2008—上海商业地产保卫战—搜狐网、焦点房地产网

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商界聚焦：0年上海商业地产何去何从？

2008年，住宅市场低迷，许多开发商及投资者转移目标，看好商业地产，试图寻求新的发展契机；而另一方面，受经济危机影响，诸多欧美企业或倒闭，或裁员，沪上顶级写字楼租金下降，空置率上升，就连上海新高环球金融中心也顿感“高不胜寒”，而商铺虽然没有受到明显影响，但增长速度放缓已初步显露。
2009年刚刚到来，面临崭新的一年，商业地产会是怎样的一番天地？商业地产是否也会遭受持续降价的命运？金融危机对商业地产的影响是否会继续加剧？ [详细]

□ 金融危机的影响

※ 写字楼：沪平均空置率达15.4% ※

数据显示，2008年全年上海甲级写字楼新增供应83.7万平方米（其中浦东地区61.9万平方米），达到历年新高。而当年市场吸纳吸量只为36.6万平方米。在供应量明显放大的情况下，截至2008年年底，全市甲级写字楼平均空置率为15.4%，浦东地区则达到25.6%。[详细]

※ 商铺：沪外资收购房产交易跌26% 商铺租金涨幅放缓 ※

去年四季度，市中心商铺的底楼平均租金较上季度增长了3.1%，这个幅度已经低于近两年来每季度的涨幅。虽然其他类型物业的租金都已开始下降，商铺租金仍继续保持增长。不过，预计2009年初，零售业整体销售量的增长将趋缓。 [详细]

※ 酒店：金融风暴影响上海多数酒店入住率仅为60% ※

地处不夜城商圈中心地带的三星级中亚饭店，数天前突然宣告歇业了。记者昨天了解到，中亚饭店的停业是受经营亏损等综合因素影响的结果。受全球金融风暴的影响，目前沪上大多数酒店的入住率约为60％，与去年同期相比有所降低，不少饭店的房价也有所下跌。 [详细]

□ 沪上物业抛售成风

※ 大摩：欲整体出让上海物业知情人称价格好商量 ※

裁员、减薪、抛售……深陷美国次贷危机的摩根士丹利,开始逐渐加大套现力度。上海证券报获悉,摩根士丹利已将上海多项收购物业进行打包,意欲以整体出让的形式寻找买家。据记者了解,摩根士丹利的“兜售”意向非常积极,密切接触了多家外资基金。据一位消息人士透露,该资产包尚未定价,也就是说,卖方对于该笔交易的底线并未完全透露。该人士指出,“凡是对该资产包有兴趣的客户,都可以在价格上进行协商。” [详细]

※ 延福大厦：延福大厦半幢楼 2.59亿超低价整体转让 ※

今年下半年开始叫卖的浦东大型写字楼浦项商务广场已经和买家签订交易备忘录，双方约定的成交价预计不足3亿美元，这一价格相比于当初超过4亿元美金的报价，几乎是打了7折。在经历了很长一段胶着期后，近期上海大宗商业物业整体收购再次活跃，多起收购案成功进行。而几乎所有案例最终的成交价格都明显低于最初报价，与市场价格则相去更远。 [详细]

※ 浦项商务广场：近七折抛售楼板价仅3万元/平米 ※

※ 李嘉诚：抛售再现！和黄出售10亿黄金城道商铺 ※

继2008年上半年抛售世纪商贸广场和御翠豪庭（查看地图）高档公寓之后，李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚近期又开始抛售古北黄金城道商铺以期回笼更多资金。虹桥开发区办公室主任钱学娃之前曾公开表示，黄金城道步行街商铺均由开发商保留收租并统一招商管理，而如今经济低迷，李嘉诚旗下的和记黄埔不得不将把这条街上位置最好的2万多平方米御翠豪庭商铺低价甩卖，并受到了众多温州投资客的追捧。这已是李嘉诚自去年以来第三次在上海抛售旗下物业。 [详细]

□ 应对：政府、商家、写字楼携手并进

08年岁末，房产政策频出，主要着眼于拉动内需，降低购房门槛，拉升消费者购房信心。
针对写字楼租金下降的趋势，上海市也出台相应政策，希望能够通过楼宇经济，拉升财政收入，同时，出台一些列政策，稳定在沪的外商，并对其在上海办公提供一系列的优惠措施。

花旗银行大厦

    受经济危机影响，老百姓的消费能力大受冲击，各大商场销售额开始下滑，不及往年。
    针对这种情况，上海的各大商圈开始掀起升级热，希望通过新一番的升级，规避风险的同时，吸引到更加有竞争力的品牌入驻，四川北路、南京西路以及淮海路等商圈都在积极改造当中。

