发展模式日益成熟
■发展模式一：以业主功能舒适为导向，并在标准化和装配化的更高层次提升。
■发展模式二：全装修设计与内在的性能设计结合的成品房开发模式
■发展模式三：后来者领跑高端精装修成品房开发模式
■发展模式四：开发企业开创了科技融入全装修的成品房开发模式

　　2010上海全装修房业主满意度指数75.98，相比2009满意度指数75.73，全装修房满意度逐年提高。从各项指标分析，隐藏工程满意度提升幅度较大，满意度为71.14，比去年的66.25增长4.89。其中住宅工程质量通病渗漏问题得到明显改善。据调研，开发企业例如华运房地产公司针对渗漏薄弱环节找出了设计解决方案，外窗、屋面、淋浴房等关键环节防渗漏施工节点设计和产业化施工方式从根源上解决了渗漏问题。

　　据在建楼盘的开发企业调研我们发现，土建与装修一体化施工管理模式已经成为优秀开发商的共识。业主满意度高的全装修成品房背后都有与开发企业长期合作的技术力量较强的施工总承包。例如仁恒集团，施工总承包龙信建设就承担起从对各配套施工企业进行协调和管理，对全装修房施工图进行深化设计、工艺配合设计，合理安排施工工序，各工序过程验收及交工后的成品保护负责，一直到全装修交房后的售后维修服务等各个环节工作。对于一直困扰开发商的室内综合管线和土建施工、室内装修的配合问题，采取施工总承包管理，在结构施工中就做好水、电、暖气等管线、盒子预埋工作做好技术准备，确保一次到位；采取施工总承包管理，避免过程中耽搁与推诿，从而提高了全装修房成品保护满意度和维修后续服务满意度。

　　据满意度调研数据显示，后续维修服务满意度77.05，比去年的70.88明显提升；但成品保护方面仍然是薄弱环节。本次成品保护满意度67.05在各指标中位位居最低，比去年的67.08依然没有提高。要从根源上解决这些薄弱环节，施工一体化管理模式将成为趋势。

　　据本次2010调研统计,业主对全装修住宅第一关注要素依然是工程质量,关注度34.09%,与09年调研一样；但第二关注要素已不是09年的部品材料，而是关注户型与功能设计,关注度28.41%。功能舒适度已成为业主关注焦点。

　　本次业主满意度调研中，户型与功能设计满意度是74.40。其中，业主对户型设计较为满意，满意度为77.27,但对开关插座点位设计满意度仅为66.36、空调及热水器等设备与建筑一体化设计满意度仅为66.20,调研中业主反映,收纳空间不够用，且内部没有分割；插座位置不合理，家具一放就没法使用；热水器位置与浴室出水点位置过长,导致不能即时输出热水并造成大量水资源浪费。空调外机出风口位置不合理，导致空调能效下降。地暖和户式中央空调占居一定空间，层高下降空间显得压抑。设备设计缺陷影响了住宅功能，直接导致了住宅舒适度下降。可见，设备设计问题成为目前全装修设计通病。上海万科就非常关注住宅的功能设计，比如采用热水循环泵系统，解决了大户型由于热水器位置与浴室出水点位置过长而不能快速供热水的问题；万科还结合户型关系，收纳系统也全面升级，入户多功能玄关柜、卫浴多重收纳台盆柜组合和卧室大尺度收纳柜给到业主实用的人文关怀。

　　据业内消息,针对全装修设计一体化设计薄弱环节,有关部门正在抓紧编制“新建住宅全装修的设计审图深度和审图要点”。全装修住宅装修工程施工图审图将指日可待。从全装修一体化设计的报建、新开工登记、预售、报监、竣工验收备案到交付使用的全过程监管成为2011年最给力的措施之一。

2010全装修成品房业主满意度指数图表

　　调研发现, 除了仁恒、万科、奥园、瑞安、上置、世茂、朗诗、金大元等开发企业外，一批开发企业复地、绿地、恒盛地产、九龙仓、三湘集团、华运房产、瀛联置业的成品房开发模式日益成熟。

仁恒、万科、奥园、世茂、瑞安等全装修先行者以业主功能舒适为导向，并在标准化和装配化的更高层次提升

　　上海第一批做全装修住宅的领先企业已显现出住宅产品核心竞争力，建立并不断完善从设计、部品采购、施工、成品保护、验收交付到后续维保服务的全过程的成品房管理体系。以业主功能舒适为导向，不断优化户型、提升品质和功能设计精细化，并尝试标准化研究和装配化的实践。

