没事想什么百汇园?!被热坏了吧?

这两天较大的热点是天热，其次才是百汇园。

案场线人告诉我，排名前列天认筹28套，截止今天60不到。

看来，排名前列天目测前去的几百人里，30%是媒体，30%是去咨询，30%是纯属看看，10%是认筹的。

有人问我，前滩49,50地块好还是百汇园95㎡的一房好？还让我对比优劣势。

我心想，那么热的天，前滩49，50地块又没声音，你硬要买只有百汇园咯，不是硬要买么，一个字“等”。

上周，知道百汇园要来了的消息之后，朋友圈沸腾了，都在讨论9万的百汇园二手房妥妥的11万，如何如何。我知道自己买不起，于是很冷静地看了一下户型图，发现连YY一下买入的欲望都没了。前滩的某些户型被称为“一言难尽”，百汇园的这三个户型一言以蔽之：吃饱了。

93.2-96.26㎡一室两厅 ▼

151.96-152.2㎡两室两厅 ▼

202.68-204.02㎡三室两厅 ▼

昨天，我看了一房一价表和沙盘，原来如此：每栋房子得房率不一样。例：同样200平，9.8万均价的做了4房，而8.6万均价的才做了3房。

那是否真的新房9万，二手房11万那么能打？

运用了高考数学能力算了下

以买均价9万的150两房为例，需要1350万。

假设首套，首付500万，贷款850万，就算你还能贷30年的话，每个月还款约4.5万。

假设二套，首付950万，贷款400万，每个月约还2.3万。

按照开发商说交房2021年5月（交房不代表可以办理产证了，办产证还需要两个月时间），再等满两年交易（不满二税费多出5.65%，你根本没法和在售的二手房PK）。就算严丝合缝，时间也已经过去4年了。

先算算这4年 你的成本是多少

首套的话，4年850万的利息，20%大概170万，每个月还的4.5万几乎全是利息，只有50万本金，别怀疑，4年后，你发现850万还有800万要还。另外，首付的500万，这4年按照理财，至少可以有15%约75万现金回收吧？也就是说，4年后，你的购房成本多了250万，摊到150平方，每个平方要卖10.7万+吧？

二套的话，4年400万的利息22%（上浮1.1倍）大概90万。首付的950万，按照理财利息4年至少可以有140万吧？4年后，购房成本多了230万，每平方也要10.5万以上。

另外，还没算每个月还贷的支出成本和七七八八税费物业费之类的，当然，交房后可以买点家具收点房租。

之后，和百汇园的二手房们公平竞争，看看竞争对手是谁？

人家两房115㎡，你两房150㎡？

人家单价10.2万，你要11万+？

人家2100万可以买8室2厅277㎡一楼带地下室，你1650万才2室2厅？

当然，也有挂牌比你还贵的房源，挂了一年了

好了，就说到这里，假如你是要自住的，我大大推荐百汇园，赶紧认筹去，截止到本周日。假如你在想别的，劝你赶紧复习一遍。

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