金九银十是不是出手的季节?

2011年的上海楼市，6月微跌，7月趋稳，8月向下，9月明显向下，10月行情向下几乎是共识了。

2011年底行情波澜不惊，并没太多房子可以买，当然你不放弃的话，也就买到性价比高的房子了。

2012年，3月上涨，4月继续上涨，5月、6月下跌，7月上涨，8月涨幅缩小，9月开始跌，之后与2011年没大差别，至2013年3月行情彻底修复为向上行情。

如何界定上海楼市的向上行情？

向上的行情，3月、4月、7月、8月是涨的，其它月份是不跌的。不符合这个特征的，皆是向下行情。

向上行情里9月、10月不是指标月，向下行情里10月正好是坐实下跌行情的月份。

哪有什么金九银十？反而2011年10月底，很多新盘降价清盘，因为开发商要完成回款计划，降价是少有的方法。

2017年的上海楼市，3月、4月是涨的，7月、8月是分化的，比2011年要好一些，7月、8月没有普涨，所以处于向下行情。

2017年的6月类比于2011年的10月，大致能判断上海楼市会在一到两个月内探底，所以到了7月、8月，成交价继续分化，成交量探底。

最迟2018年3月，会有排名前列次的行情修复。

这是需要时间来验证的判断。

那是不是2018年1月买更合适而不是现在？

2017年有一个变数。

此次调控是坚决的，把高杠杆玩家赶出市场之前，所有利多政策都难以发布，例如非普调整较佳时间就是今年8月，但是出于调控需要，即使大部分房子都已经不属于普通住宅，依然看不到调整的时间表。

但是那些高于均价的新房总要卖的，买豪宅的买家多数也是自住的。成交结构变化是大概率事件。

由于成交结构的变化，会导致均价的上涨。由于均价的上涨，会刺激市场中的持币空军，也就是存在十九大后弱向上的可能。

在二手房交易里，只要是向上的，好的房子卖家会有更多的定价权，也就是说现在是买家说话时间，彼时是卖家说话时间。

微观操作上，成交价会跳涨，例如一套400万挂牌价的房子，现在你可能385 全能买到，而一旦变成卖家说话，你可能接近400万买到。

体现为挂牌价调高的大涨是极小概率的，除了政策空头期，另一个原因是目前买家并不多，中介的冬天会持续到明年7月，因为2016年的成交量太大了，使得广义买家（打算买的买家和持币观望的买家总和）总量很少，这使得卖家的话语权也不明显。你调高挂牌价，大概率买家干脆不来看了。

2018年抄底一说建立在你的综合理财能力至少跑过上海GDP增速为前提，需要强调的是，是房子预算的综合理财能力。换句话说，如果你敢拿着几百万去理财并且有信心跑过上海GDP增速，你在政策空头期买什么房子？

基于政策空头期，你需要买到好的房子，因为只有好的房子才会在话语权转换之后体现涨幅。

要买到满意的房子才买，那些好房子也不好卖，房东正在等你去谈价。理性上来说，置换客卖给你也是对的，因为置换客卖出的同时就成了买家的一员。

6月我和置换客说别卖了，而现在，不好卖也得卖。战术要符合战略。

那么，现在买房，买在哪里？

买在流动性暂时缺失的区段。

市区的老破小我说过是折价硬通货，不是好的标的。老破小折价后虽有了流动性，依然是属于硬刚需的标的，所谓硬刚需，比如自住客为了方便买一套给老人住，为了工作方便买在公司附近。

上海就是上海。上海的老破小能买，但是投资有更好的选项。（当然价格折让大也可以去看看）

换句话说，因为是硬通货，上海的老破小流动性缺失并不严重。

在考虑流动性暂时缺失之前，当然还是要看预期，主要看产业和基建，这个在区段系列和地铁系列里都有论述。

举一个例子，安亭的房子不好卖，但是至少万科拿的那块地就已经基本确定了流动性缺失是暂时性的。安亭纯投资依然不建议，但是带有自住考虑也可以买。无论如何，万科已经想过未来他卖房子时候的流动性。

那些在建工地、在建地铁、在建公园都是考虑的区段范围。

砍价是流动性是否缺失的明证，多简单。

别担心砍价会让卖家不高兴。交易的达成，是买卖双方都觉得各自资产得到了优化。对于买家来说，这个卖家让得少，那个卖家让得多，我买让价多的房子天经地义，不然我就晚点买好了。

我有一个客户说那这样买房子是不是很辛苦。2016倒是不辛苦了，因为“买为上计”，可是其实“买为上计”不利于决策的冷静与正确，不少市民在那个阶段买入了不够好的标的，在下一次操作的起点被动很多。

买房子是关于区段、产品、品相的均衡，以价格为尺度，尺度的使用强度由行情决定。

当下买入均衡性佳的房子当然是必须的，同时价格尺度用到优质也是必要的。