涨价了!宝山四季都会二期选房攻略,签约前必备参考书!

据悉，1号线富锦路旁，宝山杨行的四季都会二期排名前列批认筹截止今天，即将开启小筹。推出439套房源，其中424套高层、15套叠加。户型为高层75-115㎡2-4房，叠加110-130㎡，均价约4.3万/㎡。除48#(高层)简单装修外，其余全部毛坯交付。注意，项目认筹金80万，预计9月17日开盘。

小胖君特别定制了四季都会二期的选房攻略，希望能够帮忙大家选到心仪的好房子。一、楼栋价值分析先说两句，项目均价4.3万/㎡，对比周边次新房万业紫辰苑、远洋香奈4万/㎡左右的单价，再加上离富锦路地铁站更近，约400米左右，性价比还不错。周边鲜有大型商场， 但小商户不少，基本生活可以保障。

当然，不利因素也很明显，近蕴川公路，出了名的集卡、大货车多，给沿途造成不少噪音、粉尘污染。

另外，附近工厂、建材公司较多，一来人员稍显混杂，二来烟囱比较多，也一直为人诟病。

本次推出6栋高层，分别为46、47、48#，50、51、52#；以及一栋叠加别墅。由于46-48#前排都是叠墅，视野无遮挡，所以位列价值排名前列梯队。这3栋挺难取舍，相对来讲47#位置更中心一些，属于楼王；46#东边套绿地景观资源好，有规划的绿龙公园以及白沙公园，但东北角有个规划幼儿园，将来可能会有噪音影响；48#也不错，但这栋是简装交付，均价贵一些。50-52#位于北侧，邻白沙园路，车流量不算大，对低层住户可能会有些干扰。另外，采光值得重视，前排46-48#为18层，就按每层3米算，楼高54米左右。据销售称，楼栋距40多米，实际感受下来楼间距比较密，采光、私密性会有影响。51#位置更好一些，50、52#差异不大。总体来讲，这一批6栋高层的位置要比上一批更优，更靠中心，当然价格也略有涨幅。我们挑两期户型分布一样，且价值接近的楼栋PK一下

本期各楼栋均价：46#：43014元/㎡47#：43316元/㎡48#：45697元/平（简装）50#：43434元/㎡51#：44206元/㎡52#：43798元/㎡二、户型分布

都为2梯4户，其中前排46-48#，中间套95㎡3房2厅2卫，边套115-118㎡4房2厅2卫；后排50-52#，中间套75㎡2房2厅1卫，边套100㎡3房2厅2卫。户型定价按照小户型高、大户型低的原则，定得很“合理”，不同户型总价之间很少有交集。所以小伙伴根据家庭结构、成长需要，选择适合自己的户型就可以。户型设计总体都不错，可以打到90分。

75㎡，300万出头就能入手，比较适合年轻小夫妻，小太阳家庭也可。户型有两个不足的地方：1.厨房过于紧凑；2.中间套，北向的房间有“深井采光”问题，对采光有一定的影响。

比较优秀的户型，经典的三开间设计，特别注意主卧，不算卫生间，面积约15㎡，尺度很强。这是标准的三口之家户型，总价400多万。缺点和75㎡一样，中间套有“深井采光”问题。

格局与95㎡类似，由于是边套没有“深井采光”的问题，总体没有槽点。

115㎡4房配置，总价约450万起步，如果对空间感要求不是很高，这个户型可以胜任二胎或者三代同堂。三、楼层选择总体建议：1.前排（46-48#）按预算来，中高层性价很高。2.后排（50-52#）强烈建议中高层。3.顶层价格回落非常多，很划算。由于这次所推的6栋高层定价逻辑，各层的差价几乎一样，所以我们以47#03、04室为例，找一下规律。

总高基本都为18层（逢4、14跳跃），房源定价严格按照从低区到高层越来越贵的规则排序（顶层除外）。

1-6层差价较大，约800-1800元/㎡；

7-12层，每层差约440元/㎡；

13-19层，差价很小，44-132元/㎡

顶楼特别注意，价格回落超过5000元/㎡，相当于3层的价格，在均价4万/㎡左右的楼盘中非常罕见。

因此，如果预算可以到中层区，那干脆往高层选，以95㎡算，13楼向上每层总价差1-2万，高层区性价比很高。尤其是后排三幢，因为采光的关系，强烈建议高层。至于顶层，一般来说，漏水概率会大一点，如果价格回落千把块一平，或许还要适当考虑。但5000元/㎡的差价，小胖君认为性价比非常高。最后再提示一点，看中95、100㎡3房的高层区客户，可以够一够118㎡4房的顶层，总价差异很小。附完整一房一价表：

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