深度测评丨外滩高端住宅典范的顶层设计考量

一、上海高端住宅的三种类型

整体而言，管中窥豹，基本可以总结出上海高端住宅的三种类型:

其一，侧重地段型高端住宅，保证其区位优越感，且不可替代。如滨江核心地段。

其二，侧重资源型高端住宅，自身与外界资源的占有，具有得天独厚的资源；

其三，侧重产品型高端住宅，注重产品品质，建筑的独特性，对建筑工艺、装修标准以及科技系统元素都有极高要求。

那么，一个城市的高端住宅，应该是集大成者。集地段、集资源、集产品、集品质等高端住宅关键元素。

城市的中心往往是地段和城市高端资源的较大化集中，意味着居住于此的业主在工作、生活、社交等各个领域的时间价值极大化与时间成本的极小化。

二、市场表现—内环内的稀缺供应导致供求不平衡

上海市中心的高端住宅、高品质楼盘依旧供不应求。十三五规划中，上海平均每年只有约12平方公里的新增建设用地，内环内土地供应更是凤毛麟角。克而瑞数据显示，2015-2019年这五年上海内环内商品住宅供应稀缺，供少求多成为了一种趋势。

2015年-2019年内环内商品住宅供求量价

数据来源：CRIC数据库

三、客户表现—高净值客群的共性和居住敏感点

在快节奏的“上海速度”下，市场在变，客户的需求也在变，对应产品置业敏感点亦在改变。尤其是高净值家庭，他们对未来居住的房子的诉求已经从单一转向全方位。但唯有符合客户需要和期望的，才是好产品。我们通过对这一部分客群的特征以及居住敏感点进行分析，得出以下结论：

高净值客群在行业分布上，多是行业领头羊，金字塔最顶端部分的人群。职业金领、实体行业和金融行业的企业家为主体。

高净值客群行业分布

数据来源：克而瑞数据统计

他们的财富共性，一方面他们拥有高度的财富自由，所谓的“财富”，最终代表的是不受限的选择权。另一方面是可支配的财富额度，基于前面的选择不受限，追求高端生活品质。

高净值客群资产配置方式

数据来源：克而瑞数据统计

落位到以“房产”为载体的资源占有，奢侈感和舒适度是关注重心，多数用来自住，除此外普遍会有第二居所、旅游居所的置业经历；对于资产配置与风险投资额度上，他们已经从“创造财富”过程逐步转变为“财富保值”，对于资产配置更愿意选择保本、长期拥有稳定收益的方式，不动产投资比例较高。

居住敏感点——

①对于居住的终极选择还是市中心核心地段的大平层。大平层在具备别墅产品的私密性和尊贵感的同时，还保证尺度感和大面宽，且位于市区核心地段，更有高端住宅的格调。

②装修的品牌配置需塔尖产品来匹配高端定位，彰显身份和地位。

③智能系统并非只是表面噱头的前沿科技，而是人性化思考的“智能”，重在自动＋周全的契合业主的生活细节方面的使用。

对智能系统的敏感点

数据来源：克而瑞数据统计

④业主圈层服务是他们非常注重的服务内容，希望通过社区内的各类会所活动区域，组织圈层化的社区活动。

各类住宅产品地位梯

数据来源：克而瑞数据统计

四、选取外滩壹号院作为典型案例，看看标杆典范如何做到传承又创新

那究竟什么样的产品，才能符合市场趋势，符合高净值家庭的需求。本次我们就以位于黄浦区董家渡的融创外滩壹号院项目的参观体验为例。

融创外滩壹号院择址外滩，不仅要延续“壹号院”产品系的内核，还肩负着使命，像外滩的建筑一样成为历史的一部分，成为万国建筑群的一员。从外立面高要求的建筑工艺，到兼顾功能性、尺度感和舒适度的户型打造、平面布局，到全球塔尖的装修品牌和人性化细节考究，都是真正为高净值家庭用心考虑的。

示范区实景图/非交付标准

高端住宅的面子，

极具辨识度的外立面

初入社区，从外立面就开始传达高辨识度的外观。

外滩壹号院的外立面不仅做到全石材干挂，选材也是比较稀缺特别的宝金石，极高的辨别度自然传达了其高端住宅定位的标杆性。

外立面实景图

据项目告知，当初从挑选石材荒料起便进行严选，对于立面使用石材满铺的建筑，如何使石材色泽均匀，严整美观，又是一个严密的系统工程，设计师需要对每一块通过质选的宝金石板材进行独立少有的编号，严格按编码进行作业，确保同一立面颜色相近，避免色差，保持每一块石材的特别统一。

高端住宅的样子，

考量高端住宅项目形象价值的要素

其次，社区内部的景观打造和空间过渡的酒店式大堂，也是直接体现高端住宅项目形象价值的要素。

在景观打造上，硬质景观采用统一用色的石材，软景引进国外名贵树种作为景观植被提升社区品味，罗汉松、对节白蜡、香樟、胡柚等全冠移植名贵树种，并且做到了移步换景，每一处做到了细致考究。

景观实景图

酒店大堂式入户对于客户来说，既有入户的尊贵感，又有会客展示的功能。多种立体凹凸的垂直线条感设计，配合约5.4米层高营造出会客接待的阔气。一梯一户，电梯直接入户，业主还未进家门，就能体验到“独门独户”的尊贵感。

