总价282万起,市区冒出一个"上车盘"?买不买看完这篇再决定

血拼上海楼市 2020-05-14 8赞
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

从已公示的一房一价看到,宝林枫景苑2号楼(17#、18#)可售85套,3号楼(19#)可售95套,均价54793元/㎡,总价282万起。

二季度上海新房入市节奏明显加快,面对应接不暇的项目,很多人可能会遇到“市区买不起,郊区瞧不上”的两难境地。

如果有一个位置在外环内,户型价格又刚刚好的项目,你会不会很心动?

这正是宝林枫景苑,地处宝山淞宝板块,属于中外环,临近轨交3号线。据最新消息,项目已取证,今日正式开启认筹,全部为小户型。

从已公示的一房一价看到,宝林枫景苑2号楼(17#、18#)可售85套,3号楼(19#)可售95套,均价54793元/㎡,总价282万起。

282万元/套

宝山淞滨支路120弄 查看地图

2020年05月28日 70年

一居 二居 三居 |60-92 m² 全部户型

400-032-4608 转 409662
微信扫码拨打
微信扫码
节省您的拨号时间

普通住宅 超高层 小户型

我要看房:最新看房活动,楼盘优惠信息通知我 已有36人报名
立即报名

 

宝林枫景苑

▼▼▼

认筹时间:5月14日-5月18日

认筹金:50万元

开盘时间:5月28日

主推户型:52-92㎡

可售数量:180套

备案价格:均价54793元/㎡,总价282万起(文末附一房一价)

项目地址:宝山区淞滨支路120弄

放眼整个中外环区域,各板块新房价格差别很大,如碧云已经是11万/㎡+,真如9万/㎡+,御桥、吴泾、金虹桥等板块在7万/㎡左右。而此次外环内的宝林枫景苑均价5.5万/㎡,总价低至282万/套,可以说是目前外环内总价门槛最低项目。

中外环热门板块房价示意图

外环内、近地铁、小户型,拥有这些标签的宝林枫景苑,彷佛天生就是刚需“上车盘”。

BUT,这样一个地段价格看似都不错的项目,真的值得入手吗?带着疑问,小编实地探访了一番,发现了一些需要提醒购房者关注的地方。

售楼处

01

旧改项目,与大量回迁户为邻

说到项目本身,就得先认识一下开发商上海宝林房地产开发有限公司。据天眼查公开资料显示,该公司成立于1995年,其股东之一正是上海宝莲投资(集团)有限公司。而宝莲集团已在宝山开发宝莲城、宝林春天苑等多个旧改项目。

2010年11月26日,宝林公司取得吴淞西块90号街坊旧区改造项目拆迁许可证,对东至淞滨支路120弄,西至泗东新村,南至泗东小学、上棉八厂,北至泰和西路700弄规划红线范围内的房屋实施拆迁。

在建工地

项目交付后,将有很大一部分为动迁安置房,其余少部分为可售商品房。从实地了解到,项目在建中,预计2020年竣工。

根据规划,项目共拟建4幢住宅,其中1#、4#总高6层,1梯2户,不带电梯;2#、3#总高约100米,一栋33层,一栋34层,为塔楼设计,2梯5户。

楼座示意图

据售楼处透漏,2幢多层住宅已经全部被回迁户锁定,2幢超高层塔楼,回迁户也将优先选房,可售商品房其实只有180套

如下图所示,黄色区域为动迁安置房源,白色可选。这也意味着,牺牲一张宝贵“房票”,也只能选到数百家回迁户挑挑拣拣之后剩下的房源。

3号楼可售房源示意图(白色可选)

那户型到底如何?从售楼处了解到,宝林枫景苑可售户型数量达13种,全部为小户型,主力户型有建筑面积约52㎡1房,59㎡2房,81、92㎡3房。

2梯5户的塔楼户型格局,东南西北各个角落的房型都有,不可避免会出现一些硬伤。

2号楼约59.69㎡2房,进门是一个小厅,兼做客厅和餐厅,两间卧室和厨房朝北,内阳台在西南角,卫生间无窗。

80.81㎡2房,进门朝北是客餐厅,厨房狭窄,阳台也很小。

3号楼约66.03㎡2房,进门右手边是卧室,无窗,客餐厅相通,只有朝东一个小窗户;再往里是主卧室,带内阳台。

92.27㎡3房,进门是客餐厅,厨房靠近卧室门口,虽为3房,但卧室面积均很小。

02

地处工业重地,环境拥挤嘈杂

宝林枫景苑虽然在外环线附近,按理也算市区,然而在这附近,既看不到市中心应有的繁华,也没有外环外的宜居环境。

谁都知道,宝山依托于宝钢以及吴淞码头兴起。曾几何时,这里的钢铁厂、卡车、烟囱无不是令人向往的现代工业文明的标志。但随着时代的发展,人们对于城市、对于环境的理解也发生了根本性的改变,曾经的工业重地,早已成为影响和阻碍人们宜居乐业的不利因素。

宝林枫景苑附近工厂

在宝林枫景苑周边1公里范围内,就聚集着宝钢五钢、宝钢一钢、宝钢特钢、宝钢不锈钢、沪东造船厂、新沪钢铁厂、通用机械泰和路工业厂区、米其林回力轮胎公司钢丝厂、三鼎印刷橡胶制品厂、宝钢物流码头、宝钢股份镀锡板厂、新腾冶金炉料厂、新华都市工业园区等数十家重工业工厂、园区、厂房。

宝林枫景苑周边工厂分布

于是,在宝林枫景苑附近,你会看到当下现状,工厂、厂房占用了大量的宝贵土地资源,致使规划很难施展拳脚、快速发展,进而影响了城市界面的更新以及功能的完善。

宝林枫景苑地处宝山工业重地

所以,一个不争的事实,宝山吴淞虽然在努力发展和改变,但集卡随处可见、工厂扎堆、环境嘈杂的现象,预计短时间内很难看到改观。

03

3号线600米,外环高架150米

宝林枫景苑位于宝山吴淞板块淞滨支路120弄,距离3号线淞滨路站约600米,步行实测约8分钟。

距离3号线淞滨路站约600米

另外,项目北侧约150米紧邻外环高速,向东约600米可至逸仙路高架。集装箱大卡车常年穿行于外环高速、绕城高速等交通主干道,常见交通拥堵、噪音浮沉污染。

宝林枫景苑紧邻外环150米

临近外环、逸仙路高架

宝林枫景苑周边20年以上房龄的老小区众多,生活配套略显低端,沿街美发店、餐饮店、五金店、汽配厂、农工商超市等店铺就是最主要的商业配套。

项目周边街景

周边学校资源较多,区域内分布着吴淞实验学校、长征新村幼儿园、八棉幼托、泗东幼儿园、泗东小学等多所学校。具体是否对口,请以交房后当年度教育部门公布为准。

长征新村幼儿园

映射到房价上,参考链家平台数据,宝林枫景苑周边二手房价大多在3.5-4.5万/㎡左右;在3号线或1号线的另一端,上海南站或莘庄同样也在外环附近,二手房均价已经站稳7万/㎡以上,几乎是最北端的一倍之高。宝山吴淞客观上可与闵行莘庄一样同为主城区,实际上,两相一对比似有天壤之别。

看到这里你或许也有同感,项目所在片区居住环境堪忧,房价上涨动力不足的缺陷也显而易见;另一方面,项目自身产品力薄弱,自住体验本来就差,对后续置换也并不占优势。

你会为宝林枫景苑这样一个项目,用掉一张宝贵的“房票”吗?

一房一价明细

▼▼▼

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。