上海备战国内REITs第一单焦点房地产网

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“上海版”REITs(房地产投资信托基金)方案已报送上海市有关部门。

早报记者昨日了解到，最终上报的方案具体有三个：一为浦东新区方面起草的“央行版”方案，涉及金桥集团、外高桥集团、张江集团和陆家嘴集团四家大型国企的物业资源，通过银行间市场发行;一为同样采用央行主导模式的“陆家嘴方案”，该方案由陆家嘴集团自行设计，涉及陆家嘴集团旗下的三个楼宇——包括渣打银行大厦、陆家嘴软件园的两幢办公楼宇;此外就是“证监会版”方案，借助交易所市场发行。 ……[详细]

银监会版REITs抢闸

在一场旷日持久的REITs方案竞跑中，银监会率先触线。

　　8月5日，一份名为《房地产集合投资信托业务试点管理办法》（《管理办法》）的文件浮出水面。这一由银监会联合央行草拟完毕并负责解释的银监会版REITs方案明确指出，房地产投资信托业务由银监会和央行监督管理。

尽管《管理办法》尚未确定具体施行时间，但作为基于银行间市场的交易信托，REITs产品的主体上市、交易以及具体投资方案已成型。这意味着国产的REITs脚步声正日益接近。“这是一件好事，各方应该推动REITs在中国的真正落地。”住房和城乡建设部一位官员评价。 ……[详细]

REITs的相关调查
1、您是否听说过REITs？
A.有 B.没有
2、您觉得REITs最有可能通过哪种方式发行？
A.通过银行间市场发行 B.借助交易所市场发行
3、如果REITs采用交易所市场发行，您是否会选择投资REITs产品？
A.会 B.不会 C.考虑一下
4、您觉得REITs和股票等其它金融投资产品相比，有哪些不同？
A.风险相对较小 B.投资标的物不同 C.投资收益相对较低
5、您觉得当前中国推行REITs最大的问题是什么？
A.相关法律不够健全 B.金融市场环境不够成熟 C.没有足够多的优质物业作为投资标的
6、您觉得REITs是否能够缓解开发融资压力？
A.能，帮助会很大 B.能，但是作用不会很明显 C.几乎不能
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陆家嘴首发REITs“打包”冲刺回报率惊人

随着房地产投资信托基金（REITs）试点逐步进入实质性操作阶段，国内首个REITs已经准备就绪，等待破茧而出。早报记者昨日从消息人士处获悉，上海本土最大地产公司之一陆家嘴集团将诞生国内首个REITs产品。其主要流通模式预计将以机构投资者作为认购对象，并利用国内现有的银行间交易平台进行流通。记者还获悉，为了实现开门红，其资产包的投资回报率预计将达到8%。 [详细]

浦东试点REITs 前期筹备结束等待审批

本月初，金融促发展“国九条”明确提出，房地产信托投资基金（REITs）增加为企业创新融资渠道之一。这是继中央政府4万亿刺激经济扩大内需措施出台之后，又一个刺激投资的政策。
12月16日，上海浦东新区传出消息，其与监管部门合作设立的基础设施物业增值基金前期筹备工作已经结束，正等待监管部门审批。其主要打包对象，是此前拥有良好业绩的带租约的浦东部分写字楼和商铺。[详细]

相关资料

·预计投资回报率：8%
·发行年限：15年
·资产包初值：50亿
·可能标的物：
- 写字楼：上海中心；浦项国际；
  - 商业项目： 96广场；1885文化中心；世纪大
    都会等；
  - 研发楼：为生产型服务业、跨国公司中国研
    发中心等提供的都市研发楼
- 会展中心；

什么是REITs?

