认筹丨百汇园的“定价”出“问题”!了

认筹丨百汇园的“定价”出“问题”了

黑人哥 楼盘差评 昨天

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今天《百汇园》正式认筹了

房源：379套

面积：93-203平米的2-4房

均价：90716元/平米

认筹时间：7月29日-8月4日

认筹金：284万

开盘日期：8月17日

一大早，

这个一两千万的豪宅售楼处里，

就已经不少前来看房的人。

似乎售楼处早有准备，

把售楼大厅划分成两个部分，

一边是看房等候区，一边是认筹等候区。

现场售楼员很少，

一眼望去大概也就5-6个人，

而且他们自称不是销售员，

不给咨询问题，只服务签单认筹。

真正负责一批批带看房子的人，

其实是物业派来的保安人员。

不了解《百汇园》的朋友，

肯定觉得这个楼盘的销售特别“傲慢”，

事实上，

这个楼盘就是一个有“傲慢史”的楼盘。

当年这个楼盘的“傲慢”是“写在脸上”的，

2017年的《百汇园》由于意向客户太多，

KFS贴出布告，

要求参与认筹的买家

必须符合一次性付款的能力。

不给贷款也就罢了，

短期内必须资金全数准备齐全才能购房，

认筹信息又来的十分突然，

让很多意向客户失去了认筹资格。

但这次《百汇园》的销售态度已经“大变”了，

只需要你缴纳284万认筹金，

提供首套497万存款证明，

二套995万存款证明就可以了。

PS:但很奇怪的是，明明认筹细则里，

写的是存款证明，

但我见一位客户拿着存款证明去认筹，

销售员说不行，需要资金冻结，

而且要冻结800w资金，多问他原因，

立即遭到一个“弹皮弓”。

想想算了，

今天伦家客户多，

没空搭理也很正常。

首先，我们要搞清楚：

为什么《百汇园》

那么受“追捧”？

板块单价较低

较高的单价当属《尚海湾》，

位置和《百汇园》离得也最近。

成功躲过2017年的限价，

拿了至今是徐汇滨江的较高住宅均价—13w，

但事实是人家卖得很好。

网签率已达到96%

用钱投票，这个价格，市场认可。

目前百汇园小区自己挂牌的房子，

均价都超过11w，

算上税收和中介费，

其实均价也已经超过12w了。

这一期百汇园的整体均价9w+，

江景较好的5#楼，均价9.8w，

而8#和9#楼的均价只有8.6w,

我说是板块里较低单价，

这句评价毫不为过吧！

小区品质也对得起这“价钱”

一期二期的小区都已经交付，

景观绿化做得都挺好。

大理石铺装地面和墙面，

让电梯厅这样的公共部位，

看上去也挺“土豪”的。

再来看内装修，

《百汇园》的装修建材，

虽然没有非常高级，

至少客厅和卧室的墙面软包

交付时一并都做了，

比起很多市区的“伪豪宅”，

为了省成本，交付时连墙纸都不贴，

《百汇园》这个档次的装修

也算对得起9w+的单价。

中央空调、地暖一样也不少，

厨房设备是全套MIELE。

嘉格纳电冰箱

性价比虽高

BUT

你还得“小心”这么几个问题

定价结构上有“问题”

而这次认筹的部分，

是二期中的第二批次房源，

便于理解，我们暂时叫它2.5期。

从实地观测来看，

“江景”上还是有规律可循的。

从现场样板房看出去的观景效果，

5#楼的观景位置最为理想，

自然定价上也最贵：9.8w

而8#和9#楼由于南向被前排房屋遮挡，

可观赏到的“江景”自然是次一级的。

所以8#和9#楼的定价只有8.6w，

不过我觉得这1.2w的价差还是定小了。

“偏向”太大，采光是个大问题

由于为了较大限度迎合“江景”，

《百汇园》每一栋楼的朝向，

都做了适度的“偏向”。

8#和9#是偏西南朝向，

特别是8#的偏西更多，

11：00的8#楼，

两间朝南卧室，没有日照。

3梯2户，得房率太低

8#和9#楼，据同行的人介绍，

原本定位是酒店式公寓，

所以公共面积设计的很大。

“气派非凡”的大堂入口，

远看向一座飞船，非常好看。

但这种“好看”是要付出巨大代价的，

公共空间浪费巨大。

3梯2户的设计，

以后乘电梯确实不需要等。

付出得代价就是，

同样的户型，面积大上一大圈

8#9#的2房151㎡

总价段：1100w-1510w

5#的2房111㎡-130㎡

总价段：925w-1410w

一样买2房，

我买5#较佳江景的2房，

较高只需要花1400w

而8#和9#的2房较高要消费到1510w

如此回看这两个位置的单价，

是否觉得差价拉的不够开了？

一房一价表上，

看不出8#9#的得房率是多少，

看房随行的人说可能不到70%

从这两点上来看，

8.6w的定价看似便宜，

实则还是定高了，

应该拉开更大差距才好。

但这还不是较大的BUG

值得注意的是：

8#和9#楼的10楼以下的楼层（包括10楼），

是看不到“江景”的楼层，

它们只能看小区景观。

11楼看出去的江景已经“薄如刀片”了，

相信10楼以下连“刀片”也没了。

这一点在8#和9#的一房一价表上，

体现的很不够。

有江景和没江景的楼层只差一千多块钱，

即便没有江景因素，

楼层差都有几百块钱差别， 

结合有没有江景的楼层差价，

相差得太少了。

所以，

请各位想买8#和9#楼的朋友们，

切记，

10楼以下是没有江景的，

还要不要用这个价格买，

你要考虑清楚。

总得来说，

百汇园9w+均价值得买，

在目前一两千万的预算市场里，

非常有竞争力。

好了，今天就聊到这里，

天很热，

踩盘很幸苦，记得多多转发，

多点在看。

最后附上一房一价表和全套户型图给大家，

售楼处不会给你的，你收好！

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