示范区实景图/非交付标准

高端住宅的模子，

兼顾功能性和尺度感的户型才是王道

穿插在尺度与面积中的阔绰，功能性和私密性依旧是很重要的户型体验。

在保持仪式感的同时，328㎡的四房三厅五卫的功能性依旧强大。整体平面布局方正对称，居住感舒适，动线流畅。卧室与客餐厅分别位于南北两边，书房与门厅一起合并为动静区域的中轴线，有效地动静分离；主次卧均做到三室朝南，较大限度满足家庭所有成员起居卧室的南向采光、观景视野，在当下一众豪宅中也是非常稀缺的。

日常活动社交区域约70㎡的大尺度空间。客餐厅一体化设计减少了空间的压抑拥挤感，视觉上更加通透；尺寸方正大气，厨房设计中西厨分离，居家待客升级，符合客户饮食习惯，方便不同的料理需求。西厨在设计上配有双开门大容量冰箱，并把通往保姆间及洗衣区的门做成了与橱柜相同的暗门 ，用以保证空间一体的整洁性。同时会客活动空间与就餐区域分离，中间以玄关过渡等。功能分明，空间布局充分考虑到人居需求和体验。

生活体验馆实景图

私密性考量上，首先是全套房设计，无疑是考虑到家庭成员的同等享受与私密性要求，在三房满足居住需求下，第四个房间设置在主人套房旁作为书房，亦可作为主人套房的配套空间，提供私密的读写空间；客餐厅含有独立的公共卫生间，供日常接待使用，无需进入卧室区域；主卧包含步入式衣帽间，留出了足够的衣物收纳储藏空间，客卧均配有独卫，近乎完全达到动静分离；保姆间出入口独立设置，主入口为独立电梯入户，私密性优质；保姆则通过专用通道入户，避免影响主人活动。

采光和通透感十足，南向三开间，客厅面宽约8.4米，连接约9米长的景观阳台，客厅空间进一步研展，实测客厅和阳台的尺度感做足，视野更加开阔的同时，保证了采光和通透性。

高端住宅的里子，

硬装是考量高端住宅品质的增值因素

项目装修设计定位现代风格，由GDG葛乔治设计团队操刀。现代简约作为当下流行的大趋势，如何跳出平庸独树一帜是个挑战。大胆的在现代设计中融入摩登元素，似古典、非现代、重细节化学式的反应形成了现代摩登风格。

融创外滩壹号院真正意义上完成了与其高品质相匹配的作品。

生活体验馆实景图

高端住宅装修品牌使用最多的是德系品牌，因为工业产品精致简洁，符合现代高端审美，后续频繁使用后的质量与维护也能得以保证。特别是业主最关注的的厨、卫、门等方面。

这一点上，融创在品牌上也做了深度考量，选用的品牌是国际一线的塔尖品牌。厨房选用了美诺（Miele）系列里的14件套（上海高端项目的TOP级配置）；卫浴选用的是劳芬、浴缸选用的卡德维等品牌；意大利迪瑞装甲门；霍尼韦尔新风系统。

生活体验馆/厨房实景图

全屋采用德国海福乐HAFELE移门轨道、一体成型轮体，静音顺畅而坚固，方便实用。

生活体验馆/海福乐铰链

在铺装建造工艺方面，也极为严苛。这不仅关乎投入的大量资金，更是与未来生活息息相关。从看不见的的隐蔽工程，到看得见的收边工艺，都以接近苛刻的方式进行要求，这是“融创标准”。

①入户大门使用的是装甲门，具有更安全的抗暴性能。特殊的设计：在开合时会自动略微抬高，避免与地面摩擦。玄关作为入户的排名前列道门面，横向纹理清晰的直纹白色大理石配上乱纹锆金色不锈钢，硬朗挺直的效果令人眼前一亮，线性元素让空间在横纵向上自然形成比例。

生活体验馆实景图

②厨房橱柜等室内面板选用哑光材质，门板约2.2cm厚，抗指纹，为了清洁打理再设计阶段就反复考究用材工艺。

生活体验馆实景图

③主卫用金镶玉大理石做台面的镜柜十分美观，金属质感呼应空间的设计元素，尽显高品质住宅。

生活体验馆实景图

④室内给水管道全部采用紫铜管，具有耐热、耐火、使用寿命长的功能；排水管使用的是静音HDP管材，降低室内生活噪音。

⑤步入式衣帽间选取了通透的材质做主材，透过灯光的玻璃层板与金属质感的柜门交相辉映。

生活体验馆实景图

⑥地暖采用阻氧管，使用寿命更长。

人性化细节的处理可以体现项目的贴心程度，越细枝末节越能体现开发商的住宅设计能力，并非粗放式奢侈设计，而应该是对细节控的宜居关怀。

①智能系统，外滩壹号院真正做到人性化思考，从居住体验出发，除了常规对室内环境处理系统（包括控制室内空气、湿度、温度），还提升了控制灯光、窗帘、影音、门禁等日常智能处理，并且智能设备操作便利。

②卧室床头开关按键，按照使用频率，规划远近排布。

③厨房电源带有开关，更具安全性；中岛设置升降插座，方便增加厨房电器使用。

景观实景图/非交付标准

每一块土地都有自己独特的天赋，每一个建筑都有自己的灵魂。外滩壹号院有融创需要传承和匠心的标准，居住更需要沉浸式的体验。融创在产品设计的每一个环节都做出精益求精的要求，大到整体格局设计，小到人性化细节的处理，坚持产品品质的初心，称得上高端住宅标杆。

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来源：李想买房

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