郊环外的上海长滩凭啥卖5.5万?规划大全+价值分析+项目评测

翻开宝山地图，会发现一个很奇怪的现象，宝山区各板块房价并没有遵循越靠近市区或中央活动区房价越高的普遍规律。

典型例子就是：作为宝山区区政府所在地的淞宝板块。

淞宝板块在宝山是一个特殊的区域，与市区距离不是最近的，房价却与近市区的区域齐头并进，区域内仅有一个新房上海长滩。

不仅如此，如此不走寻常路的项目，两次开盘卖的皆很不错，均价约5.5万/平，很多人都会诧异，这样一个位于大众不熟悉的区域，且略远的新房为什么能做到如此受欢迎呢？

总的来说，可以归结为：规划、稀缺、滨江景观。

上海长滩的前世是宝山淞宝原上港十四区，曾是沪上知名的老港区，用于杂散货集装箱码头和工业仓储等用地。在80年代缓解了当时港口的严重压船，同时也给周边环境带来了重大挑战。

在2011年迎来了它的转折点，在中共上海市委、市政府、宝山区的大力支持下，启动了该区域的整体转型，产业升级。

至此，“沉重”的杂货货运功能开始被转移到张华浜、军工路港区，轰轰烈烈的区域转型改造开启。

原上港十四区

上港十四区整体转型开发规划范围东至长江、南至漠河路、西至牡丹江路、北至宝钢护厂河，规划总用地面积约77.62公顷。

上港十四区转型改造中的55公顷城市综合体就是上海长滩，在规划之初就站在非常高的起点。

这里将打造成以生态绿化、商业商务、休闲居住和配套服务为主体功能，服务宝山滨江新区的邮轮综合配套服务区、高品质生活居住区和生态休闲文化区。

上海长滩总规划建面约146万㎡，规划集滨江景观住宅，大型体验式商业、5A智能办公、星级酒店、音乐厅、观景台、规划学校、游艇码头等各类业态，打造一座汇聚各种生活可能的滨江城市综合体。

总规划图

听起来很高大上，但做起来确实非常难！

上海长滩是将55公顷地域的公共地块和经营性地块合并一起开发。

上海长滩由政府和企业共同投资，先后为区域新拓八条地上、地下道路，18公顷公共绿地，地区级110变电所，排污站及一批文化、教育、卫生、体育设施。总投资约25亿元。

这个项目已不仅仅是一个旧城改造，而是对该区域生活方式、文化场所、商业配套、滨江景观等都做了一个翻新和升级。

约1.8公里长滩滨江景观带

说到上海长滩的价值点，不得不提的是他拥有足够多的滨江资源。

上海的滨江岸线，近年来的热点开发主要集中在南段，如黄浦滨江、徐汇滨江，而实际宝山拥有全长约40公里滨江岸线。

根据《黄浦江两岸地区发展“十三五”规划》显示，宝山滨江将打造融合公共服务、商业办公、文化娱乐、旅游休闲、生态居住等多种功能于一体的绿色滨江新区域。

宝山滨江的开发已经成为上海滨江岸线中非常重要的一环。

上海长滩所在的老码头，因为先天的港口优势，拥有1.8公里的岸线和48公顷的水域，再加上区域经济的转型，已经建成具有一定规模的滨江休闲带，这种大型滨江景观资源目前在全上海都非常稀缺的！

