【深度测评】唐镇、御桥三大6-7万/㎡项目哪个更值得买?

说到浦东相对靠近市区的轨交沿线哪里还有6-7万元/平单价的新房？

很多购房者都会不约而同地想到张江旁边的唐镇以及御桥。

二者离市区都不算很远，板块内都有地铁和高架路相伴。只不过，唐镇位于外环外，与张江高科技园区的核心区域隔了一条外环线，而御桥位于中外环。

目前两个板块还有什么新房选择？

唐镇的代表是大名城紫金九号，御桥万科海上传奇售罄、颐盛御中环也告一段落等待三期加推，目前在售以仁和都市花园、陆家嘴锦绣逸庭为主。

这期我们就针对这三个楼盘，从地段配套、社区物业、户型装修、价值前景四大维度做一个对比评测。

地段配套

陆家嘴锦绣逸庭＞仁和都市花园≈大名城紫金九号

一、陆家嘴锦绣逸庭

项目就在曾经的万科红盘海上传奇对面，紧邻11号线御桥地铁站，另外在建的18号线正好从项目东侧的御青路经过。项目未来轨交出行条件很优越。

但需要注意的是，地铁虽便捷，但去往浦东核心地带并不算方便。

自驾方面，御桥有天然的优势，紧贴中外环，东侧又有罗山路高架，去往浦东各大地标很便捷。

项目所处的御桥地铁站是区域的核心，万科在此深耕，周边的商业配套已较为完善，一公里范围涵盖了红星美凯龙、北蔡宜家、百联东郊等多个大型综合体，娱乐、购物都很方便，万科2049就在马路对面。

教育资源上，小学好一点的是上海御桥小学、福山正大外国语小学，中学距离最近且较好的是上海建平实验中学。

另外，项目只有一栋楼且紧邻马路，低层住户会受一定的噪音、粉尘污染。

二、仁和都市花园

项目就在陆家嘴锦绣逸庭东南侧，大环境类似。

与11号线御桥站步行距离约780米，轨交、自驾出行都算便捷。

具体到微观环境，小胖君从地铁走到项目，一路上整个区域内的绿化景观并不多见，生活配套较少，略显陈旧。另外由于老旧小区比较多，公共活动空间相对比较少。

所以主要的商业配套还是集中在御桥地铁站附近，1公里将成为项目业主未来主要的活动半径。

很显然，仁和都市花园在生活便捷性上差陆家嘴锦绣逸庭一筹。

三、大名城紫金九号

大名城紫金九号位于唐镇，与著名的银行卡产业园只有一街之隔，楼盘正对面就是银联的办公基地。

说起唐镇，很多人的印象是“第四代国际社区”以及“人气略显不足”。

的确，由于商品房市场、板块发展起步较晚，这里的公共设施、配套、生活氛围还有待提升。

但也正是因为有了“国际社区”的定位，板块的城市界面十分干净，特别是紫金九号所在的国际住区核心区域内，隔几条马路就能看到规模比较大的公共活动场所和绿化设施，这与御桥有很大不同。

板块商业主要集中在唐镇地铁站附近：

阳光城MODO（23万方的地铁上盖城市商业综合体）；

恒生商业广场（8万方商业体）；

恒生万鹂商业广场（即将开业的15万方综合体）;

还有唐镇政府重点规划的20万方的露德市民广场;

所以未来商业版图还是比较震撼。

阳光城MODO

不过要提醒的是项目距离2号线唐镇站直线距离约2公里，地铁通勤、享受商业需要公交接驳，不算方便。但2号线向西经过张江、陆家嘴、人民广场等多个核心地带，所以短暂的公交→地铁，还是受很多小伙伴接受的。

值得一提的是为了弥补周边配套的不足，浦发、大名城以及步入二手的仁恒，三家开发商将共同构建2万方的邻里中心，设有菜场等。

自驾上，周边有龙东大道、高科中路、华夏路三大环线，可直接连接中环外环。

教育资源上，周边名校不少。市级重点示范东方幼儿园就在家门口，另外包括一路之隔的东方世纪学校、福山外国语小学等学校。还有复旦大学、上海中医药大学等4家市级重点大学。

东方幼儿园

总体上看：

1.御桥站和唐镇站两个地铁站周边，都是目前浦东商业密度非常高的区域。陆家嘴锦绣逸庭在核心地带，生活便利度较高。另外两个项目到地铁站都有一定距离。

2.御桥在生活氛围、配套成熟度上目前来看占有优势，唐镇定位更高，建筑比较新，且水系发达，河道也多，因此景观条件更好。

3.如果工作在张江、陆家嘴、人民广场，御桥两个项目更适合自驾，而大名城紫金九号自驾、地铁均可。

社区物业

大名城紫金九号＞仁和都市花园＞陆家嘴锦绣逸庭

一、陆家嘴锦绣逸庭

项目体量很小，只有一栋楼，总高19层，共75户，没有社区概念。

如果算上周边，一共13栋楼，但这些房源不完全是商品房，其中8栋是动迁房，品质参差不齐。

另外，虽然只有一栋楼，但是物业运营、安保等方面都要保证，因为户数少，所以平均分摊下来，物业费是8元+，平均每月物业费一千多。而对面的万科海上传奇，物业费是3-3.4元，不到陆家嘴锦绣逸庭的一半。另外车位还只租不卖。

