突发:上海新核心91亿地块正式挂牌!上海较高双塔强势超越前滩

2019年8月7日晚间，上海市规划和自然资源局正式发布浦东新区张江中区56-01、57-01、73-02、74-01、75-02地块及57-02公共绿地、学林路、卓慧路、百科路地下空间（下图红色部分）国有建设用地使用权出让公告（2019第112号），5幅地块总价91.087亿元。

效果图

出让信息

出让资料显示，5幅地块共规划建设超过26.5万㎡写字楼（50%可售，最小登记和转让单位为幢，须满足“引入行业要求”并经出让人同意，包括一栋高达320米的超高层地标建筑须今年12月31日前开工）、超过20.4万㎡大型商场将打造城市副中心商业（全部自持）和超过691套租赁住宅只租不售。

规划指标

出让资料显示，该5幅地块为张江城市副中心核心区“西半块”，规模相当的另4幅地块“东半块”也将建设一栋高达320米的超高层地标建筑，两栋320米摩天地标将成为超过国金中心（高250米/260米）、提篮桥来福士（高263米）、港汇（高225米）的上海较高双塔“科学之门”！

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同时也将成为全上海仅次于陆家嘴、徐家汇，力压前滩（较高280米）、徐汇滨江（较高280米）、淮海路（较高278米）、南京西路（较高288米）的上海较高摩天大楼之一！

示意图

出让资料显示，整个张江核心区9幅地块将建设320米地标双塔、1栋160米、1栋150米、1栋140米、1栋110米、2栋100米共8栋超高层建筑及大型商场，共同组成上海新的标志性摩天大楼区、繁华堪比徐家汇的城市副中心、上海具有全球影响力科技创新中心的核心承载区！

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地块预申请结果公告显示，地块有效预申请人仅1人。据浦东时报6月报道：“张江集团携手张江高科、陆家嘴集团，推进张江城市副中心先期0.9平方公里开发建设，近期将率先助力启动“科学之门”等重点项目规划建设。”即本项目“科学之门”已经确定由张江集团携手张江高科、陆家嘴集团共同开发。另据张江发布7月报道：“共计8栋摩天大楼，一起组成上海新的标志性摩天大楼区，预计今年开工。”

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此外，“科学之门”旁正在建设地上建筑面积近6.5万㎡的张江科学会堂，数倍于南昌路上海科学会堂的巨大规模将成为上海未来大型国际峰会、创新论坛、产业论坛与国际知名科技文化讲坛的举办地，与上海科技大学、复旦交大、国家实验室、科研院所、海量高新技术企业共同支撑张江成为上海建设具有全球影响力科技创新中心的核心承载区。

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事实上，如此大规模的城市整体开发，上一次是龙阳路枢纽，再上一次则就是前滩。与前滩相比，张江核心区具有以下5大优势：

1. 规划更新前滩规划于2013年确定并开始建设，距今已有6年，6年时间整个中国社会各方面均进步神速，规划更是如此，张江核心区具有天然的后发优势。2. 定位更高前滩最初是上海环球影城预留地，世博后改变用途开发CBD与住宅区，本质上仍是承接上海市中心需求的溢出，较高建筑为一栋280米写字楼，而张江核心区不仅仅是上海城市副中心，更是独立新城市——张江科学城的核心，320米双塔的恢宏气度排名前列眼便已力压前滩。

示意图3. 产业更强前滩写字楼目前的入驻企业均为从上海市中心向外转移出来的企业，主要转移动机是租金较低与扩租方便，而张江几乎每一栋大楼都是传统或新兴科技企业总部落户、税收落地，走在张江街头宛如参加一场科技企业LOGO博览会。4. 开发更快前滩启动开发6年仍有不少地块未启动建设，280米地标仍未交付，而根据目前披露的信息，张江核心区今年开工，包括320米双塔在内的9幅地块6年内就将全部竣工，开发速度远超前滩，实打实的每年近百亿投资砸在这里。5. 基础更好前滩目前较大的“卖点”是华二前滩学校，而华二本部就在张江，紧邻张江核心区的建平实验中学、万科实验小学、万科实验幼儿园均已启用，万科翡翠公园也已形成成熟的居住氛围，未来更将从人们印象中的科学园区全面提升、转型、质变为繁华都市，上海副中心、上海新核心。

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事实上，今天投资张江核心区，就相当于2013年投资前滩、2006年投资五角场、1996年投资徐家汇，而且基础更加雄厚、未来更加确定、发展更加迅速，但可惜的是，徐家汇、五角场、前滩、张江核心区的商场、写字楼都是“大资本”整体持有的，普通人根本没有机会投资。

徐家汇永新坊 实景照片

同时，张江核心区、张江科学城几乎没有可供投资的小面积办公楼，多为企业整栋自用，新增住宅用地未来也基本都是租赁住宅，只租不售，普通人想要投资张江核心区、张江科学城更是几乎没有机会。

五角场大学路 实景照片

但意想不到的是，万科翡翠公园竟然还有最后少量沿街商铺在售。

示意图

1. 全部沿街

堪比五角场大学路，实实在在的稀缺资源

万科翡翠公园 实景照片

2. 靠近地铁站、张江核心区

楼上居民、周边上班族、学校、地铁站、出入境受理点……多重客流叠加，堪比徐家汇永新坊，更尽享张江核心区全新高起点、高强度开发红利

万科翡翠公园 实景照片

3. 已经开街

万科翡翠公园业主与周边写字楼上班族已经形成稳定客源，万科已经对商铺进行公开出租运营多时，即买即租即开业，真实需求

万科翡翠公园 实景照片

4. 沿街商铺的单价比住宅低

实实在在的良心价格、优良设计，绝非“割韭菜”，最后房源售完清盘

万科翡翠公园 实景照片

5. 真实租金回报

万科不搞虚假包租，只租给真实店家，较新真实租金成交价超过10元/㎡/天*，年租金回报率高达约4.5%*，是住宅的3倍*之高，张江核心区建成后更加可期*

*年租金回报率参考截止2019年8月项目部分商铺实际成交租金，租金情况可能随市场变化而变化，该数据不得视为开发商年租金回报或保底收益率承诺。

万科翡翠公园 实景照片

实事求是地说，商铺市场发生过很多虚假包租、价格比住宅高出好几倍等“割韭菜”的乱象，但是，万科翡翠公园最后少量沿街商铺已经开街、需求真实、单价低于住宅、真实年租金回报率是住宅的三倍*，还紧邻地铁站和即将翻天覆地的张江核心区，真的是难得一见的堪比十几年前投资徐家汇、五角场的机会。

*年租金回报率参考截止2019年8月项目部分商铺实际成交租金，租金情况可能随市场变化而变化，该数据不得视为开发商年租金回报或保底收益率承诺。

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