REITs（Real Estate Investment Trusts），即房地产投资信托基金。是指通过发行基金受益凭证，募集资金作为基金资产，然后将基金资产交由专业投资管理机构来管理运作，专门投资于房地产项目或业务，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。
与一般投资基金不同的是房地产投资信托基金是专门用于房地产投资、开发、销售、租赁、消费等方面的投资基金，投资范围一般仅限于房地产领域。[详细]

REITs的运作方式

·某公司成立REITs
比如我成立了一个REITs，从1000人那里募集了1000万，然后我用这些钱买了20个商铺，写字楼，然后把它们租出去，租出去的收益按你们给我的钱返还给你们。这个就是第一种方式
·房产商成立REITs
比如恒隆集团将恒隆广场等物业打包设立一个REITs，向社会募集资金，最后将该项目收益，如每年的租金，按揭利息等作为标第，均等成若干份出售给投资者，或者定期派发红利。[详细]

中国式REITs进化史

2005年	联信·宝利	联华信托在与建设银行福建省分行达成最终监管协议后，内地首只 “准房地产信托基金”开始公开发售。[详细]
2007年	领锐	天津领锐资产管理股份有限公司高调对外宣布，将发起内地第一个房地产信托基金，即领锐REITs。[详细]
2008年	“金融30条”	12月13日，国务院公布的“金融30条”的出台，房地产信托投资基金（REITs）终于获得了最高级别的准生证。 [详细]
2009年	试点总体构架	中国人民银行的权威人士明确表态，房地产信托投资基金(REITs)，我们现在已形成了初步的试点总体构架，方案将上报国务院同意，然后进行试点”。[详细]

中国式REITs的特点

· 流动性高。房地产是非流动性的资产，资产价值量大，投资周期长，变现能力差。
· 专家管理。房地产投资基金促使了房地产所有权和经营权的分离，这就为专家管理、专业化经营    提供了前提条件。
· 降低交易成本。由多数投资者以“集合投资制度”形式设立投资基金，并聘请专家管理，大降低
   交易成本。
· 分散风险。                                                               >>>>>>[详细]

疑问一│环境│出台环境是否成熟？

出台环境

邹毅：REITs的出台环境尚未成熟

· 法律制度：
    我们的法制和制度环境不是很成熟。比如我们相关的税收优惠，以及其他相关的中介的评级机构，和我们专业的运作REITs的机构，目前都不是很成熟。

· 市场环境：
    这个市场如果没有成熟的话，那么可能会导致我们的整个产品推出过程中，中间会出现渠道性的断档，这样的会导致下一步REITs的推出出现障碍。
    虽然整个市场不是非常好，但是可能会有一些产品具备一定的投资条件，所以我觉得小规模的试点来做是有可能的，但是大规模批量推向市场目前还不是很成熟。 [详细]

疑问二│政府│几时"拍板"？

“打算上报国务院”

    继“金融国九条”提出“开展房地产信托投资基金试点”后不久，中国人民银行的权威人士日前明确表态，“就房地产信托投资基金(REITs)，我们现在已形成了初步的试点总体构架，目前正在和有关部门会商。我们打算在与有关部门会商后将方案上报国务院同意，然后进行试点”。
    这表明，由央行牵头拟定的REITs试点管理办法已初步成型。“目前具体出台暂无明确时间表，但运作方面的技术细节，应该不会有大的问题了。”一位信托业资深人士向记者表示。
    业内预计，境内首只REITs有望在今年年内实现“挂牌”。不过，从试点到全面推行，依然有待“发行主体结构、资金募集方式、发行上市渠道以及交易与监管规则”等制度安排方面的落槌定音。
    业内预计，REITs不会针对所有地产商全面铺开，能获得商业地产REITs发行资质的地产商，也将是大型优质房地产公司。而对这些公司而言，REITs可以缓解他们对商业银行贷款的依赖度，降低负债率，增加现金流。[详细]

