徐泾最火网红盘深度PK 和你了解地可能不太一样!

早在5月下旬，我们易眼看房的毛毛君就出过一篇客观、理性的万科天空之城与招商虹桥公馆的PK测评，同一时期，市面上关于这两个网红盘的PK稿也是层出不穷，网友们对此的关注度也一直居高不下，继招商开启认筹之后，万科也即将领证，更令原本紧张的气氛再度推向一个高点。

对于这两个项目，头条君也相当关注，并且也都实地进行了暗访调研，再三考量，还是决定再出一篇进阶版PK测评，更新更多细节和新料，为各位购房者提供更全面的参考。

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先天条件看地块，同一天拿地背后的细节

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众所周知的是，万科和招商这2个地块是同一天拿下的，从地块条件来看，除了前者容积率要求1.8，住宅套数≥1263套，后者容积率2.5，住宅套数≥1389套以外，在建筑高度、中小套型比例、保障房配建和自持比例方面等都是完全相同的。

简单点说容积率直接影响小区排布，楼栋距离、集中绿化、甚至地面车位都会受到影响。

2个小区的差异自然也是比较明显的。比如在地上停车位方面（人车分流小区也都有临时停车位和访客车位的设计要求），万科星之屿集中规划在小区北侧，设有单独的车行出入口和车道，与小区内部的人行道和南北两个人行出入口做到了完全分离；招商虹桥公馆从沙盘来看，内部没有车行道，似乎比万科做得更彻底，但在小区中央位置却又设置了一些停车位，显然车子是不会凭空降落的。

其实从社区平面图不难看出，招商内部的排布比较紧凑，集中绿化都很难，更别说集中排布车位了，只能在小区内部见缝插针，这其实都是容积率带来的影响。

另一方面，两个地块在位置上也存在一定差异，万科的选址更符合项目整体TOD社区的定位，实现真正的“轨交0距离”，但招商也是标准的轨交房，差别只是在于后者平时出入总归是要多花点时间，而且途径的学校地块估计一时半刻建不起来，交付后要有一段行走荒地的过渡期。

不过在招商的售楼处里，销售对于万科紧邻轨交和高架也提出了诸多挑剔，噪音、灰尘、甚至表示前排保障房和自持物业会扰乱小区等。为此头条君也认真实地观察了一番，首先万科此次出售的房源并不是排名前列排，噪音和灰尘实际影响不大，其次自持和保障房，万科有的招商也有，相比万科的长租品牌泊寓已经有声有色，未来做到经营有序应该不成问题，倒是招商的自持部分不确定性可能更大一些。

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后天条件看产品，看不见的才最重要

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万科和招商这两个项目的讨论之所以如此白热化，除了彼此几乎互相比邻，更重要的是有大量房源面积段重叠，总价段目测也差得八九不离十，面对同一批目标客群、和非此即彼的被选命运，即便是毫厘之间的差距也尤为重要。

之前的诸多测评里，主要是万科100㎡F户型和招商98㎡的C2户型被拿来直接对比，各自的优点这里不再赘述，重点还是聊聊缺憾。

万科比较一致公认的缺憾，在于次卫是个暗卫，尽管已经通过干湿分离的设计尽量优化，但淋浴不可能摆着不用，那么水汽就确实是需要额外想办法去解决的问题，以及长期照明产生的用电问题。

△毛毛君之前重点提到过的连廊问题，但似乎被大家忽略了

而招商的C2有个更致命的硬伤，鲜少被提及，就是户型北侧的消防连廊。一般而言，这种带连廊的建筑，公认受到较大伤害的就是中间户型，一是采光受影响，二是私密性受影响，尤其C2的2个卫生间都位于北侧，如果连廊封闭，隐私虽然得到保护，通风却又大受影响。再者，由于是消防通道，消防门实际不应上锁，那么这种高空连廊又很容易对住户造成安全隐患。

△连廊情况示意图，更多高层连廊相关情况可以百度查询（此图并非招商虹桥公馆实景）

另一方面，连廊部分的面积同样也要进入公摊，提到公摊部分，虽然很难说谁的公共面积占用更多，但万科至少是独立入户，且不提招商因为这个连廊把好好的1梯2户莫名搞得像是2梯4户，就单说这直角设计的2个入户门，怎么想怎么不对，现在的防盗门都是外开式，也就是说你的门总会开到别人家门口，讲真，现在连动迁房都不会这么设计。

