商业地产离春天还有多远-搜狐网、焦点写字楼网

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住宅市场的回暖趋势似乎并没有惠及办公物业。根据国家统计局的数据，今年1-4月，全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%;其中，商品住宅销售面积同比增长18.6%，商业营业用房销售面积同比增长13.1%，唯独办公楼销售面积同比下降10.5% [详细]

租金持续走低商业地产何时触底？

不论是写字楼还是优质商铺，租金下降趋势目前没有触底的迹象。考虑到目前市场需求不足，而供应量过剩，都将继续推升市场空置率，并促使租金进一步走低。而零售物业方面，面对不断恶化的环球经济态势，消费力在未来一段时间将走弱，其将使得市场零售额降低，并对零售物业租金施加压力。… [详细]

>> 编者按

三月份以来，上海的住宅市场可谓“春光乍泄”，成交量、成交价都在稳中有升。

然而，和住宅相比，总是稍显“低调”的商业地产市场却依旧延续了去年年底开始的低迷，写字楼、商铺、酒店不断经历轮番的降租、抛售、调整和客流量的锐减。

面对市场的巨大压力，上海的商业地产的春天几时才能出现？REITs到底何时能够真正落地？政府是否会推出针对商业地产的政策？两个中心是否能给市场带来几分亮色？

写字楼：沪写字楼空置率再创新高升至12.3%

09Q1上海办公楼市场主要指标

数据
空置率：升至12.3%；
租金：环比下跌6.2％；

2009年1季度，上海甲级办公楼市场延续上季度的下行态势，新增需求大幅萎缩，仅占去年同期的3％左右。1季度总体空置率创至2005年以来新高，达到12.3％。
租金继续全线下跌，几乎所有甲级写字楼，包括超甲级写字楼的实际平均租金已降至每天每平米人民币10元以下，整体市场租金季度环比下跌6.2％。
目前来看，超甲级写字楼所受冲击大于普通甲级写字楼。面对日益激烈的竞争，这两个细分市场的租金差距将进一步缩小。超甲级写字楼租金下调将有利于部分租户提升办公环境。[详细]

零售物业：截止09Q1末，首层和二层商铺平均租金环比下跌5.4%和1.3

上海优质零售物业市场

来源：CBRE Research

首层商铺租金

跌幅：5.4%；
跌至：每天每平方米43.9元；

农历新春后更加保守的家庭支出和部分零售商推迟的扩张计划导致市场上商铺需求的减弱，继而使优质商铺租金在今年第一季度出现进一步的下跌。截止第一季度末，首层和二层商铺平均租金分别较上季度环比下跌5.4%和1.3%至每天每平方米43.9元和29.8元。在较弱的市场需求，以及香港广场等物业进行翻修等因素的作用下，本季出现了负吸纳，且市场空置率上升2.0个百分点至8.3%。[详细]

酒店：“经济低迷给中国酒店业带来30年发展史上的巨大负面影响。”

世邦魏理仕酒店部亚太区执行董事罗博·麦金托什（Rob McIntosh）先生表示：“当前经济的低迷给此前处于稳固增长期的中国酒店业造成了30年发展史上的相当大的负面影响。金融海啸将中国酒店业带入了商业发展周期的下一阶段，实力薄弱的个体运营商将受到更大影响。

然而，随着酒店经营者在中国不断开拓新的市场、发掘潜在需求，以及市场地理分布区域的不断扩大，当前的调整期并不会抑制市场的成熟和精细化发展。因此，可以预见，中国市场随后将会经历一段稳固的增长期，但基于良好的市场基本面，酒店行业仍将根据不同的需求模式发展变化。 [详细]

·链接：中国星级酒店的泡沫的反思

“两个中心”：两个中心建设长期利好楼宇市场短期内难见效

如果上海在2015年2020年真正建成金融和航运中心，上海定位相匹配甲级写字楼量是远远不足的，其空缺潜力也是非常巨大的。”
尽管如此，对于“两个中心”对写字楼市场的短期影响周长青持冷静态度，他表示上海的写字楼市场，短期来看供应量非常大，在2012年之前的供应量会逐渐释放出来，空置率在明年或者是后年会持续的提升。‘两个中心’的建设短期内很难给上海的写字楼市场带来太多利好，短期内投资商业地产的风险不小。”…[详细]
·链接：中国星级酒店的泡沫的反思

政策：住房部摸底商业地产危局政策或于三季度出台

“上海目前外商投资商业地产项目几近停滞。2009年一季度，外商投资商业地产立项为零。”上海市商务委员会的代表在会上表示，去年外商投资上海的地产项目中，逾1/3为商业地产项目。

