总价282万起,市区冒出一个"上车盘"?买不买看完这篇再决定
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二季度上海新房入市节奏明显加快，面对应接不暇的项目，很多人可能会遇到“市区买不起，郊区瞧不上”的两难境地。
如果有一个位置在外环内，户型价格又刚刚好的项目，你会不会很心动？
这正是宝林枫景苑，地处宝山淞宝板块，属于中外环，临近轨交3号线。据较新消息，项目已取证，今日正式开启认筹，全部为小户型。
从已公示的一房一价看到，宝林枫景苑2号楼（17#、18#）可售85套，3号楼（19#）可售95套，均价54793元/㎡，总价282万起。
宝林枫景苑
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认筹时间：5月14日-5月18日
认筹金：50万元
开盘时间：5月28日
主推户型：52-92㎡
可售数量：180套
备案价格：均价54793元/㎡，总价282万起（文末附一房一价）
项目地址：宝山区淞滨支路120弄
放眼整个中外环区域，各板块新房价格差别很大，如碧云已经是11万/㎡+，真如9万/㎡+，御桥、吴泾、金虹桥等板块在7万/㎡左右。而此次外环内的宝林枫景苑均价5.5万/㎡，总价低至282万/套，可以说是目前外环内总价门槛较低项目。
外环内、近地铁、小户型，拥有这些标签的宝林枫景苑，彷佛天生就是刚需“上车盘”。
BUT，这样一个地段价格看似都不错的项目，真的值得入手吗？带着疑问，小编实地探访了一番，发现了一些需要提醒购房者关注的地方。
01
旧改项目，与大量回迁户为邻
说到项目本身，就得先认识一下开发商上海宝林房地产开发有限公司。据天眼查公开资料显示，该公司成立于1995年，其股东之一正是上海宝莲投资（集团）有限公司。而宝莲集团已在宝山开发宝莲城、宝林春天苑等多个旧改项目。
2010年11月26日，宝林公司取得吴淞西块90号街坊旧区改造项目拆迁许可证，对东至淞滨支路120弄，西至泗东新村，南至泗东小学、上棉八厂，北至泰和西路700弄规划红线范围内的房屋实施拆迁。
项目交付后，将有很大一部分为动迁安置房，其余少部分为可售商品房。从实地了解到，项目在建中，预计2020年竣工。
根据规划，项目共拟建4幢住宅，其中1#、4#总高6层，1梯2户，不带电梯；2#、3#总高约100米，一栋33层，一栋34层，为塔楼设计，2梯5户。
据售楼处透漏，2幢多层住宅已经全部被回迁户锁定，2幢超高层塔楼，回迁户也将优先选房，可售商品房其实只有180套。
如下图所示，黄色区域为动迁安置房源，白色可选。这也意味着，牺牲一张宝贵“房票”，也只能选到数百家回迁户挑挑拣拣之后剩下的房源。
那户型到底如何？从售楼处了解到，宝林枫景苑可售户型数量达13种，全部为小户型，主力户型有建筑面积约52㎡1房，59㎡2房，81、92㎡3房。
2梯5户的塔楼户型格局，东南西北各个角落的房型都有，不可避免会出现一些硬伤。
2号楼约59.69㎡2房，进门是一个小厅，兼做客厅和餐厅，两间卧室和厨房朝北，内阳台在西南角，卫生间无窗。
约80.81㎡2房，进门朝北是客餐厅，厨房狭窄，阳台也很小。
3号楼约66.03㎡2房，进门右手边是卧室，无窗，客餐厅相通，只有朝东一个小窗户；再往里是主卧室，带内阳台。
约92.27㎡3房，进门是客餐厅，厨房靠近卧室门口，虽为3房，但卧室面积均很小。
02
地处工业重地，环境拥挤嘈杂
宝林枫景苑虽然在外环线附近，按理也算市区，然而在这附近，既看不到市中心应有的繁华，也没有外环外的宜居环境。
谁都知道，宝山依托于宝钢以及吴淞码头兴起。曾几何时，这里的钢铁厂、卡车、烟囱无不是令人向往的现代工业文明的标志。但随着时代的发展，人们对于城市、对于环境的理解也发生了根本性的改变，曾经的工业重地，早已成为影响和阻碍人们宜居乐业的不利因素。
在宝林枫景苑周边1公里范围内，就聚集着宝钢五钢、宝钢一钢、宝钢特钢、宝钢不锈钢、沪东造船厂、新沪钢铁厂、通用机械泰和路工业厂区、米其林回力轮胎公司钢丝厂、三鼎印刷橡胶制品厂、宝钢物流码头、宝钢股份镀锡板厂、新腾冶金炉料厂、新华都市工业园区等数十家重工业工厂、园区、厂房。
于是，在宝林枫景苑附近，你会看到当下现状，工厂、厂房占用了大量的宝贵土地资源，致使规划很难施展拳脚、快速发展，进而影响了城市界面的更新以及功能的完善。
所以，一个不争的事实，宝山吴淞虽然在努力发展和改变，但集卡随处可见、工厂扎堆、环境嘈杂的现象，预计短时间内很难看到改观。
03
3号线600米，外环高架150米
宝林枫景苑位于宝山吴淞板块淞滨支路120弄，距离3号线淞滨路站约600米，步行实测约8分钟。
另外，项目北侧约150米紧邻外环高速，向东约600米可至逸仙路高架。集装箱大卡车常年穿行于外环高速、绕城高速等交通主干道，常见交通拥堵、噪音浮沉污染。
宝林枫景苑周边20年以上房龄的老小区众多，生活配套略显低端，沿街美发店、餐饮店、五金店、汽配厂、农工商超市等店铺就是最主要的商业配套。
周边学校资源较多，区域内分布着吴淞实验学校、长征新村幼儿园、八棉幼托、泗东幼儿园、泗东小学等多所学校。具体是否对口，请以交房后当年度教育部门公布为准。
映射到房价上，参考链家平台数据，宝林枫景苑周边二手房价大多在3.5-4.5万/㎡左右；在3号线或1号线的另一端，上海南站或莘庄同样也在外环附近，二手房均价已经站稳7万/㎡以上，几乎是最北端的一倍之高。宝山吴淞客观上可与闵行莘庄一样同为主城区，实际上，两相一对比似有天壤之别。
看到这里你或许也有同感，项目所在片区居住环境堪忧，房价上涨动力不足的缺陷也显而易见；另一方面，项目自身产品力薄弱，自住体验本来就差，对后续置换也并不占优势。
你会为宝林枫景苑这样一个项目，用掉一张宝贵的“房票”吗？
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