大跌眼镜!杨浦纯新住宅金浩园昨日认筹仅5组?实地探访给你答案

杨浦新江湾少有纯新住宅金浩园于昨天2月28日正式开启认筹，这个项目一直以来比较低调，但让人意想不到的是，首次认筹竟然只认筹了5组。要知道新江湾是近年来中环最炙手可热的版块，本身生态环境怡人，背靠飞速发展的城市副中心五角场，已经有了醇熟商业配套和企业资源的天然优势，加上杨浦本身是教育重地，诸多知名学府林立（如复旦、统计、上财），使得该板块的项目也令大家趋之如骛。如融信世纪江湾和信达泰禾上海院子都是开盘即售罄，认筹数目远超上市套数。究竟为什么金浩园首开如此冷清呢，下面小编就实地探访给大家解答。

一、区域位置

金浩园处于新江湾城居住氛围较为浓厚的核心位置，与九龙仓、嘉誉湾等传统高档小区为邻。

首先五角场是2040规划中9个主城副中心之一，发展已久的五角场商圈就是隔壁新江湾的商业优势，还有创智天地和新江湾就是0距离。新江湾和五角场的关系就像古北之于虹桥，碧云之于张江，闹中取静，既有适宜的居住环境又有配套完善的商业，尤其是新江湾城的悠方、星汇广场开业后，更是增添了人气。另一方面，复旦大学及其附属学校、还有中福会幼儿园、上音实验等知名学校较多，教育资源十分丰富，这也是为什么很多高端人士会选在新江湾做改善置业的原因之一。

其次新江湾的生态环境好，这里以前是江湾机场所在地，机场弃用后，在原址上生成自然湿地，政府在保留原有的自然景观、保护环境的基础上再进行开发，这个自然资源令它有别于别的高端板块。

再者新江湾有众多知名房企开发，小区品质较高，尤其是2010年-2012年间，九龙仓玺园、仁恒怡庭、泰宝华庭、华润橡树湾、加州水郡、中建大公馆等一批低密高品质小区入市，多年之后形成了浓厚的别墅豪宅氛围。

推荐指数：★★★★

小结：从项目区域来分析，金浩园的地理位置特别是没得挑，甚至比之前两个大火的前辈更占优势，如果是仅仅看中区位，那么金浩园是目前新江湾板块的不二之选。

二、交通

1、金浩园可谓是地铁上盖的项目，出门就是10号线新江湾城站地铁口。10号线二期也已经在建，未来项目业主可在港城路换乘6号线。

小编从十号线出来之后过个马路就是金浩园项目，十分方便，据了解未来还将规划小区内地下直通地铁站。

据售楼处介绍，小区以后可能还会规划地下直通地铁站。

2、规划中的18号线也在项目附近，18号线贯穿宝山、杨浦、浦东三个区，设26站，计划于2020年开通，到时候业主们出行也会更加方便。

3、自驾方面，项目附近可上逸仙路高架，直达静安寺、人民广场等市区仅需15公里左右，不堵车的话20分钟就到了。

推荐指数：★★★★★

小结：项目周边公共交通十分便利，自驾出行也可方便直达上海市中心，只是早晚可能会出现拥堵的情况。

三、配套

1、商业：斜对面就是已经运营的24万方的悠方商业广场，商场内超市、美食、娱乐设施云集，能满足不同年龄层次和各群体的消费需求。

再乘坐地铁3站即可到达新江湾体育场，出地铁举步直达百联、东方商厦、合生汇、苏宁广场、五角场商厦，应有尽有，能满足业主更高能级的消费需求。

2、教育

教育是杨浦的强项，项目周围更是名校林立。

幼儿园有本溪路幼儿园、白玉兰幼儿园、复旦大学幼儿园等；小学有上音实验学校、复旦大学附属小学等，中学有交大附中、复旦附中、同济中学等。师资力量和学术氛围远远高于上海平均水平。

3.医疗方面，附近有三甲医院：同济大学附属上海市肺科医院、长海医院。

推荐指数：★★★★

小结：金浩园项目配套设施较为完善，周边医院、学校、商业等距离均较近，方便业主生活。

下面就来到了重头戏！解密为什么在如此优厚的地理位置和醇熟配套面前，认筹效果依旧不理想呢？

一、价格

金浩园的均价目前约为91700，不算出格。在装修情况差不多的情况下，与融信和泰禾也相差无几，但较大的问题出现在面积段。世纪江湾的户型面积为：68-95平（总价600-900W）；上海院子当日销售的户型面积为：66-88平（总价600-900W）；即使是上海院子在2018年4月份首开，较大面积也不过为90平洋房，而金浩园的面积从104平级，也就是说总价至少需要约900W。

推荐指数：★★

小结：周边项目的先进总价才刚刚达到金浩园的较低总价，这样的门槛对刚需置业的人来说压力不小，这个十分不友好的价格首先就把很多人拒之门外了。

二、户型

金号线此次推出的户型是104-142平，从户型图可以得出，空间布局方正，动线设计流畅，但最小的户型104平米竟然只有2房，还只有一个卫生间，而且104平的户型房源占总量的3成，势必会遇上销售阻力。剩下的三房，132平还勉强讲的过去，142平又太大了，总价要超过1300w，这个总价在新江湾二手房市场里都没有什么竞争优势。

推荐指数：★★

小结：算上不太受欢迎的104平面积段，金浩园难销售的阻力又更进一步，较低置业标准升级到950W以上，户型的不合理也是大多数人不看好该项目的原因。可能这样的户型设计更适合改善的高端人群。

综上，小编认为金浩园更适合喜欢新江湾城这个区块，并且有拥有改善需求的人，项目自身配套完善，装修配置很高，居住环境舒适性也很高。但对于刚需的客群来说，它的性价比并不理想。