项目的滨江海岸线构筑了可停靠270艘60英尺以下帆船、游艇的码头；

陆域沿岸线建成了宽6米的公共健身步道和宽50米的绿带；

住宅部分设沿街商业街：天幕环街，更有攀岩天地，屋顶农场等配套。

滨江步道效果图

约28公顷公共绿地

不仅滨江资源丰富，还拥有大体量的公共绿地。

在上港十四区整体规划的77公顷土地中，有约28公顷公共绿地，绿化与建筑约1:1的占地比例，拥有三个主题公园，相当于4.2个美兰湖大小。

瀑布公园↓↓

效果图

坡地公园↓↓

效果图

约28公顷绿地资源↓↓

开放式公园、高绿化率组成上海长滩的生态部分，这里不仅是住宅区居民的休闲娱乐区，更是区域内的城市绿肺！

目前上海长滩的瀑布公园，坡地公园已基本建成。

约30万㎡的商业

生态是上海长滩可仰仗的基础资源之一，大型商业配套则是它的“杀手锏”。

上海长滩规划有地上、地下共建设约30万方的商业。约等于2.7个宝山万达商业广场部分，预计2019年整个商业建成，届时可新增就业岗位约4000个。

滨江岸线和牡丹江路铺开的，既有大型集中商业，又有滨江岸线天幕环街上的零售商业，方便人们购买日常需求。

启用新的商业运行模式，港口汇聚世界价廉物美的商品，从而发挥其独特的作用，促进区域内商业更加繁荣。

效果图

约180米高观光塔

5A级办公大厦

除了大型商业外，上海长滩结合公共服务设施，规划建设了一座商务区。

这里拥有高度约180米的长江排名前列观景塔、五星级酒店、约120米高的5A级办公大厦、音乐厅等。

观光塔是项目的标志性建筑，拥有约30米高的空中花园，占据长江制高点，俯瞰两江汇海，还可远眺长兴岛，崇明岛风光，独特视野成就罕见城市景观。

效果图

约1100席城市音乐厅

直径约35米球体影院

上海长滩在商务区和商业区还分别规划了文化地标千人城市音乐厅和一个大型球体电影院。

音乐厅未来可承接世界各类高规格音乐盛事，主厅可容纳约千人，副厅可容纳逾百人同时观演；

世界第三大巨幕，直径约35米的椭圆球形球体影院由一个拥有500座席的大厅和九个小厅所构成。

耳濡目染的艺术教化和气质熏陶，对孩子成长的潜移默化，远胜于刻板的教育。

球体影院效果图

约55万方地下空间

未来两大地标级建筑非常考验上海长滩的交通便利性，且在项目紧临长江交通辐射面仅有180度的情况下。

项目在地下空间开辟了四条道路，利用丰富而庞大的地下空间和智能技术，将55公顷的地下部分全部打通。

让六大地块车行贯通于地下，做到地上畅通，地下不阻。人车分流的设计较大化保证人行安全和人居舒适度。

整个项目地下可停放约11000辆车辆，解决后续业主停车的问题。

同时宝山区对周边四条道路进行了拓宽改造，以保证驱车便捷进入内环。

效果图

大型滨江景观住宅区

上海长滩共规划了四期住宅产品，一期盛东里已交房售罄，二期冠东苑已交房仍有少量房源在售，目前即将入市的是三期明东苑，共千余套房源，四期仍在规划中。

三期将推建筑面积约76-261平的7-30层住宅，共有约23个户型！涵盖2-4房以及滨江景观房，精装交付。

附部分户型图：

上港十四区是传统工业区形态加速向现代化、国际化的城市新区转变，整体转型按先基础设施、后功能板块顺序实施。

目前来看，一期二期住宅区已经建设完成，交房入住；三期住宅区、两大公园、滨江景观带等基本建设完成；道路基础建设也在不断的推进；其他配套在建或者规划中，完成度还是比较高的。

上海长滩周边配套

上海长滩的规划不可为不亮眼，并且位于宝山区政府所在地，配套自成一体比较成熟。

项目紧邻3号线友谊路地铁站，步行约1.5公里即可到达。

自驾方面，紧邻富锦路，可快速进入同济路高架，G1501上海绕城高速，速达中外环线与南北高架，通往全市各大CBD。

医疗方面，直线距离约500米内就有上海交大附属第九人民医院，是三甲医院，在牡丹江路附近还有一家三甲医院：宝山中心医院。

商业配套，周边还有黄金广场、安信商业广场、宝乐汇、诺亚新天地等商业综合体。

教育资源，目前一期交付房源对口市重点的实验小学；周边教育资源丰富，还分布有上海行知中学、宝山中学，吴淞中学等。（具体学区根据政府统筹）

周边房价分析

看到这里，相信大家对这里的规划和配套有一定的认识，看一个区域的价值，有一个非常重要的衡量标准：周边一手二手房价。

淞宝板块近10年都没有新房入市，这也意味着，区域内的一手房仅有上海长滩，而且次新房也仅有上海长滩。

上海长滩一期二期房源都已经交付，均价约为5.5万元/平。

根据链家数据显示仅一期次新房有一套房源挂牌出售，均价约7万元/平。

当然这并不具有足够的代表性，再来看周边二手房价格！

为了让数据更加具有参考性，我们按照房龄来做个简单分类：

房龄在10-20年之间：

华能城市花园：房龄19年，挂牌4套房源，均价52209元/平；

恺源景江苑：房龄16年，挂牌7套房源，均价50726元/平；

柏玉兰花园：房龄17年，挂牌7套房源，均价约56676元/平。

房龄在20年以上：

较低：漠河路1100弄，房龄25年，挂牌6套房源，均价约36408元/平；

较高：宝钢一村，房龄41年，挂牌3套房源，均价约57596元/平。

房龄10-20年房源价格普遍在5万+，房龄在20年以上房源价格普遍在4万左右！

足以证明，拥有丰富教育资源的淞宝，房价基石其实就已经很高了。再结合上海长滩的房价，其实是物超所值的。

综上所述，

上海长滩的规划去除了码头对区域环境影响，同时为区域提供了一个大型商业，改善了周边生活环境和道路交通，又丰富了周边的娱乐景观，文化配套等。

上海长滩的建设对区域来说是1+1>2的效应。

未来，这里不再是上港十四区，上海长滩集购物、办公、居住、休闲、娱乐于一体的综合体，将会是新一代生活居住区！

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来源：江浙沪一手房汇总

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