上海楼市第1吸金板块,不是你以为的临港。

血拼上海楼市 2019-08-13 14赞
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招商虹桥公馆2期(收官之作)即将入市 推出88-104㎡户型产品

8月7日,一则消息石破天惊,临港作为自贸区新片区放宽限购。乡野小子突然鲜衣怒马,逆袭成花间的长安少年。

接下来上海不知有多少购房者为其失智,有多少买房资金遭其吞噬。又不知有多少地产板块被其遮蔽,黯淡失色。

放眼上海楼市,唯一能笃定安然,气定神闲,波澜不惊的地产板块。应该只有大虹桥

我拉了一组数据可以清晰发现:大虹桥(徐泾)是上海购房资金的第一黑洞。这是2018年至2019年7月上海一手房成交前20板块,大虹桥的徐泾以231.5亿元的价格位列第一。

关键是:这种吸金成果主要靠今年上半年完成的。大虹桥徐泾地区上半年成交量是18年全年的2倍。在市场稍有好转的环境下,这里立刻爆发出来惊人的能量。

大虹桥的客户来源也超越你的想象。我有幸拿到了正在徐泾热卖楼盘的客户分布图,大家可以很清晰的发现:这里是购房者分布在全市各地。浦东陆家嘴地区竟然也表现突出,在图中热度和徐泾本地有得一拼。具体什么原因,后文会有解释。

从吸金和导客能力看:虹桥板块不会怕上海任何板块即使是出现临港这样的流量鲜肉。因为这种无畏的力量背后是:大虹桥一手住宅价值被低估,被压制;或者说大虹桥未来发展的潜力和魅力仍然让市场着迷。接下来我将用3个维度来演示一下:大虹桥是如何被低估的。

第1个维度:对标长三角城市群新兴CBD的能级和房价

虹桥商务区是服务长三角城市群的CBD,无论从地理交通,还是经济能级它都是枢纽和中心。

下图我们把长三角的新兴CBD进行了比较

大虹桥是几个长三角CBD中,起步最晚的,同时也是发展最迅猛,起点最高的强调上图的2组数据:第1组入驻企业的量

虹桥商务区企业数密度,是苏州园区CBD的1.3倍,是南京河西CBD的2倍,是杭州钱江CBD的4倍。大量企业入驻带来了就业及居住需求远胜于其他CBD。第2组入驻企业的质虹桥商务区总部型企业近300家,是长三角其他CBD的3-5倍。高消费、高购买力的工作人群在此聚集,刺激了品质居住的需求。虹桥商务区的经济能级,地理交通优势,潜在居住需求远超长三角其他CBD.但是房价却因为压制而低得扎眼。其他新兴CBD天花板价均已突破7W,而大虹桥一带的标杆一手房价普遍58000左右。

将cbd能级和房价对照看,虹桥cbd竟然成为长三角的洼地,这是大虹桥板块一手房热销的重要原因。第2个能证明虹桥价值被低估的维度,对标上海办公和住宅价格体系。到2018年,虹桥商务区整个区域注册企业已达31634家,已有包括阿里巴巴、壳牌、罗氏、梅塞尔、科施博格、永恒力287家总部级企业入驻,其中内资总部196家总注册资、外资总部77家,其集聚效应已形成规模。一组有意思的数据更是证明了虹桥商务区如今的产业势能:今年上半年的办公产品单价排行中,虹桥商务区两个项目分别高居第4和第7,也是唯二上榜的中环外项目。值得注意的是它是外环外,甚至是中环外,写字楼价格能破6w的板块,而且是用整层整栋的销售形式。

2019年1-6月上海办公楼单价top10一般来说,住宅价格是办公的2倍以上,比如陆家嘴标杆住宅在20w左右,办公则9-10w,住宅是办公的2.2倍;而虹桥商务区优质办公价格是6w,标杆住宅才7w+,住宅仅是办公的1.2倍左右。大虹桥办公价值普遍被认同,才会在外环卖出了6w的价格,那么只能说住宅价格因为限价被低估了。

