还有机会!在租的3栋楼后期会“转租为售”?一文读懂森兰壹公馆
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最近，上海新房市场关注度较高的莫过于浦东外高桥的——森兰壹公馆！
据悉，森兰壹公馆已于12月14日开启认筹，至12月20日停止认筹，预计1月6日开盘。
本次开盘推出的户型为：86㎡2房2卫、122㎡2房3卫、124㎡3房3卫，共144套。单价5.6-7.8万/㎡，认筹金145万，首套房客户冻结109万，二套房客户冻结363万。
早在3个月前，我们的购房群就有网友陆续在咨询森兰板块的三个新盘：森兰星河湾、森兰壹公馆与森兰名苑。
另有消息称，森兰壹公馆认筹首日，就已经有70+组客户完成认筹。
由此可见，购房者对于森兰板块新房供应的“渴望”，用“久旱逢甘霖”来形容也不为过，其火爆程度特别不亚于前滩板块。
而笔者在走访过程中发现，有流传着这样一则消息：森兰壹公馆目前出租的3栋服务式公寓未来也会“转租为售”。届时，想必又会引起购房者的一阵追捧。
目前，网上关于森兰壹公馆的解析也已经满天飞，笔者今天就从综合整理的角度，为大家盘点一下森兰壹公馆的优势与劣势，以供参考。
优势：价格“抗打” 学区+地铁+商业俱全
01 背靠森兰国际社区：尽享板块发展利好
森兰壹公馆位于启帆路张杨北路路口，严格上来说，不属于森兰国际社区。但是，这并不妨碍小区享有森兰板块的规划利好。
森兰国际社区承载着外高桥保税区的配套住宅功能，更是继古北、联洋、碧云之后的第四代国际社区。
从2008年开始，随着仁恒、绿城、星河湾相继落子于此，“森兰商都”、“森兰国际”、“森兰名佳”项目投入使用，相当于2.5个世纪公园大小的“森兰绿地”的开始建设，明珠森兰小学、哈罗外籍人员子女学校相继开学······
如今的森兰板块，不论是从商业配套、教育资源、社区品质，还是居住氛围，都已经相对完善。
关于森兰板块具体规划，我们有详细的区域报告奉上，详戳：坐拥自贸区红利+优质教育资源的森兰 为何新房却比二手房便宜2万/㎡？
02 真·地铁盘：6号线洲海路站出站即到
森兰壹公馆步行至6号线洲海路站只需200米左右。
6号线往北至港城路未来可与10号线延伸段（在建）进行换乘，南面巨峰路可以与12号线进行换乘。
同时，6号线可以直达世纪大道，与2/4/9三条轨交换乘。
03 对口区域头部学校：第六师范附属小学
森兰壹公馆目前已经是准现房，不出意外，对口小学就是上海市第六师范附属小学，步行大概10分钟左右。
虽然六师附小名气稍逊于森兰国际社区的明珠小学，但是在区域内也是数一数二的头部学校。
04 大型商业环绕：阳光天地仅一街之隔
一般来说，商业资源会以向地铁站靠拢的趋势规划。
前面提到，森兰壹公馆地理位置就处于地铁口，因此集中享有“阳光天地”、“森兰商都”、“森兰美奂”等大型综合商业配套。
05 价格“抗打”：单价低于周边二手房1万
森兰壹公馆一房一价表显示，144套推出的房源，单价跨度为5.6-7.8万/㎡。其中，占比最多的122㎡户型，价格主要集中在5.4-5.9万/㎡之间。
附：一房一价表
这个价格，基本上与周边的动迁房持平；而周边二手房，如“金地未未来”挂牌价在7.6万/㎡，价格几乎倒挂近1万/㎡。如此“抗打”的价格，也难怪引起市场的追捧。
06 新房供应短缺：板块内少有在售新盘
如前文提到，虽然森兰壹公馆严格上来说不属于森兰国际社区，但是二者之间也只有一街之隔。
因此，纵观森兰板块的新房市场，说森兰壹公馆是板块内少有在售新盘并不为过，毕竟，森兰星河湾和森兰名苑还不知道什么时候会入市。
劣势：小区租售并举 户型硬伤明显
01 硬伤明显：86㎡、122㎡房型设计汗颜
笔者看样板房之前，就听闻122㎡的户型设计的很不尽如人意。但是，看完3个户型的样板间之后，还想替购房者多问开发商一句：86㎡的次卧能放下一张床吗？
虽说86㎡户型整体设计的南北通透、动静分离，但是次卧的空间实在被压缩的太厉害，样板房放的是一张沙发床，直接感受是“连做儿童房都嫌小”！
另外，厨房的空间也非常狭窄，这也导致台面操作区过窄。
如图，大家可以感受一下：
122㎡的户型，最受大家诟病的就是入户“迎面而造”的卫生间，而且还是暗卫，一起看样板房的朋友讨论最多的也是能不能将之敲掉进行改造，讨论结果是：不现实。
另外，除开这个奇葩的卫生间设计，122㎡设计成2房也是有点过于不实用。
02 产品结构失衡：最受诟病的122㎡占2/3
上文提到的122㎡的户型有明显硬伤，但是该户型在本次推出的144套房源里，占到88套。也就是说，有瑕疵的86㎡小户型与实用的124㎡3房，几乎是抢不到的。
但是话说回来，即使户型设计成这样，产品结构再不合理，但是搁不住人家“便宜”又“稀缺”。
附：户型图
03 租售并举：未来物业管理堪忧
森兰壹公馆共6栋楼：3栋为出租型服务式公寓——逸兰森兰服务式公寓，里面居住的基本上都是外国人；3栋为本次出售的房源。
笔者在看盘的时候，特地留意了一下小区两部分之间是否有被隔开，发现临时有用绿网隔离开。并且咨询了保安，得到了“后面不会隔开，而且出租的房源应该会再入市转租为售”的答案。
不论后续是否会“转租为售”，但是在租售并举的阶段，无疑是会让购房者在心里对未来的物业管理打个问号。
04 对口中学尚无明确着落
森兰壹公馆对口小学为六师附小，确实不错。但是仔细观察会发现，小区周边的中学迟迟没有定下来。
大家关心较多的是位于芳菲路以南的在建的初中，之前传言是七宝、建平、文莱····最近又传是高行中学，目前说法不一，一切只能等待2020年建成后的官方信息。
再是项目往北1.5公里的上海市竹园中学（森兰校区），对口的是周边的动迁小区，主要承接高行绿洲的生源。
笔者向附近居民及保安咨询，都倾向于认为：适龄学生届时很大可能只能安置在往南5.6公里外的东陆中学。
05 实际上不属于森兰国际社区
按照森兰国际社区的划分，森兰壹公馆是不属于其核心区的。这点，对于追求高档小区居住氛围的购房者来说，也是会很在乎的一个点。但是，就如前文分析的，二者只相差一街之隔，生活配套并不影响使用。
总结：优劣势对比下来，购房者心中自有主见。相信在“房住不炒”方针的贯彻下，购房者也会更加趋于理性，除开价格、地段因素，房子本身的品质也会成为重要关注点。
对森兰壹公馆感兴趣的小伙伴可以添加小狐微信：shfocus021，备注“壹公馆"~
来源：血拼上海楼市原创
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
