这,才算万科真正的爆款啊

血拼上海楼市 2019-06-24 14赞
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所谓的突破,是突破了开发商与用户之间的隔阂,突破的是真正意义上为用户思考,突破的交付的不是房子,而是社区

走火入魔丁当;阿信 - 我爱上的

其实陆陆续续都和大家分享过不少万科的项目,每次类似典型案例的剖析,大家都会觉得这是一个很不错的项目。但是我们是否曾经有类似的疑问就是:为什么总是万科

创新会是有习惯和惯性的,但是这样的正循环为什么高频的出现在万科这家开发商身上,我觉得这是一个挺好的问题

我曾经也没有特别的答案,最后说服我自己的依然在一个具体的项目上,这个项目我写过3次了,几乎是我看着成长起来的。而这一次讲真我已经很久为一个细节兴奋这么久了

顺着这样的脉络往上探寻,你会发现万科的创新源动力是什么,也会咀嚼出不少企业和行业向上的力量。

项目来自上海,名字叫万科启宸。

有趣的是,这一次的优化迭代,却是来自一个真真实实的意外。故事有点长,但绝对值得你的时间,大家听我慢慢说

01

萌芽的起点来自这个户型,万科曾经在其他项目做过这样一个户型

98平米的三房两厅两卫

之前的内容已经和大家分析过,这是一个看平面图没什么感觉,但是实际参观的体验百倍强于看平面单页的户型,道理也很简单,因为这是一个98平米的小三房的户型,但是我们可以看到因为客厅和餐厅集合在一起,且是完整的方正空间,所以整体公共区域的感觉非常大,对于小户型来说,这样的居住感受是非常少有的

这也成为了万科不少项目的王牌户型

后来有个小事,操盘手在落位万科启宸项目这个户型的时候,环顾四周,还是觉得哪里可以优化,然后就指着一个地方,说这里能不能调整为窗户

什么地方

▲户型示意图

就是这样的转角位置,如果可以调整为转角窗,不论是对采光的提升还是室内整体的格局视野,都是极大的改善

但是这可能是一个非常感性的建议,因为本来整体开窗已经非常大了,大到5.6米,采光效果已经非常好。而且因为转角窗的设置对整体的建筑结构、承重都会提出极大的要求,甚至工程难度都会提出极高的要求

但是万科就是这样一家结果导向的企业,只要能够给到用户更好的产品,他们就想尽办法去解决,设计、工程、装修所有部门都上了,围绕着这一个小点探讨了好几次,最终终于解决了

