【重磅】真·前滩南要来了!三林滨江南片区规划公示

前滩是无敌的吗？华二学区、小陆家嘴规划、黄浦江畔、会涨到10字头的既定未来。 这每一环都在刺激着高端购房者涌向这里。

但前滩也并不是真的无敌的，他同样有被人吐槽的点。例如：陆家嘴的豪宅，是真正意义上的豪宅。而“小陆家嘴”前滩的豪宅，是建立在先进配套以及学区上的。如果单独把这些项目拎出来，看品质看户型看社区，可能根本入不了高端购房者的眼睛。当然，这也从侧面佐证了，前滩强大规划的优秀。以至于，前滩并没有打造高端豪宅项目的必要。但一个拥有如此高端规划的板块，没有同样高端的住宅，未来怎么满足一些注重品质的高端购房者的置业需求？可能6月28日正式公示的《黄浦江南延伸段三林滨江南片区（Z000801单元）西区控制性详细规划局部调整（实施深化）和重点地区附加图则》（草案），会给你答案。

南片区的生态居住环境或将优于前滩首先这个规划的区域位于前滩商务区南部，可以视为前滩地区的自然延伸，又紧邻上海中环线，东至济阳路，南部为外环线，西临黄浦江。是个地段优质的置业板块。

本来这个板块将会被作为生态片区来使用，但经过本次草案的变更，住宅用地扩大了，绿地规模缩小。简单来说：就是从前滩的后花园，变成了匹配前滩配套的高端置业板块。其实这样做的原因很简单：

前滩地区是浦东建设的关键地区，三林滨江作为其延伸，自然享受到了不俗的发展资源倾斜。并且作为黄浦江沿岸的板块本身就价值不俗。

上海环内土地供应走下坡路已经走了很多年了，像这样成片开发且能级较高的土地仅有极个别。用来做纯生态片区有些浪费。

三林滨江内拥有的绿地是上海市城市总体规划确定的中心城八片楔型绿地之一。未来优秀的居住环境符合高端项目的择址标准。

并且板块所拥有的楔型绿地还是目前较大的一块，也是较先启动建设的一块，有着重要的标杆意义。

目前，这个楔型绿地的规划已经落地，TLS最终被选为实施深化方案，该项目预计于2019年开始施工。这块绿地将会被打造成由6大谷组成的“三林谷”。具体规划详情如下：比起前滩充斥着的先进商业配套，三林前滩南片区更加的注重生态居住环境。

南片区将新增8000余套住宅除了楔型绿地的建设规划外，三林滨江其余地块的建设性质也已确定。总览规划后，可以明确的看到作为前滩自然延伸的高端居住地，这里拥有的商业体量并不大。西区+东区的总体商业体量仅仅有2个恒隆广场大小。

但是在住宅体量方面：西区有3035套住宅，东区除动迁房外有5158套住宅，共8193套可售住宅的体量甚至能持平于整个奉贤区。

对于住宅供不应求、且品质均不高的前滩来说，这里无疑是“救命稻草”。

不过东、西区还是有所不同的，我们来一一分析。西区西区将建设具有海派风貌的小镇，具备功能复合、开放有趣、安宁宜人的特点。

在西区17块宅地中有10块地用地面积小于2万平方，很像前滩的住宅。

在上海叫停容积率1以下的宅地后，容积率在1.1、1.2左右的地块就成了密度较低、最适合做别墅或类别墅的地块。而西区有5块地块这样的宅地。

有点遗憾的地方是，虽然是滨江板块，但西区也只是离黄浦江近了一点而已，有望直面黄浦江的仅有21-03地块。不过，倒是有三块商业地块，直面黄浦江。

总的来说：西区与黄浦江更近，占有滨江资源方面要优于东区。不过最关键的还是：西区有望出现低密度的墅区。这在如今限墅令的大背景下，是十分难得的，何况还是在土地供应稀缺的外环内。东区东区将建设成为三林地区的地区级公共中心，海派现代的综合宜居社区，不仅满足当地居民的动迁安置和配套需求，还能为整个三林地区提供公共服务。

在表中可以看到：东区共计8幅动迁房用地，集中于南北两侧，未来这方面所带来的人员素质差异可能会比西区来的更强烈一些。

剩余的宅地在数量上仍要多余西区，但是地块容积率较低也高达1.8，甚至能看到不少容积率在2.5左右的宅地。所以未来东区的应该仅有高层。并且光从居住环境这方面来说，要弱于西区。

东区只有一幅商办综合地块，比起西区的7块纯商业用地，商业氛围远远不如。

但优势在于：东区规划了3所幼儿园、1所小学、1所初中，西区却只有1所。

总的来说：东区动迁房较多、容积率高、人口密度高并且商业氛围差，劣势还是比较明显的。学校众多的确是优势，但作为同一个板块，未来学区的划分将会是统筹安排。所以学校是否会给东西区带来优势的差异，还得看未来具体的划分。不过东区有8号线凌兆新村站，可以直达前滩。而西区规划中的26号线，距离建设通车还有非常漫长的一段时间，这是一大优势。但这对于这种高端板块而言，这不足以成为一锤定音的优势。所以综合考虑下来：西区>东区。

真·前滩南适合注重品质的改善客当然，目前一切都还未正式落定，我们也无法知道三林滨江南片区规划的商业、教育能否与前滩相比。也不能百分百确定，三林滨江南会涌现出豪宅项目。但据传仁恒、华润、保利等房企将进驻前滩南，作为二级开发商。如果属实，这些开发商在上海有着丰富的豪宅开发经验，能给予产品上更多的信心。并且从目前确定的地块容积率、周边居住环境以及居住区定位来看，这里会有较大的概率出现不少品质大于前滩板块的住宅。对于买不到前滩、更加注重居住品质的购房者来说，三林滨江南片区是个非常值得等待的区域。