土地出让收入与地方财政的关系—

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编者按：佛山、成都、芜湖、合肥纷纷出台优惠政策，变相挽救房地产市场。不由得引人疑问：地方政府为何热衷于“救市”？因为这直接关系到地方财政收入。

　　专家认为，今年房地产宏观调控政策方向预计不会发生“大逆转”，土地市场难乐观，各地土地出让收入料缩水。地方政府亟待摆脱对“土地财政”的过度依赖，积极拓展财政收入来源。国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，今年房地产宏观调控政策预计不发生大的“逆转”。全年土地出让形势将继续恶化，以往依靠“土地财政”的地方政府或陷入“财政困局”，地方政府过度依赖土地出让金收入或难以持续>>详细

·集体土地试建公租房应慎行
·土地问责：从上级约谈到代表约见
·地方政府“救市”再被亮红灯房价下跌大势所趋
·贾卧龙:芜湖房产新政是土地财政“毒瘾“难戒
·16家上市房企1月份业绩降幅超5成土地收购或暂停
·国土部加紧土地督察十几个市县级政府被约谈
·2011年土地增值税2062.5亿同比增61.3%
·土地流标再升级多地新房成交创历史新低
·土地财政后遗症显现地方政府难遏楼市“微调”冲动

　地方政府的土地财政

土地出让收入占地方财政比例

　　多年来，地方财政对于土地出让金收入过度依赖。根据国土资源部公布的数据，2009年全国土地出让成交总价款约1.59万亿元，相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%；2010年约2.7万亿元，同比增加70.4%，相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。在地方有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，今年房地产宏观调控政策预计不发生大的“逆转”。全年土地出让形势将继续恶化，以往依靠“土地财政”的地方政府或陷入“财政困局”，地方政府过度依赖土地出让金收入或难以持续>>详细

无法轻易摆脱的土地财政

重点城市土地财政占比仍超三成
	《每日经济新闻》记者统计各地的公开数据发现，在2011年严厉楼市调控的背景下，土地仍然成为多数地方政府收入的重要来源。在上海、北京、苏州、天津、重庆等五大城市中，土地收入占当地财政收入的平均比例已超过三成>>详细

上海土地财政依存度逾40%
	公开数据显示，2011年上海完成土地出让收入1491亿元，在2009年之后，再次位居全国各城市之首。北京、苏州、天津和重庆紧随其后，成为全国土地出让收入最高的5个城市>>详细

　深度调控下房企顾及资金压力拿地谨慎

深度调控下房企资金压力大

温家宝：促使房价合理回归不动摇

　　2月6日至10日，国务院总理温家宝在中南海主持召开五次座谈会，听取社会各界人士对《政府工作报告（征求意见稿）》的意见和建议。温家宝说，政府工作必须反映人民群众的切身利益和要求，报告征求意见的过程，必须成为发扬民主、倾听人民群众意见的过程。写好报告还不是目的，按照人民期盼和要求的方向去做，让人民满意，才是根本目的>>详细

上海房企遭遇生死关
	在万亿债务首轮偿还潮将至的背景下，开发商将要承受巨大的资金压力。减少新开工量成为很多房企的共同选择。对于很多地块来说，如果今年不开工，就触动了2年未开工的“红线”，有被政府无偿收回的风险>>详细

　2012年房企拿地很谨慎

十大标杆房企1月购地款同比下降88%
	去年年末，万科总裁郁亮曾对媒体表示，“万科已经进入冬天模式。”并称“冬天模式”的一大特点就是房企要谨慎拿地。而从2012年年初房企的拿地情况看，全国10大标杆房企已经全面进入了“冬天模式”的运营状态>>详细

1月重点城土地流标率达44%
	全国重点城市的土地成交情况也并不乐观，流标率飙升。来自北京中原地产的统计数据显示，2012年1月重点城市的土地供求量出现大幅缩减，13个重点城市居住用地流标率攀高至44%，逼近2011年全年的最高水平>>详细

开发商买地或削减20%

　　于整体销售持续低迷，加上部分债务到期，上市房企资金链进一步绷紧。多数开发商表示今年的新开工面积会大幅消减，而且暂时停止收购新地块，以保持现金流。北京高华证券王逸刚刚对恒大地产、万科、金地集团、合景泰富等广州和深圳知名开发商总部进行了调研。“与我们去年12月的调研相比，总体上开发商的态度都更加谨慎。”王逸表示 >>详细

土地市场溢价率下降

　　　中投证券分析师李少明表示，近期的房企购地行为并不能说明拿地策略发生转变。很多企业的拿地行为是因为在那个节点上恰好政府推出了合适的地块，在公司现金流允许的情况下，开发商作出了拿地的举动。中原地产市场研究部的数据显示，2011年其监测城市的总体地价水平较2010年同比上涨了5.94%。全国130个城市2011年土地总流拍数达到了900宗，而2010年这个数字只有280宗。>>详细

　2012年土地市场低迷祸及地方财政

2012年1月全国300城市土地成交情况

　　各地对今年土地市场形势判断并不乐观。北京中原地产市场研究总监张大伟表示，2012年土地出让市场形势严峻，各地若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标率日趋严重的现象>>详细