而最后交付的结果也非常出乎意外

▲样板房示意图

因为这样的夸张的转角窗,整体横厅的线条直接拉长了。这么一个方正空间也因为这样的设置采光和通风都更好了

更重要的是因为这样的调整,整体的居住感变得更好了。所有用户参观后第一反应是再问一次这个户型多少平米

换句话来说,这样的优化,是能够给到用户惊喜和意外

也正是因为这样的调整,在用户端引起强烈的共振,引起了上海万科团队的反思,设计的力量可以让用户住的更好

这个更好不仅仅是样板房呈现的虚拟的生活场景,而是真正在优化他们的生活空间

所以万科启宸就给设计团队布置了一个命题:如何在同样的面积下住的更好

而就是这么一个命题,开启了万科启宸源源不断的自我革新之路

02

下一个优化的户型是92平米的户型

▲户型示意图

这个92平米可能在不少开发商眼里已经是个不错的户型了,这么小的面积做到了三房两厅而且是两卫,应该没有优化的必要了。

但是万科没有停步,而且对于这个产品夸张的来来回回做了11次优化,其中有个重要的两个截点版本

其中2.0版本的重点是,整体的格局确实没有问题,但是有没有让住户的空间感可以更强一点,住里面不会那么压抑,心情指数可以高一点

所以我们可以看到

提升的重点在于对厨房空间的改变,从过去的封闭式厨房调整为打开式的空间

▲实景图

在其他项目内厨房空间是这个样子的

▲样板房示意图

优化到了启宸之后变成这个样子的。

从整体的感觉上来说好像空间格局改变了。但是很多人会说,这样的打开式厨房不符合中式厨房的特点,因为我们做饭都是重油烟,敞开式未来会很不实用

是的,这个确实是,仅仅为了打开厨房而让油烟乱串,这样的创新没有必要

但是这就是万科厉害的地方,因为整体的设计逻辑,万科是牵动工程、设计、精装修一起参与的,所以对于这一块,精装修部分早就考虑到了

▲样板房示意图

整体的两侧都做了移门

换句话来说,在实现了空间通透性之后,厨房依然可以保持可分可和的存在,丝毫不影响未来的实际使用

好了,那可能很多人也会问,这样的调整真的会让室内空间显得大么,我们换个角度看一下

▲样板房示意图

没有墙体的阻隔整体的视野会更好,而且厨房部分吧台的设计也让未来有很多可变空间,比如这里可以是一起的早餐地方,或者小孩子做作业的地方

这可能是非常小的优化,但是对于真正购买这套房子的用户来说,未来的生活场景将会完全不同

但是优化没有停止

3.0的提升显得更加的立竿见影。万科因为前期的优化访谈,深入到大量的业主和准业主,从他们口中去采集真正意义上的需求,从而转换为设计语言

面对着之前的92平米的户型,不少用户觉得书房有点小,以及主卧的收纳空间有点不够

我们都知道用户的需求都是非常感性的,而且这事很多小户型必然会存在的问题,大部分操盘手也就忽略了。但是万科依然在精准的解读用户需求以及落地转换

然后就有了这个92平米的3.0版本

▲户型示意图

我们可以看到对于主卧和书房的动线调整还是比较大的,2.0版本的主卧虽然大,但是整体的衣帽间只有一个,而且因为开门设置,导致了主卧内存在大量的过道浪费

最后调整好的动线会非常的紧凑

▲户型示意图

过道部分的优化之后整体动线会非常简洁和干净。另外我们注意到北向的书房用来双向移门的元素,这就解决了后期南北房间是否会产生干扰的情况。

如果是定义为书房,可以从西侧推门,互相之间就保持独立。如果定义为宝宝房,那么就可以从东侧推门,互相照应也更加方便

这些都是非常小的细节,但是都在整体的设计考量范围之内

另外调整之后我们可以看到,主卧的整体居住尺度不变的前提下,衣帽间出现两侧的收纳。

而且书房通过开门的调整,显得更加敞开通透,另外细心你可以看到书房做了一个小凹槽,保留了收纳的同时整体开间也拉长了

▲样板房示意图

我们可以看到这样的轻质移门真的在小空间内非常好用,隔音但却不隔视线,让人待在里面不会压抑不舒服

▲样板房示意图

卧室的双向衣帽间也增强了收纳的功能。整体的静区部分的功能合理性也就变得强了很多

03

其实才刚刚开始,当整个户型设计完成之后,整体的精装修体系还做了附加部分,就是充分利用所有的墙体落地收纳部分

所以在这个的基础上,

▲户型示意图

整体92平米的室内增加了很多系统的收纳,我们可以看到所有完整的墙面和转交都被整体的规划和利用

▲样板房示意图

整个电视机柜的顶天立地墙被完整利用了起来

▲样板房示意图

餐厅的餐边柜,厨房的倒台,阳台的收纳,书房的书柜、次卧的衣帽柜等等,这些细节都得到了加强

▲户型示意图

我们可以看到通过整体的方案优化,依然还是当初的92平米,整体结构也没大动,用户的空间感更强了,心情愉悦不会那么压抑了,动线合理了,而且整体的收纳也得到了加强

所以通过这一系列的产品优化,我们可以得出几个观点

空间大不大和感觉空间大不大是两件事;

同样的面积与同样面积下使用率到底如何也是两件事;

平面收纳和竖向收纳同样是两件事

很多时候,我们在面对一个面积段的时候,总是习惯性停止思考,把所有的问题都推给:你只有这么大的面积,还要求什么。

说实在的,这某种程度上是阻碍如今户型优化的重要原因,但是从万科这一轮的产品优化我们可以看到更多的方向,对于住户来说,购买的是面积,其实也是空间,本质上是居住的感觉

我们给到用户的是面积段,但同样也是感性上的尺度感,在这个程度上我们还有很大很大的空间

04

写到这里可能还会有人说,不就是户型升级么,有必要这样强调么?

