总价360万起,皇廷御府在售63-92㎡,距2号线800米!

血拼上海楼市 2020-03-20 13赞
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房龄已有12年,酒店样式的住宅,你会买吗?

近期,浦东2035规划正式出炉,其中唐镇被列为新市镇之一,规划中这样说到:“依托张江科学城,形成以总部经济、电子商务、汽车智造和现代服务为主导产业的国际化综合型城镇。”

唐镇凭借地理优势以及相对成熟的配套,吸引了不少工作在张江。新房方面,“唐镇三兄弟”中仁恒东郊花园首先清盘,浦发檀府大名城紫金九号以不快不慢的速度续销中。

近期,唐镇又被爆出一个“新”项目皇廷御府,在售63-92㎡1-2房,均价5.72万/㎡,总价约360万起。

01

房龄已过12年

酒店改住宅再出售

皇廷御府位于唐镇银樽路唐丰路交汇处,是上海唐镇华飞房地产有限公司于2008年拿地,地块编号为唐镇民丰村10/1宗地块(即唐镇新市镇A-4-5地块),容积率1.5,地块属性为住宅+办公。

住宅部分为张江国际豪庭,办公部分则建成为皇廷世纪酒店,不过两者的物业是独立分开的。

上海皇廷世纪酒店实景

这个项目出现的很突然,并不如其他新盘那样是经历了蓄客、拿证、认筹、开盘这样一个经历,在售的楼栋实际上为住宅性质,不过以酒店的形式运营了多年后,开发商再将房源拿来出售。

在售楼栋

据悉,项目可售套数为68套,此次拿出来出售的为24套,位于2、3、9层,定金20万,签约后一周付首付,预计今年年底精装交付

02

两梯八户

得房率较低

皇廷御府是由酒店改住宅的,因此户型宜居度肯定不比一般的住宅。走廊位于北面,房间朝南一字排开,浓浓的酒店风格。

走廊实景图

项目为两梯八户,据悉得房率仅约70%,倒是和前滩的一些项目有些类似。此次推出的户型是63㎡1房和92㎡2房

63㎡1房

户型图上给出了2种不同的设计布局,看似户型灵动,空间可变,实际上硬伤不少。进门没有玄关不说,卫生间与餐厅厨房正对还是很尴尬的,而且还是个暗卫。其次朝南一开间,位于户型中间的书房没有窗户,采光就很受影响,居住时间久了会觉得比较压抑。

92㎡2房

92㎡2房也给出了两种设计布局,餐厨空间明显变大了,卫生间依旧是个暗卫,朝南的小卧室过于“紧凑”,恐怕放了床就不剩多少空间。主卧布局还可以,灵动空间可以根据业主的需要来改变,做成衣帽间或书房之类的。

1房和2房户型都没有客厅这个功能间,厨房多设计为开放式,且紧邻卧室书房,油烟容易传入房间内,影响生活质量。

03

距唐镇地铁站800米

大概率对口福外

皇廷御府虽然户型存在明显硬伤、剩余产权年限也不占优势,不过项目自身的区位还是不错的。

交通方面,项目距离2号线唐镇步行约800米左右,比之“唐镇三兄弟”都要离地铁站近。自驾出行的话,项目临近外环高架龙东大道立交在建中,待开通后由龙东大道可以直接上外环高架,进入中环内环(浦东的内、中、外环高架挨的较近)。

项目区位图

商业方面,唐镇的大型商业配套都在2号线唐镇站周边,因此距离项目也很近,有阳光天地、恒生万鹂广场、宝燕商城、上影国际、永辉超市等,日常生活较为便捷。

教育方面,皇廷御府本身是作为张江国际豪庭住宅的一部分,因此虽然尚未交付,但对口情况大概率会与前期住宅相同,即东方幼儿园+福山唐城外国语小学+唐镇中学(仅供参考,具体对口请根据当年教育部门官方发布为准),另外周边还有一所12年制的东方外国语学校(私立国际学校)。

东方幼儿园(诚礼部)

医疗方面,1km内有2个社区卫生服务中心,周边板块有多所三甲医院如曙光东院、肺科医院、浦东新区人民医院、浦东中医医院等。

小结

皇廷御府项目优势劣势相当明显,优势在于户型小、总价低、地铁近,而且学区划分大概率会和前期一致;劣势在于作为一个酒店改住宅的项目,户型差、得房率低、房龄久,对于日常起居生活质量会产生长远的影响,同时也不利于后期的置换。

到底要不要入手?这样一个项目究竟好不好,抛开购房者本人都是没有意义的。对于刚需来说,想上车唐镇这是一个好机会,尤其还是有孩子或准备要孩子的家庭,唐镇的教育资源并不差;对于想短期过渡的人来说,这样的房型肯定会影响生活质量,后期想置换,价格也会低于周边项目,是否适合投资也要打个问号。

在买房的过程中,购房者不应只看项目优势,更要看自己能否接受项目的缺点,毕竟用不到的优点,就是伪需求。

对皇廷御府感兴趣的购房者欢迎添加小狐个人微信:shfocus021,备注皇廷,通过后进入专属讨论群,讨论分享更多项目信息~

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