需求法破解楼市涨跌之谜-搜狐焦点房地产网

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学会用需求法解析楼市涨跌之谜

2006年的上海楼市充满了悖论

同一条路上或一个板块贵的比便宜的贵 30％以上，而贵的楼盘要排队抢，而便宜的却门可罗雀。同样是黄浦江边的江景房，浦东比浦西贵一倍。 [全文]

需求法使用基于以下现状：
■ 房价上涨已到了大部分购房者能够承担的极限
■ 人是群居的动物，以往以原住地为纽带聚集在一起，而现在以收入、价值观聚集到一起

■ 上海人买不起原住地房子。区域概念已没有意义
■ 小区式的开发模式，围墙的隔离产生孤岛效应
■ 购买人群对该楼盘总价的承受力成为增值要件

名词解释

需求法

　　先把当前的购房人群分类，然后根据房屋总价来判断购买人群，通过分析该部分人群需求和对价格的承受力来估判未来的价格走势。…… [更多]

社会中八大类购房主力人群

目前社会购房主力的八类人群

需求法研究的展开，首先要对当前的购房人群进行分类。作为目的购房者，主力为以下8类。该8类人，决定了2006下半年楼市的涨幅和销售速度，仍将决定2007年的楼市行情。 [全文]

• 神龙系--顶层的购房人士
• 年龄：不详
• 业主特征：神秘人物
• 购房特征：稀缺性的高端产品

• 远海系--比较远的海外人士
• 年龄：35-45 岁
• 业主特征：国外留学或外籍
• 购房特征：更注重品牌建设

• 近海系--比较近的海外人士
• 年龄：35-45岁
• 业主特征：东南亚商人居多
• 购房特征：知名度高涨的社区概念

• 本金系--本土多金的成功人士
• 年龄：40 岁以上
• 业主特征：男主人地位较权威
• 购房特征：有点富丽堂皇的感觉

• 白二系--白领二次置业
• 年龄：35岁-40岁
• 业主特征：夫妻两人工作繁忙
• 购房特征：好地段的高价房

• 少成系--少年得志人士
• 年龄：30-40岁
• 业主特征：独生子女家庭较多
• 购房特征：联排别墅

• 白一系--小白领首次置业
• 年龄：25-30岁
• 业主特征：年轻，有活力
• 购房特征：知名度较高的社区

• 渡新系--新上海人过渡型
• 年龄：23-28岁
• 业主特征：年轻的“新上海人”
• 购房特征：小户型，低总价

八类社区投资价值分析

看七大楼盘分析以往投资热点楼盘2007年表现

判断一个楼盘有无投资价值最简单的办法就是：它是大户型、单价最高、最好的房子好卖；还是小户型，单价最低、最差的房子最好卖。前者有、后者无。 [全文]

神龙系的平均年龄并不是最大的

周边楼盘的干扰就越少，价格上涨的可能性也就越大

对开发商品牌的忠诚度表现了对一个社区的粘着度

对地段要求越高，该地块今后的稀缺性越强

需求法盘点2006年下半年楼市表现

2006年上海房价最明显的特征：高者愈高、低者愈低，价高者抢、价低者弃

远海、近海、本金、神龙归属上系与上上系，他们购买的楼盘每套总价在200万以上。少成、白二为中系，100 万元左右 / 套及 150 万元左右 / 套，以年轻的私营业主、专业人士和白领二次置业购买为主。白一、渡新为下系，50 万元左右 / 套，以即将成家的小白领和新上海人过渡性用房购买为主。[全文]

下系楼盘	中系楼盘	上系楼盘
下系房中成交量最大的地区是松江九亭，九亭是一个典型以白一系为主。	在中系房领域，涨价性质属配套完善和资源稀缺共存，其中代表为浦东三林地区。	上系房是典型的资源稀缺型增长，在配套完成的前提下，有一些地区显出他的资源优势来了。

2006年涨幅最大的为上系楼盘

九亭板块白一、渡新系楼盘成交图

看看您住的楼盘属于什么系？

1、车库停的多是什么车？ A：帕萨特、奥迪等德国车 B：本田 C：GL8	2、阳台上有卫星天线吗？ A：有，很多 B：有，很少 C：几乎没有
3、小区附近有什么餐厅？ A：很多日韩料理餐厅 B：沧浪亭 C：兰州一拉	4、楼盘最好卖的房型 A：两房为主 B：三房为主 C：四房以上的大房型

>>>更多问题 >>>查看答案

2006年涨的最多的十大楼盘

证大家园五期
均价:35000

[楼盘介绍]

瑞虹新城
均价:

[楼盘介绍]

上海奥林匹克花园
均价:

[楼盘介绍]

慧芝湖花园
均价:38000

[楼盘介绍]

仁恒河滨城
均价:53000

[楼盘介绍]

上海绿城
均价:

[楼盘介绍]

静安四季苑
均价:31000

[楼盘介绍]

地杰国际城
均价:

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经典茂名公寓
均价:

[楼盘介绍]

上海滩新昌城
均价:

[楼盘介绍]

2006年卖的最快的十大楼盘

万科新里程
均价:15000

[楼盘介绍]

佘山3号二期
均价:

[楼盘介绍]

招商依云郡
均价:

[楼盘介绍]

上海青年城
均价:13000

[楼盘介绍]

仁恒河滨城
均价:53000

[楼盘介绍]

强生古北花园
均价:26400

[楼盘介绍]

静安四季苑
均价:31000

[楼盘介绍]

新城御景
均价:35000

[楼盘介绍]

绿地崴廉
均价:

[楼盘介绍]

瑞虹新城
均价:

[楼盘介绍]

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