　　仁恒的戴钢总经理认为，全装修住宅的开发理念应贯穿于建筑的全寿命周期。特别是仁恒的后端服务人性化，为其赢得业主的口碑。在仁恒河滨城入户调研中，业主反映道，我虽有好几处物业，但喜欢住的还是仁恒的房子。仁恒物业服务不但是精益求精的维修质量，还能给业主带来的是精神上满足和人文关怀，不论业主提出什么维修上的需求，问题无论大小，专业技术人员都会拿出详细解决方案，而且确保维修过程中不会影响到业主的日常生活。项目的前期设计研发时间、开发周期要比其他企业长，但设计研发给仁恒业主带来的舒适度也是显而易见的。

　　万科的全面家居解决方案，是通过住宅产业化即标准化、绿色环保和尝试装配式实现全装修。王石认为，万科的住宅业方向是向制造业靠拢，学习制造业的精细、创新和售后服务。在城花新园的入户调研中，业主充分感受到空间、品质、功能设计提升带来的舒适度。业主最为满意的是收纳系统的精细化，入户多功能玄关柜、餐边柜、卫浴多重收纳台盆柜和卧室入户式衣柜是其他住宅看不到的。同时热水循环系统快速供水和净水系统也是自主装修想不周到的。

　　瑞安地产在住宅产业化尝试PC、外墙中保温技术研发和运用。瑞安在全装修设计从业主的需求入手，在标准化的基础上，开创定制化全装修产品，得到业主好评。翠湖天地嘉苑业主反映，瑞安的定制化住宅很人性化，室内设计根据我们业主的需求适度定制，高品质定制房在上海很少。

　　上海奥园一直坚持做好全装修，并坚持中高档的品质、中低档的价格策略。此外，奥园全装修核心竞争力不但在于专业的成本控制的能力，更在于其成熟工程管理水平。针对装修房工程质量问题的薄弱环节，将每个系统工程式细分各环节，实现了施工总包方、分包方以及部分专业承包方协调配合，从根本上降低了质量问题的发生可能。奥园业主认为，功能到位、性价比高的全装修房最受大众欢迎。

　　十年前，在大家观念里建房和装修分离还根深蒂固的时候，世茂就筹谋着在上海推出中国首批精装修住宅项目——上海世茂滨江花园，并受到了市场的高度认同。世茂滨江花园设计上溶入人体工程学基本原理以及一体化设计理念。在调研中发现，入住世茂滨江花园的业主部分为涉外人士，相信这是对世茂国际化社区的最好品质的信任和评价。

绿地、上置、复地、北京建工、华运房地产等集团则将全装修设计与内在的性能设计结合的成品房开发模式

　　据统计，2010年上海25个项目通过建设部住宅性能认定，15个项目建筑节能达到65%。其中绿地、上置、北京建工为代表的房地产企业，将全装修作为切入点,结合建设部住宅性能要求,综合运用住宅产业化成套技术,将全装修开发与提高住宅的保温隔热、隔声、绿色等住宅内在的性能相结合，探索“表里如一的全装修”新模式。
　　绿地云峰集团开发的诺丁山项目，定位中小户型户型,对全装修设计要求更高，厨房、卫生间、客餐厅、卧室等空间进行功能优化,力求做到居住功能最大化。对于材质设计，确定选用最合理、优质的材料。参照住宅性能要求，全装修方面结合太阳能热水系统、生活垃圾粉碎系统、管道净水系统等住宅产业化成套技术。现代设计集团资深总建筑师方菊丽考察项目现场后认为;绿地诺丁山功能到位，户型合理设计明快，是符合大众需求的主流的全装修开发模式。
　　大华集团投资的华运房地产，其开发的大华清水湾三期以全装修为突破口，全面提高住宅性能。关注楼盘的建筑节能保温性能，按65%高标准设计与施工。关注楼盘渗漏性能，结合全装修防渗漏节点设计。为了彻底杜绝门窗的渗漏，采用钢副框外增加卷材防水，使窗四周的渗漏大大减少。卫生间在淋浴房部位用水较多，也是非常容易造成漏水的部位，为解决这一隐患，采用整体花岗岩石材作为淋浴房的底盘，按精确尺寸整体定做，并专门设计上下双层地漏，以保证流水通畅和防止堵塞。市房管局主管住宅质量的徐建国副处长认为，华运房产防渗漏的节点设计从技术上解决了全装修质量通病渗漏问题，值得业内可以借鉴。
　　北京建工集团控股的瀛联置业，开发的“建邦十六区”充分体现了一体化设计和运用住宅产业化技术带来的舒适。户型设计方正，功能分区合理。客厅双出风口的空调设计既能满足餐厅用餐，又能满足客厅活动区功能需要。材料部品的选择到位，整个系统的均好性，处处体现开发商的专业，为业主入住后的可持续使用而设计。从住宅性能看，充分关注从围护结构到全装修卫浴的节能节水指标。中国建筑设计研究院上海中森设计李昕院长认为，“建邦十六区”达到建筑与室内同步设计，是好住好用的全装修房。
　　上置集团一直坚持全装修成品房开发，无论是市中心的华府天地，还是远离市中心的金山海滨的华府海景。上置全装修开发模式传承欧洲新古典主义建筑的装饰，并附加软装修增值服务，同时中央空调、新风系统、地暖、净水软水等诸多的高科技的设备通过全装修得到充分运用。调研中业主认为，这些新设备如果自行装修是达不到开发商统一装修得到的效果。华府海景充分考虑住宅绿色生态性能，其多层次的垂直的四维绿化设计理念得到业主好评。同时，增加了入户式收纳空间以及嵌入式厨电一体化设计，提高了全装修住宅的实用功能。
　　复地集团今年以高品质高附加值的住宅产品开发为目标。复地集团新都国际是高品质的全装修解决方案，测重于精品室内设计、精品材料设备采购以及精品酒店式服务。室内设计由台湾和香港精英团队，中小户型全装修设计也用得很精致上品，面积大小并不代表品质下降。材料设备选型也采用一线品牌的高档型号。同时，物业采用酒店式服务的管理模式也是全装修公寓中难得一见的。