大虹桥开发周期仅是陆家嘴的一半,产业对住宅赋能,或者说产业价值传导到住宅,才刚刚起步。这点也被很多在陆家嘴工作和生活的客群敏锐地感知到。也解释了为什么前文热力图中陆家嘴客群比例较大的原因。话说浦东多数人购房过程中都充分享受到了产业红利,所有他们对于产业的敏感度远高于浦西。第3个维度:大虹桥居住住宅的稀缺性

虹桥商务核心区规划的4.7平方公里土地中,仅有21万方住宅用地(其中还包括商住办综合用地),住宅用地极其稀缺,占比尚不足5%;核心区外围从交通距离、抗性与否(飞机航道下的噪音),国际配套密度看徐泾是居住的首选。这也是为什么大虹桥的徐泾成为楼市黑洞的另一大原因。总结一下大虹桥成为第一吸金板块的原因一、洼地效应1、大虹桥一手房卖5.8w,长三角其他新兴CBD的住宅卖到了7w+,而虹桥商务区的企业密度是他们的数倍,居住需求远胜它们。这里产生了巨大的洼地效应2、一般住宅价格是办公价格2倍,但是这里的一手住宅价格基本和办公价格等同。因为住宅价格被行政压制,大虹桥又一次体现了洼地效应。二、大虹桥优质住宅稀缺虹桥商务区规划就以办公为主,居住为补充,先天性住宅稀缺。而抗性小,城市界面良好,交通方便的居住地块则更为稀缺。洼地效应+稀缺属性成就了大虹桥一批热销红盘。招商虹桥公是大虹桥热销现象的典型案例,6月开盘至今推出448套,目前基本售罄。而且,在购房客群里有12%左右为外籍人士,超过60%的外区域导入客户,陆家嘴客群占比和徐泾当地持平。它的热销一方面是占据大虹桥核心腹地,具有板块的共性标签。

而且在总价、产品打造以及周边配套方面又有自己优异的个性。

比如奢享国际社区居住氛围

招商虹桥公馆距离17号线徐盈路站仅约385米,2站直达国家会展中心5公里范围内,外籍学校、百老汇、国家会展中心、高尔夫俱乐部等配套十分丰富,国际氛围浓厚。

不仅如此,招商虹桥公馆在小环境规划上,更是自成一个高尚片区。

项目被2条天然水系环伺,东西均有绿地相伴,区域内更是规划有从幼儿园到中学的教育资源,外加南侧的大型商业配套,整个片区国际范十足。

比如:高品质社区

招商虹桥公馆总体量约14万方,包含13幢16-20层高层,容积率2.5,绿化35%,总户数1115户。

1、高端会所

招商虹桥公馆社区内配备了高端酒店式泛会所,内部设置有恒温泳池、家庭会客厅、健身运动房、瑜伽室、私宴厅等功能区域。

泳池实景图

会所宴会厅实景图

会所健身房实景图

2、高配精装修

招商虹桥公馆高配精装交付,除了常规配置,还增加了中央空调、地暖、新风、指纹识别门锁、厨房凉霸。

样板间实景图

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3、全龄生活景观轴

招商虹桥公馆打造了“三进制”归家景观轴,四大主题景观带,中央景观会客花园,color run健身跑道,更利用篮球场、康乐区、儿童游乐区等设施打造了一条全龄生活景观轴,住居于此即可享受健康人居生活。

4、社区智能化

社区智能化方面,配备人脸识别系统、梯控呼控模式、WIFI社区全覆盖、地库信号全覆盖、六重安防体系等关闭。

此外,招商虹桥公馆引入管家式服务理念,为业主提供无微不至的物业服务,媲美市中心顶级豪宅项目。

为了弥补大虹桥后续供应不足的遗憾

也应广大购房者要求

招商虹桥公馆2期(收官之作)即将入市

推出88-104㎡户型产品

典藏的楼王产品将是本期最大亮点

招商虹桥公馆2期户型图展示:

88㎡3房2厅1卫

104㎡3房2厅2卫

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