仁和都市花园

二、仁和都市花园

项目共规划8幢6层花园洋房、11幢14-18层小高层。

高层采用新亚洲的建筑风格，外立面采用石材和真石漆相结合，洋房是经典的褐石建筑风格，质感不错。

另外，项目现房在售款清交房、小区类人车分流设计、整体绿化也可圈可点。

不足在于：

1.没有配备会所；

2.车位配比略低，1:0.8，未必能满足业主车辆增长的需要；

3.物业费相对比较便宜，但联源物业管理水平，受到很多业主诟病。

三、大名城紫金九号

相对来讲大名城的整体品质更好。

1和2期小区全人车分流，1期容积率1.8，设计为18层小高层户型，小区配有室内室外双泳池会所。

2期容积率更低，为1.4。保留了上百米的超大楼间距，这个尺度，还是比较少见的。

值得一提的是，大名城是三个项目中少有配备会所的，从功能上看注重亲子，比如“冒险家大型运动主题乐园”、“乐高主题乐园”以及“贝多芬音乐主题琴房”、“迪斯尼主题书吧”。

项目会所实景

另外，外立面质感较强，选择的是地中海米黄全石材干挂，在建筑工艺雕花、住区大门、铜饰入户门、阳台栏杆等处均用全紫铜装饰。

不足在于：

1.景观绿化还有待提升；

2.物业费前两年为4.5元/㎡/月，2年后为6元/㎡/月，从周边项目看，6元偏高了。

户型装修

大名城紫金九号＞仁和都市花园＞陆家嘴锦绣逸庭

一、陆家嘴锦绣逸庭

项目户型分为两种，118㎡3房以及163㎡3房，两梯四户，精装交付，均价约6.5万/㎡。

从户型设计看差强人意。其中118㎡中规中矩，但也南北不通，163㎡得房率明显偏低，舒适度大打折扣。

据介绍，项目的一大亮点是德国ABB智能家居系统，可对住宅内的照明、电动窗帘、中央空调、新风等进行控制，住户无论在室内或室外都可通过手机或者电脑对各系统的运行状态进行查看和调整。

二、仁和都市花园

项目近期加推80-154㎡2-4房精装户型，共394套，均价约6.7万/㎡。

小胖君想说三点：

1.有80㎡2房，这个竞争力很强，因为板块在售房源，比如锦绣逸庭118㎡起步，南边的绿洲康城最小面积也要120+㎡，80㎡户型等于弥补了板块纯刚需供应的短缺，而且户型设计还不错。

2.价格上小户型优势更大。如下图所示，定价剑走偏锋，大户型定价普遍偏高，比如132-154㎡，7万/㎡，近千万的价格，很显然有比御桥更好的选择。

相反，小户型比如100㎡左右，600万出头，小胖君认为这个价格是比较实在的。

3.项目装修交付，是三个项目中交付标准较高的。但小胖君认为装修性价比不高。

一方面装修风格比较过时，不太符合80、90后的审美。

另一方面，装修配件以市面上常见的为主，如TOTO、方太等，但整体约6.7万/㎡的售价却比南边毛坯的绿洲康城足足贵了约6000元/㎡。

三、大名城紫金九号

项目本次推出的是建面约89-156平米3至4房，均价约6.2万/㎡，带装修交付。

说是装修，其实交付时非常简约，业主到手后还需二次装修，费事费力，但能够亲自设计未来的家。

紫金九号的户型设计是三个项目中较好的，一个大亮点是每户室内空间都做到了层高3.25米，空间感很强，也能拥有足够的空间用于未来装修设计。另外得房率接近80%。

以125-131㎡为例：

大面宽设计，这个面积段少有的双套房，连主卧卫生间也朝南，采光非常好。不足的是真的需要这么多卫生间？以及次卫正对餐厅。

样板间实景图如下：

价值前景

大名城紫金九号＞仁和都市花园≈陆家嘴锦绣逸庭

关于价值前景，小胖君认为一看产业，二看周边二手房。

首先御桥、唐镇位置特殊，都位于浦东主要产业高地的辐射地带，所以肯定会依赖产业加持。

御桥可以说处在陆家嘴、张江、前滩和迪士尼四大产业区的中心，这些产业区能级很高但有着共同的缺陷--居住属性薄弱，所以这也是御桥近几年比较火的原因。

唐镇则背靠张江和金桥，产业聚焦效应产生的置业需求同样庞大。也因此，这个区域不乏高素质高收入的人群，并且更加年轻的城市界面也让其有着更年轻化的发展趋势。

所不同的是，唐镇本身有产业基础，比如规模较大的金融产业示范园区，包括平安、大地保险、交通银行、银联等大型金融企业的数据中心都设立于此。前亚洲金融行业规模较大、标准较高的新一代数据中心上证所技术中心基地项目已经基本完工，即将投入使用。

而御桥未来主要依靠陆家嘴御桥科创园，建成需要时日。这是一个类似硅谷的企业总部基地，同时为科创类企业提供高规格的办公、商业、居住等全面的配套服务。

其次看二手房，换句话说附近有多少标杆项目。

御桥目前的二手房，次新较高的是万科海上传奇，一般在7.5万/㎡左右，区域内先进开发商不多，以万科为主。

唐镇的房价差别很大，大名城紫金九号属于中部房价较高的地带，这里的房价普遍都在6.5万+，次新房绿城玉兰花园（二期）甚至达到了8.4万元/㎡。另外，这里优质开发商云集，有保利、绿城、融创等。

所以相对来讲，大名城紫金九号未来的“价格弹跳力”可能最强一点。

最后我们做个总结，每一个维度排名排名前列名三颗星，第二名两颗星，第三名一颗星。

看看三个项目各有几颗星：

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