恒隆广场

为了应对经济危机带来的冲击。写字楼纷纷降阻，延长免租期，希望能够尽可能地挽留现有客户，同时招揽新客户，连上海的第一高楼上海环球金融中心也难逃厄运。
    而商家则早早地开始了岁末的促销打折，打折力度及次数大大超过往年，试图扭转销售下滑的趋势。

哈根达斯

□ 政策：稳商扶商 □

※ 上海酝酿新政借“楼宇经济”拉升财政收入 ※

“这次将要出台的政策，不是为了救房地产市场，更多的是为了振作上海的地方经济。”知情人士告诉记者，“新政策的内容体现在三点：一是将工业用地的容积率从1提高到2；二是企业总部大楼用地，可以按照工业地块招拍挂方式出让；三是增加上海写字楼的建设，计划每年增加150万～160万平方米的写字楼供应量。”[详细]

※ 应对金融危机静安"39计"安商留商扶商稳商 ※

面对“严冬”考验，谋划“越冬”策略。近日，静安区对外公布39条产业发展政策，通过财政扶持为现代服务业发展“输血”；设立楼宇经济等专项资金，发挥“四两拨千斤”的作用；放宽中小企业“反担保”条件，扶植它们做强做大。同时，确定了一批增强区域经济发展后劲的重大项目，使今明两年实际总投资额达到205.5亿元，明年重点项目投资总额同比增加33%。按照投资额40%转化为消费的标准测算，可拉动消费约80亿元。[详细]

※ 上海黄浦出台15条新政吸引跨国公司地区总部 ※

记者在15条新政中看到，黄浦区政府将从每年的财政预算中拨出6000万元人民币设立专项资金，用于补贴、奖励和支持注册在黄浦区的跨国公司地区总部。除此以外，地区总部的装修和培训也有额外补贴支持。黄浦区对新引进的注册且税务登记在黄浦区的地区总部根据其租赁期限及租赁面积给予装修补贴，凡租赁期限满3年且租赁面积在1000平方米以上的给予一次性装修补贴50—100万元人民币，租赁面积5000平方米以上的装修补贴可另议。在培训方面，按地区总部全年培训总费用的30%补贴3年，累计最高不超过100万元人民币。对引进跨国公司地区总部做出贡献的楼宇企业，区政府还将给予一次性奖励。[详细]

□ 商家：商圈加速升级以规避风险 □

※ 四川北路：商圈升级引进知名百货商店拉升人气 ※

作为传统的市级商业街，四川北路肯定会在世博会期间散发出新的光彩。虹口将其定位为:商贸旅游文化休闲街。它从苏州河开始至鲁迅公园，南北走向，全程3.7公里，具有极其丰富的人文资源及商业价值。2002年，虹口区全面启动四川北路新一轮改造。至今为止，沿线已经建成了海泰时代大厦、凯润金城等10个项目。预计今年年内，3个项目可以建成甚至启动。到2011年，整个四川北路沿线可新增商务商业设施100万平方米，成为商业商务、文化休闲融合发展的多功能综合消费区。 [详细]

※ 南京西路最新规划中五大商务楼即将落户上海南京西路 ※

一个以南京西路为主轴的“国际商务港”即将开始建设，越洋国际广场、会德丰、东海广场、嘉里中心二期以及百乐门4057地块，像五角星一样围绕在静安公园四周。这是静安区对南京西路的最新规划，“国际商务港”预计2010年初具规模。昨天，东京银座商业街、美国第五大道、法国香榭丽舍(楼盘资料价格业主论坛)大道以及英国牛津街的管理者齐聚静安，为将静安南京路打造为世界一流商业街出谋划策。各大商业街代表认为，依靠高档奢侈品“撑腰”太过平凡，静安南京路必须着力于本土文化，打造具有中国特色的商业街。 [详细]

※ 淮海路：商业升级上海淮海路四大主题商圈呼之欲出 ※

记者从5日开幕的卢湾区政协第十二届委员会第三次会议上获悉，为了加快推进卢湾现代化精品城区建设，卢湾区政协日前专门成立了常委会课题组，对淮海中路区域商业结构调整方案和项目开展了专题调研和实地考察，向区委、区政府提交了《关于提升淮海中路商业街区发展能级的调研报告》。专家建议，淮海中路商业街可从东到西打造四大主题商圈，开发支马路增量商业资源，同时可考虑限时限段的步行街计划，以促进人气的集聚。[详细]