除投资持续下滑外，租金下滑、空置率走高的警报也已长鸣。“如果商业地产市场持续向下，那么住宅市场的成交量反弹远不能支撑起市场的真正回暖。”一位与会开发商坦言。

“国内商业地产的问题已令管理部门有所警觉。此次住房部完成调研后，很可能对商业地产从税收、放松限外等方面出台一些政策措施。”住房部特聘专家丁祖昱说，“这个时间点预计在第三季度。”……[详细]

REITs：商业地产调整未到底 "REITs"推出是把双刃剑

今年一季度，商业销售市场供应成交均出现萎缩，部分项目价格下调;商业租赁市场租金持续下跌，空置率大幅度上升，由于经济短期内难以有较大起色，因此商业市场的调整预计将持续较长时间。这不禁令人担心在当前的市场情况下，推出房地产信托投资基金(REITs)是否适宜。

对此，接受记者采访的业内人士认为，市场好与不好对REITs的推出是把双刃剑，REITs产品并不是解决当前的问题，对于成熟资本市场来说，房地产市场的金融创新是必然趋势。 ……[详细]

“肉搏”：“贴身肉搏”抢客户上海写字楼告别“盛筵”

“多数跨国公司继续暂缓扩张计划。南京西路沿线和小陆家嘴区域今年即将落成的办公楼中，预租进度也维持之前的停滞状态。

由于市场供应远远大于需求，租户不再需要预租办公空间。”仲量联行上海商业部董事李凌“委婉拒绝”对下一季度上海办公楼租金走向作出判断。他坦言，在上一个季度，他也没有预料到今年首季租金会继续直线下滑。与此同时，写字楼之间对有限客户的争夺已经进入贴身肉搏的“巷战”状态。

“巷战”背后，上海中央商务区甲级写字楼的平均租金在今年的第一季度再度下滑14.9%。而上海浦东地区的甲级写字楼租金同比下跌达到40%之巨。更为糟糕的是，谁也不敢妄言租金下跌是否已经见底。……[详细]

延期：“上实控股退出上海新天地两豪华酒店再延期

位于上海新天地的两家豪华酒店在延迟开业后，因收购方突然退出收购再度陷入窘境。

上述两家酒店为七星级帆船酒店麾下朱美拉和希尔顿麾下康拉德。昨日，希尔顿方面透露，此前原定今年年底开业的时间将再次延后到明年上半年。

再次延期的背后，是此前热洽收购两家酒店的上海实业控股有限公司（下称“上实控股”）退出收购，对于该消息，上实控股高层昨日给了CBN记者肯定的回复。

上述两家酒店业主方是由瑞安集团和上海酒店投资有限公司合资成立的上海礼兴酒店有限公司。但其背后却涉及不少境外或个人资本，其中，项目大股东廖凯原是美国廖凯原基金会主席和美国国际软件屋公司创办人和主席。 [详细]

持续低迷：新增供应将令市场雪上加霜

中央政府对于将上海基本建成国际金融中心的表态令上海写字楼市场的远期前景更加光明，然而这并不能有助于在短期内缓解市场当前面临的过量供应问题。
鉴于全球经济基本面尚无明显转好的迹象，企业信心预计仍会处于低迷状态，而2009年剩余的三个季度内预计会交付使用的近70万平方米的新增供应则令市场雪上加霜。2009年的全年供应预计将比2004-2008年间的年均供应高出47%，预示着租金的继续下滑和空置率的继续上升是不可避免的。[详细]

反弹：写字楼随时可能迎来大幅反弹

随着国际经济形势的缓和，以及各国几乎不约而同的采取宽松的货币政策释放流动性，以刺激经济的举措，再加上美元贬值，新一轮的国际性通货膨胀已经在深度酝酿之中，部分从金融危机中缓过神来或是几乎没有受到冲击，不过是在观望的国际国内金融资本已经在着手新的投资布局。
而优质商业物业从来是优先的选择，尤其是国内的一线城市，尤其是上海。更别说国际产业资本根本就没有放弃过上海的物业。[详细]

国务院关于上海“两个中心”建设意见全文

上海有比较完备的金融市场体系、金融机构体系和金融业务体系，有雄厚的制造业基础和技术创新能力，有先进的现代航运基础设施网络。推进上海加快发展现代服务业和先进制造业，加快建设国际金融中心、国际航运中心和现代国际大都市、是我国现代化建设和继续推动改革开放的重要举措……[详细]

上海商业地产博客圈