京沪下调土地收入预算

上海土地收入预算降三成

　　上海高度依赖“土地财政”的局面正在改变。上海国有土地使用权出让收入2012年的预算数为1250亿元。?2011年上海土地出让的确切数据是1491亿元。这意味着，上海市2012年土地出让收入预算仅为2011年土地出让收入的83.8%。值得一提的是，在上海市，土地出让收入2012年为343亿元，是2011年执行数的74.4%，上海市政府可动用的土地收入，比去年少了近三成>>详细

北京土地出让预期收入今年调低至900亿元

　　据了解，目前本市初步确定的总量要略低于去年计划，市国土局相关负责人估算总面积大致在5700公顷到6000公顷之间，同时为了避免“抄底”心态带来的地价反弹，本市今年仍将执行“限地价、竞保障房面积”、“限房价、竞地价”、“综合评标”等土地出让新方式，其中“限地价、竞保障房面积”的配建比例不低于30%>>详细

地方政府承担过多职能缺钱寸步难行

　　“地方政府近年来大兴土木的重要背景就是房地产业迅猛发展，现在地方政府承担了过多职能。2008年至今，我国的楼市调控政策的调整对地方政府收入影响较大。好日子过惯了，穷日子肯定会受不了。”冯海波说>>详细

　地方救市政策微调尺度难把握

收入缩水激化收支矛盾

芜湖2011年部分财政收支情况

　　经历了近两年的调控之后，今年的矛盾可能会激化。2011年土地出让收入下滑已是不争的事实。而按照审计署的数据，今年政府负有偿还责任的债务、政府负有担保责任的债务与其他相关债务三类共计1.84万亿元，这让2012年成为地方政府偿债最为关键的一年。同时，保障房建设等财政支出也将花费巨大的资金>>详细

地方救市尺度难把握试水被叫停

部分地市调整政策被叫停

　　1月22日，广东中山被曝出将商品房限价从5800元/平方米上调至6590元/平方米；2月9日，安徽芜湖又冒出“对首次购商品房者免契税给补贴”的地产新政……这些被业内看作楼市调控松绑的“苗头”开始不断涌现。尽管芜湖市当地政府一再强调出台地产新政的目的并非“救市”，但公布3天后即被紧急叫停 >>详细

“微调”尺度难把握

　　韩世同分析，房价大跌是中央政府和地方政府都不愿意看到的局面。在保增长的大背景下，地方经济增长模式促使地方政府依然有救市的动机。像近期大连、宁波、南京提高公积金缴存基数，北京、上海、天津等城市放宽普通住宅标准，北京、杭州提高高端人才补助，都是可以接受的“微调”。未来也不排除部分城市作出新“微调”举措的可能>>详细

　土地财政亟待转型

房产税能否代替“土地财政”？		保障房是不是拉动经济的“利器”?

	住房和城乡建设部部长姜伟新日前表示，今年上半年，40个重点城市个人住房信息系统要实现与住建部联网；各省区市也在加快个人住房信息系统建设，争取2013年实现全市、全省联网。业内人士认为，此举为房产税的征收铺平了道路 >>详细		2011年四大一线城市中，上海土地出让金虽均过千亿，但比2010年分别减少16.1%和35.7%，降幅非常明显。与此同时，由于利润空间较小以及诸多的限制条件，开发商参与保障性住房建设的积极性一直不高。但是，出于企业的社会责任和企业品牌建设，部分开发商还是积极投身到保障性住房的建设中 >>详细

发行债券或成“缓兵之计”

　　地方政府摆脱土地财政迫在眉睫，从目前的形势来看，中央允许地方自行发行债券是“缓兵之计”，这能够缓解地方财政当期的现金压力。从“治本”的角度看，“后土地财政”时代更应调整地方税收来源，逐步推动房产税等财产持有税的开征，以此消除地方过度卖地等存量透支行为 >>详细

　业内观点集锦

贾卧龙:芜湖房产新政是土地财政“毒瘾“难戒

	无论如何解释或辩驳，芜湖房产新政都是确凿的“救市”行为，最后被叫停实属意料之中，而在芜湖之后，由于土地财政“毒瘾”难戒，出手“救市”的地方政府势必也不会彻底消退>>详细

李国平：优化调控结构打开土地财政“死结”

	保障房要合理化，商品房要市场化，土地价值要最大化。从土地运营的角度看，只有当地方政府可以通过商品房市场的自由调节而获得尽可能高的土地溢价收益时，才能为一项项民生工程源源不断地输送保障资金>>详细

朱大鸣：温总理给土地财政敲了警钟

	近些年来，由于土地价值的“升值”，地价和房价飙升，利益之争也就出现了。正是基于此，高层多次强调任何人都不能剥夺农民的“地权”。而之所以出现这么多的纠纷，与过度依赖土地财政有着密切的关系>>详细

马光远：政府放弃土地财政绝非不可承受之重

	“土地财政”的淡出，绝非什么不可承受之重。只要主动放弃对“土地财政”的依赖，才能真正形成持续而良好的地方政府的收入结构。地方政府应该主动适应“土地财政”不可持续的事实，主动进行产业结构的调整，通过扶持实体经济，涵养持续的税源>>详细

　微博热议龙年土地财政

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