有必要,而且非常有必要

因为这是一次需求倒逼下的户型创新

这一次的户型升级,万科全部是在根据用户需求下反馈调整而成的。就是在一轮又一轮又碎又小有反复的沟通中

我们看到万科启宸这次提出了一个PRO的概念,这个概念其实来自手机,不知道各位发现了没有,任何一个旗舰款手机出来之后,后续依然会在这款的基础上进行迭代和优化

这代表着手机对待用户需求反馈的二度优化,做出一款完美手机就是在这样反复优化中升级的

某种程度上,万科现在在做的就是这么一件事,交付给用户的是一个超级户型,因为一直在优化一直在升级,也是一个趋近于完美的户型

这件事不在于难不难,而在于有没有意识。

扪心自问,如今的房企大多没有这样的意识,能够让开发商真正低下头去听用户的意见,这件事在以前几乎不曾发生

最终落位在启宸内的4个户型,前前后后做了多次版本的提升,这些都是非常细思极恐的节奏点,在这样的节奏下,万科启宸一直像有生命一样一直在成长

而项目进入良性开发之后,外部资源也像滚雪球一样聚合进来

项目外部,区域内最大的利好,通过园区及万科的多次沟通和努力,上外附校区域内落地,就在项目边上。(学校的具体位置、开办时间、招生范围、入学条件等以教育主管部门当年的招生公告为准。)

▲示意图

北区S7马上开通,未来项目到市区的直线距离被极大的拉近

包括引入的社区食堂、社区配套……所有的一切都在肉眼可见的变好

这是一个项目最美好的时候,短短的一年时间就进入良心循环。

而这背后,我们可以窥视到的是,万科团队对这个项目的重视,这个重视并没有随着项目开盘就简单的进入到营销阶段,而是所有的精力都在持续性的投入。

我们都知道,时间是最公平的,任何交付给用户的样板,都是前期时间投入的折射,这里没有借口没有掩饰,一切都是最真实的

万科启宸提出了三好社区的概念,好产品好社区好服务。

提出一个概念简单,但是我们可以看到三好的背后,价值树上是交错复杂的各种各样的细节,这些细节或许独立也或许互相穿插,从而真正意义上构成了一个三好的社区,一个给到用户真正意义上的社区

而市场也是公平的,因为所有的优化都是基于用户的真实沟通,而最后一个个细节的点也终于换来了市场的反馈,在上海整体偏冷的淡季里,万科启宸成为了5月宝山成交面积排名第一(数据来源:数联天下5月成交数据)

这样的第一,显得弥足珍贵

我总是在文章里说,万科伟大的地方,就是可以把一件事做的很长很碎,而这些又长又碎的细节背后,藏着都是为用户思考的点滴时间

05

后来,这个项目负责人给我看一张图

这是当初设计团队在优化92平米户型的时候的草稿,从图纸上的各种细微笔触,我似乎能够窥视到纸面背后,是一个团队在昏暗的灯光下面,为用户探讨,争执,修改,推翻的过程

就为这一点,哪怕仅仅为了这一点,这也是万科在上海最NB的一次突破。所谓万科的王炸,从来不是一个单独孤立的项目,而是一以贯之的产品逻辑,从而能够不变形的交付给用户的能力

所谓的突破,是突破了开发商与用户之间的隔阂,突破的是真正意义上为用户思考,突破的交付的不是房子,而是社区。

更何况这一次是三好社区

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