□ 降价+打折：无奈之举 □

※ “傲气”不再上海环球金融中心租金跌破10元 ※

受累于金融危机及房地产市场的低迷，上海写字楼租金下降已然成风，近日，记者从可靠消息了解到，曾以20元/平方米/日创下沪上写字楼租金新高的上海环球金融中心，日前写字楼部分的实际租金已跌破10元/平方米/日。受经济危机影响，诸多欧美企业搁置搬迁计划或减少租用面积。戴德梁行发布的数据表示，与去年相比，浦东写字楼租金约回落15%，浦西下降10%；今年三、四季度成交量同比下降50%。面对这样的市场现状，新上市项目为缓解竞争压力，主动报出更具优势的价格；老项目为挽留到期的大客户的搬迁，也主动给出更具优势的价格。[详细]

※ 商家打折顾客观望促销怪圈恶性循环 ※

随着金融业和汽车业的接连“倒下”，零售业成了此轮金融危机的又一名“受害者”。为了自救，全球商家试图用大幅的折扣价吸引捂紧了钱袋的消费者。尽管打折幅度胜过以往，但是销售业绩却令它们垂头丧气。随着新年期间打折季接近尾声，越来越多的零售商担心，他们的商品已经无法回到折前的价格。 [详细]

※ 入住率持续下滑经济型酒店降价大战开打 ※

记者了解到，如家杨高中路店特价房从原来的199元降至139元，闸北公园店、镇坪路店也有30－40元的降幅。此外，如家从现在起至2月底入住满100元，即送100元抵用券以供下次入住使用。与此同时，汉庭目前向会员推出全国部分门店周日百元入住活动，由于汉庭旗下酒店分为中端、经济型和百元三大档次，所以百元价格入住最大折扣超过对折。[详细]

□ 机遇：08年带给商业地产的不仅仅是挑战

□ 逆势开建：反周期投资带来的机遇□

※ 上海静安寺“ 金五星”最后“两星”高调启动 ※

去年12月下旬，总投资额高达76亿元的嘉里中心二期项目成功筹组并到位43亿元银团贷款，为该项目的开发建设带来资金保障。与此同时，就在12月中旬，南京西路1788号也正式启动，而南京西路的另一头，建筑面积近30万平方米、总投资85亿元的太古大中里项目也将在近段时间正式动工。分析人士指出，这些“反周期”投资的纷纷启动，为因金融海啸而出现退租、降租等情况的市中心甲级写字楼市场起到不小的提振作用。“尤其是追加投资后的嘉里中心二期，能够得到8家内地银行的支持，不仅因为嘉里中心一期相当成功，开发商成绩有目共睹，还因为静安寺商圈整体规划前景被看好。” [详细]

※ 历经一年多的筹备上海金融交易广场奠基 ※

上海金融交易广场项目位于上海浦东竹园商贸区。上海金融交易广场建成后，将为三家机构的业务发展提供更为先进也更有保障的硬件环境。据介绍，建成后，中国金融期货交易所、中国证券登记结算有限责任公司将搬迁入驻，而上海证券交易所大部分主要业务也将入驻新大楼。目前上海证券交易所办公地位于由保利上海公司管理的上海证券大厦，该大楼除上交所之外，对外进行租赁；而中金所位于陆家嘴金融贸易区的浦项商务广场。 [详细]

※ 不惧危机提升信心 “上海中心”逆市开工  ※

根据现有资料，632米的上海中心在世界上排名前3位，在中国应该是第一高楼了。在昨天召开的上海中心项目新闻发布会上，上海中心大厦建设发展有限公司董事、总经理顾建平表示，由于建造周期长，目前东南亚、欧洲的不少国家仍然在建超高建筑，2014年竣工时，会不会有其他建筑超越它的高度，无法判断。[详细]

□ 拿地：“现在可以拿地了”□

※ 陈启宗：现在是拿地的时候了  ※

时机！2007年8月，南京西路有人拿了块地皮，地面价格比我们拿恒隆的高出10倍！我们92、93到94年的时候买地，95年3月的时候，我不买了，97年的时候，我还不买地，而且我们保持零负债，和50亿的资产，一直到99年我还不买。2005—2006年的时候，我们就去二线城市拿地了，一线城市没地了。2007到2008年的时候，我们也没有买地，大家都在拼命争地。今年我们恒隆130亿的资产，还是零负债，很多开发商已经撑不住了。所以经济危机对我们来说绝不仅仅是挑战，更多的是机遇。 [详细]

※ 沪衡山路12号地被摘每平米楼板价不足两万  ※

※ 拿地绿地上海新增百万平米项目 ※