疑问三│试点│REITs将在哪些城市试点？

上海|REITs试点或将率先落户上海

上海政府主管该试点人士对本报独家透露，上海已将一批国企商业地产等项目进行初步打包，其规模初值50亿左右。
“目前选择的不动产及物业，主要来自于浦东国资地产公司等旗下商业地产、高科技孵化楼甚至工业厂房，出租率均在80%以上。等待监管层批下来，浦东将在现行法律框架，做成初步征求意见的方案，一切顺利，三季度可进入市场实现交易。”前述主管人士向本报记者透露。[详细]

广州| 越秀拟抢先成立内地REITs

    越秀房地产信托基金董事长梁凝光表示，越秀房托已就内地成立房产信托基金（REITs）订出基本方针，目前正在研究法律的阶段，预计明年推出。据业内人士透露，目前全国有10多家房企在酝酿成立REITs。
    越秀房地产信托基金表示，对于在内地成立REITs已探讨中几种形式，包括将香港上市的REITs回归内地、由集团旗下的地产公司分拆资产，或以越秀房托资产管理公司替其他内地的REIT做管理人等方式。越秀城建的越秀房地产信托基金，是目前内地在香港上市的唯一房产信托基金。[详细]

天津|REITs将试水天津滨海新区

     “REITs试点”的消息一出，即刻引来众多天津地产业内人士的关注，记者对央行、银监会、滨海新区管委会及天津市金融办等相关管理部门先后进行了电话采访，得到的答案基本一致：“试点已基本确定，但推出的时间和模式等具体细节都还在研究之中”。
     “‘金融国九条’中虽然已经提到了REITs，但正式实施还需要在3月份的‘两会’期间通过全国人大的审议，毕竟REITs不是一般的银行政策，央行并没有权利决定推出，只有得到全国人大批准后方能实行”，天津房地产协会研究委员会主任委员、南开大学经济学博士刘玉录(刘玉录博客,刘玉录新闻,刘玉录说吧)对于REITs没有公布具体实行时间表的原因解释道。 [详细]

疑问四│开发商│可否真正受益REITs？

开发商融资压力将缓解

"短期内,REIT很可能成为部分开发商为新项目开发融资的重要渠道.当前开发商很难从信贷和资本市场获得融资,推出REIT将为部分优质项目提供证券化的机会,"美国普衡律师事务所上海代表处AlexWang表示。启动国内的REIT市场,是中国政府去年12月份为应对经济急速放缓而推出的金融改革措施之一。
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开发商受益非常有限

REITs的公开发行之路并非一帆风顺，其中的障碍尚未完全清除。即使短期内REITs试点登陆证券交易所，其规模也不可能很大，开发商受益非常有限。中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立表示：“REITs作为金融创新的尝试，值得鼓励，可以试点，但要稳妥推出，不要急于求成，千万不能大张旗鼓，将其作为一个救市稻草。” [详细]

疑问五│投资者│如何投资REITs？

保障|法律先行

      1、法律一定要跟上，事实上，笔者认为，在法律没有跟上前就盲目的建立REITs很有可能带来一系列的问题，有人会说，现在有《信托法》、《投资基金法》，还不够？确实不够。REITs相对于基金有一定的相似之处，但也有很大的不同，因此制定专门的法律，或者进一步完善现有法律是必须的。
    2、加快REITs人才的培养，作为一个新生事物，人才才是根本，没有人才就没有生命力。
    3、信息的公开性，信托投资公司应真实，准确，及时，完整地批露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等。[详细]

感觉|实地去感觉投资的物业

如果你看好上海浦东新区的发展，你就可以投浦东新区的REITs产品。你也可以到实地看看这个楼的实际情况。我觉得REITs和普通的股票不太一样，是一个实实在在的，看得见，摸的着的产品。你就到大楼里面看看，摸摸是不是灰尘很多，人是不是很多，来来往往有多少的白领，那就很可以了。我想大家对于房地产这么一个操作的话，大家都可以做到。可能你的时间不是很多，你只要简单的按照你的兴趣去操作，去走一走，摸一摸，看到人比较多的就放心去投，我相信这个回报是可以看见的，我想机会来了，大家应该动起来了。 [详细]