在头条君这里，招商的C2户型基本是被PASS了，104㎡的C1虽然也有入户门的问题，但这顶多也就和万科的暗卫算一个级别，属于忍忍都能过，而且严格来说，招商的C1和万科的F才更像是直接竞品，为什么这么说？

因为招商的阳台都是全封闭的，面积全算，头条君在现场问过销售，一个阳台差不多是7-8㎡，实际C1还有个小的北阳台也是封闭的，也就是说至少有3.5-4㎡的面积原本是不该算进来的，这样一看，招商C2的实际面积其实要小很多，倒是C1和万科F实际面积更为接近。

△招商户型图下方的小区平面图上还可以看到连廊的部分

而这两个户型从户型图上也不难看出来，除了各自有一个忍忍能过的槽点，其他各方面确实也难分伯仲，这种情况下，就不得不从最实际的角度来考虑问题了。

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最终还是看价格

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这里先来曝光一下头条君提前掌握到的万科星之屿的价格段，不难看出，这次万科的出价并不像外界传言那样会比前期项目更高，显然，招商的快节奏多少还是给万科带来一些压力，但是鹬蚌相争渔翁得利，对购房者来说这就是一次难得的捡漏机会。

结合前文和这张价格表，与万科F总价段一致的招商C2实际面积小、且有明显硬伤，而实际面积与F户型差不多的C1户型总价则要高差不多50-70万，而且，这其中还有至少15万是本可以不用支付的半个阳台的钱。这就是为什么头条君之前迟迟没有提及装修的问题，在这个价差面前，地暖和封阳台能花掉几个钱？

当然，如果你的预算在650万又是首套购房的话，首付多加十几万可以够到万科120㎡的户型，那在尺度上又完全是另一种体验了。

但不得不说，招商虹桥公馆对于刚需客群来说确实更加友好，整个社区75-88㎡的小户型占比接近50%，并且总价段控制在500万以下的占了大半，这在整个徐泾区域来说算是独一份了。所以在头条君看来，刚需选招商，改善选万科，各取所需，其实是一件很分明的事情。

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若有余裕看发展

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如果说，你既不在乎居住的问题，也不受价格的限制，2个同样都是大品牌，怎么选？没其他的，就看2个楼盘未来各自的发展前景到底谁更大一些，换言之，如果同时进入二手房市场，谁更有竞争力？

在这个问题上，如果要从社区、户型、物业来谈，其实前文已经给出了一些依据，就算这些统统抛开不谈，纯从品牌影响力来看，放在其他地方，真不好说，但放在这个地方，放在徐泾，实际还是能分出高下的。

如果大家仔细观察17号线的站点设计，会发现整条线路东侧站点要比西侧密集很多，甚至个别站点之间距离特别短，简直像硬加的点位，这种情况出现在3个地方，诸光路站、徐盈路站、嘉松中路站，其中诸光路的设点实现了国家会展中心双轨交的设计，方便人流疏散，没有毛病；嘉松中路站紧靠着国际家具村和奥特莱斯，同样是容易吸引大量人流的地点；剩下一个徐盈路站，你没有想错，那就是为了万科专门开设的，别忘了天空之城项目的另一个幕后boss是申通。

但轨交设点，显然也并不是申通自己就能说了算的，为什么要给万科这个特殊待遇，特殊到整条17号线的站点，只有徐盈路站的外立面是与周边环境相呼应的？自然是因为收获要与贡献对等。

根据头条君打听到的情况来看，万科在徐泾的布局特别不是简单的城市综合体，TOD模式也并非停留在地铁上盖个商业项目，而是要复制和优化曾经在七宝的成功路径，把目前看起来还很“三无”的徐泾西区真正改头换面。

这个过程会很长，但同时，也意味着很长一段时间里，万科才是这个区域里拥有更多决定权的那一个，看看现在几乎与七宝捆绑在一起的万科，就可以预见未来与万科捆绑的徐泾，这种情况下谈影响力，确实有点欺负人了。

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