前滩"天花板"被它戳破!三湘印象名邸12.18万/㎡均价坐实

前滩，上海楼市热度无出其右的当红板块，凡有新房入市，“千人摇”已经司空见惯。

就在4月底东方惠礼2284组认筹摇号“日光”售罄之后，前滩又在6月迎来一个重磅项目。

前滩三湘印象名邸

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认筹时间：6月9日10:00-6月13日12:00

认筹金：200万元

主推户型：89-224㎡

备案价格：12.18万/㎡

开盘套数：142

开盘时间：6月22日

项目地址：前滩芋秋路18弄

开盘地点：浦东陆家嘴环路1288号

前滩三湘印象名邸规划6栋小高层，北侧三栋楼1#、2#、3#可看江景，均为大户型，备案单价也最贵，在13.8万/㎡左右；南侧三栋楼4#、5#、6#，单价10-11.7万/㎡。小区西南角6#有少量小户型，格局、采光及视野并不占优。据搜狐焦点网友爆料，小户型量少，但买的人多，手慢无不一定能抢到。

项目以大户型为主，户型包含约89.7㎡2房，共48套；约215.2㎡4房平层，共52套；约224㎡3房复式，共40套；还有2套约334㎡3房顶层复式，总价近6000万/套。准售房源合计共142套。

户型详情查看：12.18万/㎡！前滩“较高价位”新盘【三湘印象名邸】将于6月10日开启认筹

此前就传言三湘印象名邸会突破前滩新房价格“天花板”，如今12.18万/㎡的价格坐实，还值得挤破脑袋去抢吗？

一房一价明细

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01

12.18W刷新前滩“天花板”

今年二季度上海入市项目中，均价在12万/㎡左右的项目诸如滨江凯旋门、静安天御、中興路一號Oriental One、恒盛尚海湾等，均在内环内，不乏江景房，且以中小户型居多，门槛比三厢印象名邸相对低很多。

货比三家，最有可比性的就是项目所在前滩板块其他项目。

在此之前，前滩板块新房价格较高者，为前滩华唐名邸，也是前滩少有卖起来较为“吃力”的一个项目。项目由租转售，主推大户型，均价10.2万/㎡。即使今年较新公布的学区显示，前滩华唐名邸也对口前滩华二，如今可售房源还很充足。

相比之下，东方惠礼备案均价仅9.2万/㎡。4月底摇号，411套房源吸引2284组有效认筹，认筹比率达556%，毫无悬念开盘“日光”！

更早之前的前滩一手新盘入市，从晶耀名邸、中粮海景壹号，到东方逸品、东方悦耀、晶萃名邸、江悦名庭等，备案价格基本封顶在8.6万/㎡左右，现已基本售罄。

足见小户型9万/㎡左右的价格，在前滩是香饽饽，但大户型10万/㎡+的价格，在前滩并不吃香。

此次取证入市的三湘印象名邸，主推89-224㎡，均价12.18万/㎡，比华唐名邸贵出近2万/㎡，比前滩其他售罄项目高近50%。

另外，它14.9元的物业费，几乎可以对标汤臣一品15.8元。以较大户型224㎡为例，每年物业费不下4万元，最小面积89㎡也在1.6万左右，每年物业费是一笔不小的支出。

这样来看，三湘印象名邸性价比如何，各位自然心里有数。

有趣的是，前滩很多项目不设售楼处，看房找不到售楼处，不看样板房也照样“盲买”，即使这样也能快速清盘；三湘印象名邸是前滩板块新房项目中为数不多有售楼处的项目，会不会是像华唐名邸已经做好售卖“持久战”的准备？

02

华二前滩学校对口生源超负荷

“华二”学区是前滩很多新盘项目最引以为傲的一个卖点，也是众多购房家庭趋之若鹜的关键因素。

然而，根据目前数据反映，华二前滩学校较大承载量是小学1125人，初中1000人，合计2125人。而2020年较新学区划定其对口前滩8大项目，总户数约3159户，至2022年前滩地区规划总户数8300户。

2125/8300≈25.6%，可以提前感受到华二对口生源的紧张程度。

三湘印象名邸是目前开盘项目中，距离华二较近的一个项目，不足300米，但暂时还没划定对口学区，交付后会不会也被划入华二对口不得而知。但可以肯定的是，今年入学报名4月截止期限已过，现在购买三湘印象名邸今年铁定不能入学。

据传前滩要引入第二个名校学区，但尚无定论。不出意外，华二前滩学校在人户对口上学条件上只会收紧，前滩学区的含金量目前已大大下降。

03

以江景作为卖点 实际如何？

黄浦江沿岸“江景房”项目数不胜数，同样以此作为卖点的三湘印象名邸，真实江景能打几分？

项目北侧为前滩休闲公园，视野基本无遮挡，中高区的确可以看到黄浦江。在位于10楼的样板房，北向客餐厅横厅设计，并设落地景观窗，为看江景牺牲客厅日照时间。

站在阳台上，看到的室外风景是这样的：

看似很美，不过，实地看到，北侧同时还紧邻马路前滩大道，公园停车场也正位于眼前，毋庸置疑，这些都是江景的减分项。

另外，这个户型狭窄的阳台，连摆一张椅子都不大可能，与大面积玻璃幕墙设计的滨江豪宅感形成强烈反差。

通过百度地图测距，三湘印象名邸最北侧楼栋，距离黄浦江南岸约280米。这个距离并不近，九庐、滨江凯旋门、尚海湾豪庭、百汇园等距离黄浦江均在百米左右。

即使在前滩“九宫格”，这样的江景也并非三湘独有。一路之隔的格力32号地块，江景优势不比三湘差。而格力项目又以中小户型为主，置业门槛预计会相对低很多。

三湘印象名邸已经是准现房，其实去年早就具备申请预售条件。由于三湘当年拿地楼板价达到6.66万/㎡，因此在前滩限价8万/㎡+时，开发商自知彼时申请预售并不划算。

而今年上海一手房市场整体有放开限价的迹象，想必三湘也是嗅到了其中的机会，便趁势取证拿到12.18万/㎡的均价，也算是终于“熬出头”。

对于前滩的“拥趸者”们，看到这个价格是惊喜还是意外？又会作何决定？