以金大元、九龙仓、恒盛为代表的后来者领跑高端精装修成品房开发模式

　　一些非传统开发住宅项目的开发企业如九龙仓、恒盛地产等,作为全装修住宅开发的后来者,则将空间的设计与饰面的美感融合,将满足舒适度演化到了极致,成为高端精装修成品房发展方向.
　　九龙仓·玺园则成为沪上豪宅回归居住本源，讲究舒适度的一个标杆。从空间设计来看，户型的面宽、进深、层高、门洞尺度，体现了空间舒适；从功能设计分析，各种户型总体关系合理。即使是收纳空间也进行了不同设计，结合玄关的衣帽间、结合卧室的步入式衣橱、结合卫浴间的专用收纳橱等给到业主人文关怀。根据客厅与卧室不同使用功能，适度使用大理石与地板作为地面材料。墙面与顶面适度饰面处理、色调温馨协调一致。现代设计集团资深专家方菊丽认为，九龙仓·玺园体现的功能舒适是高档全装修住宅的未来趋势。
　　负责恒盛·尚海湾的室内设计的高文安认为，一万个家庭都有它不同的需要，精装修住宅的室内设计永远不能做得太饱满，永远要留有一些空白，让每个人进来的时候有自己的想象力。由于大户型住宅的需求，设计师运用智能系统将灯光、地暖、空调等设备地整合在一起，为业主开启生活变得简单而舒适。尚海湾将视觉上的享受与细腻性能设计的高度结合。作为定制规格的精装修，恒盛地产从工程设计、施工管理、家具的购买和定制、配饰的选择都精益求精。大尺度的平层、全石材外立面、欧洲皇家园林、滨江水景以及配套的凯宾斯基酒店，是尚海湾业主喜欢尚海湾的理由。
　　金大元·香梅王座最为业主称道的是户型大气而舒适的设计，是以前购房过的房子中没有体验到的。香梅花园户型设计特别之处是卧室的全套房设计，满足业主功能舒适；同一楼层相邻两个户型可以合二为一，又可以分而不离，还原生活一抹浓浓的亲情原色。香梅王座全装修采用现代欧式的设计，又融入中国文化，线条简洁干净。

以朗诗、三湘为代表的开发企业开创了科技融入全装修的成品房开发模式

　　以朗诗与三湘为代表的开发企业，将恒温恒氧恒湿技术运用在住宅开发上，为懂得科技生活的业主打造了高舒适而节能的科技精装成品房。
　　位于美兰湖的朗诗绿岛园将建筑设计、室内设计与科技设计同步设计，这又比传统的全装修房设计一体化加大了难度。天华建筑设计院陈靖岗所长认为，朗诗绿岛园在管线综合布置、结构和管线的关系，管线与内装的关系，新风回风与门套结合，科技地产带来的设计管理，均有不同程度的创新。朗诗绿岛设计与施工高度一体化的创新，来源于集团内部科技公司的强有力的技术支撑。朗诗是全国范围内第一个将恒温恒氧恒湿系统运用于大面积的公寓开发。科技给业主带来高度舒适度，设备运营费用大大低于运用空调、地暖和热水器的电费与燃气费。空调、地暖和热水器的远离，室内户型更干净更趋合理。
　　上海三湘许文智总经理认为,“以人为本，科技、绿色”的全装修成品住宅将成为未来住宅发展的趋势。未来住宅更关注技术的革新、使用功能的提升以及健康环保的居住环境。全装修房是名至实归的低碳环保住宅。三湘海尚将重点放在品质上，大范围采用德国建材品牌，以严谨的态度打造值得信赖的全装修品质住宅；全装修公寓引入“太阳能与建筑一体化”、“低温热水地面辐射采暖系统”等高新技术，降低能源消耗，节能环保；创新型别墅采用地源热泵+毛细管空调系统等二十余项先进技术，是为懂得科技生活的业主打造的高舒适度的科技精装成品房。