管理费等优惠措施，降低动迁成本，把土地价全部投入到动迁中，让动迁居民得益。2001年，上海开始新一轮旧区改造，瞄准改造呼声依旧强烈的2000万平方米旧式里弄、特别是二级以下旧里成片地区进行改造。


　　2001年2月和4月，上海市相继出台了《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》(沪城建2001第0068号)、《鼓励动迁居民回搬试点地块报批办法》(沪城建2001第212号文件)。新政策要求新一轮旧改继续沿用减免土地出让金、市政配套费包干等优惠政策。并规定各区在2001年4月20日之前将试点地块上报材料报送市房地局，各区试点地块数量不超过2块。麦其里地块15街坊就是其中之一。而这一政策也被视为上海政府十多年传承、重点落实的“民心工程”。


　　在2001年10月8日，上海市房屋土地资源管理局给予徐汇区政府关于认定徐汇区新一轮旧区改造地块的函中明确：“徐汇区成套办上报的关于将麦其里、漕溪村李家宅列入旧区改造的请示(徐成改发2001年13、18号)收悉，地块总面积64497平方米，住宅建筑总面积40046平方米，其中旧里以下住宅建筑面积为38327平方米，根据《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》，经市建委、市计委、市房地资源局、市住宅局联合审定，符合申报要求，同意列入旧区。”其中，麦其里地块总建筑面积29428平方米，一级旧里23882平方米。


　　然而，2002年2月7日，徐汇区房地产交易中心召开麦其里地块土地使用权公开招标会议，当日宣布，上海城开集团有限公司(以下简称城开)中标，取得该地块的土地使用权。


　　当时，城开为徐汇区区属企业，其总经理倪建达在中标后感言，“麦其里地块存在机遇与风险，而风险在于该地块是市、区政府规定的历史建筑保护区，不允许建造高于24米的建筑物，而容积率又被限定为1.5。由此遇到的真正考验是在这样严格限定的条件下怎样开发，建造什么样的楼盘。”


　　在上海市建设工程交易中心监理分中心，项目申请编号为0201XH0624的建设监理公开招标信息中显示：


　　麦其里地块住宅工程


　　建设地点　　　　徐汇区第15号街坊麦其里地块


　　投资规模　　　　3000(万元)


　　工程类别及等级　住宅／三等


　　建筑面积　　　　29449(平方米)


　　总高度(m)　　 26


　　层数 　　　　　　8


　　招标单位　　　　上海麦基房地产发展有限公司


　　2002年5月，城开住宅安置有限公司进驻麦其里动迁基地，其在动迁过程中，在致动迁居民的公开信中，多次强调，“麦其里地块是徐汇区新一轮旧区改造的代表性、标志性项目。”


　　然而，2003年12月8日，上海市徐汇区房屋土地管理局针对麦其里地块发出的房屋拆迁期限延长公告却指出，该地块建设项目性质为土地储备，并由徐汇区土地发展中心申请延长拆迁期限。


　　政府批复自相矛盾？


　　在记者所掌握的材料中，关于麦其里地块，有两种截然不同的定性。


　　除了2001年10月8日，上海市房屋土地资源管理局给予徐汇区政府关于认定徐汇区新一轮旧区改造地块的批复外，当年11月23日，徐汇区计划委员会向徐汇区土地发展中心发出了“关于乌鲁木齐中路‘麦其里’地块实施动拆迁并作为土地储备后实行土地招标拍卖的批复”(徐计投综合2001年29号)，同意该地块实施动拆迁并作为土地储备正式投资项目，而估算拆迁资金。。7亿元有中心自筹解决。(2002年城开取得该地块中标价为2.65亿元)。


　　在标注时间为2001年12月30日的上海市徐汇区人民政府土地管理文件(徐府土2001第65号)《关于批准徐汇区土地发展中心麦其里地块土地储备工程收回土地使用权和该项目的供地通知》，称该依法收回麦其里地块20323平方米的土地使用权，以划拨方式供地，由徐汇区土地发展中心进行土地储备。


　　而上海市房屋土地管理局、上海市财政局1997年3月13日印发的《上海市国有土地使用权收购、储备、出让试行办法》的通知沪房地资(1997)178号沪财城(1997)11号规定：市房地局、市财政局分别负责本市国有土地使用权收购、储备、出让和资金管理工作；其中，“列入市政府旧区改造计划的危房、棚户、简屋、二级旧里密集(建筑面积占总量70％以上，其中危房、棚户、简屋建筑面积占总量50％以上)地区”可以列为土地储备。


　　但是，麦其里地块总建筑面积29428平方米，一级旧里23882平方米，明显不符合可以收回进行土地储备的要求。


　　而进行土地储备的操作流程为：由市房地局所属的上海市土地发展中心在规定的范围内选择，并向市房地局、市财政局提出开发评估和可行性报告；由市房地局、市财政局根据房地产市场、地块的实际情况和报告提出的开发成本，全面审定土发中心上报的可行性报告，对经确认的收购地块，市房地局和市财政局联合发文予以批准；由市房地局依法收回用地者的土地使用权，注销土地使用证，由市财政局组织筹措收购和前期开发资金。


　　显然徐计投综合2001年29号、徐府土2001第65号文件对麦其里地块的处置和认定与土地储备的正常操作流程相抵触。


　　在最新出台、2004年8月1日开始实施的《上海市土地储备办法》中明确规定：“土地储备是政府行为，是指市、区(县)政府委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。”


　　而这一定性，显然与麦其里地块也不符合。那么这样的一种土地储备，它的出处究竟在什么地方？本报记者就此问题多次联系房管局有关部门，均未得到回应。


　　旧区改造为谁牟利？


　　1980－90年代，动迁是上海居民翘首以盼的事，而现在拆迁的矛盾如此激烈，到上级单位反映拆迁问题的居民数量递增。这究竟是迅速发展的房地产市场所引发的必然结果，还是某些利益趋势所带来的不良反映？


　　“按照市场经济规律来看，政府应该扶持弱势人群，但又要避免有些人钻空子；开发商要投入，就一定会讲回报，但是一讲回报问题就出现了，政府怎么控制？我们在市区很多旧区改变都产生了这样的恶性循环。”上海市城市规划设计院院长叶贵勋在谈及旧区改造时，曾有过这样的感慨。


　　作为政府标杆性的“民心工程”，旧区改造究竟是在为谁谋求利益？是为了让居民切实改善居住条件，那拆迁为什么遭遇抵触？还是开发商的利润原则，已经使得旧区改造变质？


　　与麦其里地块一街之隔，有着和记黄埔在上海的旗舰项目“汇贤居”，该项目曾经创造过6500美元／平方米的单价记录，目前其简装修房的成交价已达到25000元～27000元／平方米。


　　而根据68号文的规定，凡是属于旧区改造地块项目的居民，可实物安置或货币化安置，也可出资回搬。为鼓励居民出资回搬，对回搬原地、原区域(住房价格基本相当的地段)的居民，给予享受以下优惠政策：


　　原住房建筑面积拆一还一部分，按公有住房出售政策购买；如住房有困难的，可按优惠价格购买适当的优惠面积；再超出部分，按当地市场价购买。优惠面积和优惠价格由各区政府根据本区的买际情况确定。如私有房屋按有关规定给予适当补偿。


　　2002年6月17日，上海城开住宅安置有限公司委托的麦其里地块房屋估价为，旧里物业预估单价为3356元／平方米，而2004年该地块为拆迁居民提供的代购房源为市政配套房，拆迁户购买单价为3500元／平方米。


　　在城开的内部刊物《城开天地》中有这样一段表述：“麦其里的动迁关系到麦基公司何时开工，关系到集团所垫付的资金，早日开工就能早日转为项目贷款，是影响集团总体利益的项目。”麦基公司总经理杨志坚在10月25日接受本报记者采访，则依旧表示，该项目至今没有动工，也谈不上进展，而所有拆迁行为与公司无关，全部是政府行为。