上海楼市:未来几年哪些城市买房更有潜力?机遇更大?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥好，请问未来几年哪些城市买房更有潜力？一线城市的发展空间会高于强二线吗？哪里机遇更大？

回答：为了更平衡的发展，给二线城市创造更多机，未来几年，京沪两座城市的人口要控制。于是，杭州、成都、武汉、重庆、南京、苏州、西安这样的强二线城市就迎来了历史机遇，因此各地都在通过优惠政策抢人。深圳和广州是一线城市的等级但给的政策和二线城市一样宽松。两地的人口还会继续快速增加，直到人口达到了上限，就会转而和京沪一样控制人口规模了。但事实上，当前深圳和广州的人口密度远比上海和北京要高，两地相比京沪有更大的红利。如果说过去30年是一线城市带头崛起、二线城市随后跟上的年代，那么未来10-20年，在zc没有变化的前提下，一线城市的速度会慢下来，而强二线城市将加速奔跑。投身强二线城市，或趁一线城市被人为降速的窗口期提前在此布局再静待风水轮回，两者都是不错的战略。

提问：成哥，前滩楼盘现在可以入吗?楼盘东方惠礼，都说前滩发展会不错。因为有可能会对口华师附中,也是一个较大考虑因素。是否投资学区房会更保值?前滩新房小户型是否可以入?东方慧礼距离华二比其他楼盘偏远,还是等等其他楼盘的小户型?。我们是二套投资的 ，是否有其他板块推荐?

回答:前滩,是我比较看好的上海升值性最强的三板块之一。其他两个板块,分别是大虹桥商务区和张江科学城。前滩,区位很好,整体规划开发,具有商务区的定位,功能与配套很好，当然也包括优质学区华二附中。但细分小区,影响因素主要是距地铁站的距离,以及商业配套。

东方惠礼，离地铁站800米,不能算地铁房了;尚峰名邸、三湘印象名邸、格力等那个地点,距地铁站1.2公里左右,就更不能算地铁房了;华唐名邸距地铁站400多米,这个距离步行可以。商业配套,主要集中于前滩商务区的东部。格力所在的九宫格那个区域,距商业最远。东方惠礼均价9.2万,应存在15%左右的差价。当前可以参与认筹,具有投资价值。可以考虑东方惠礼。

其他板块,如大虹桥,多数新盘,基本没什么限价,没有价差。比如,万科天空之城,区位很好,地铁边上,我很看好长线升值性。上海买房价值高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问： 成哥你好，我92年沪籍未婚无房，跟父母住中原地区老破小，现在市区有套房拆迁，若拿钱280w，若拿房位置在松江南站周边完全无配套，78平153万4楼2房，少40万奖励金，剩余80+万现金，根据我的收入能贷款200万，现在问题是：1.拿房，剩余钱+存款+贷款可以买一套4~500w的新房，板块是顾村还是虹桥青浦还是浦江比较适合前期投资？2.拿钱，合并买一套600w左右的新房，上大路附近或者虹桥板块均价6w的楼盘。想咨询您利弊和推荐的板块或方案。

回答：最终的情况还是要根据你自己的需求来。1、松江南站那边以后上班会很远，但未来那个高铁站会扩建，配套什么时候起来很难说。自住的话不太理想，投资的话回报周期可能会很长，但不是完全没有机会。 2、理想条件下，拿钱跳一跳600万新房是较好的，但看你的描述，你父母是需要一套自住的，你也需要婚房，不知道你个人计划怎么样，所以担心方案二会不会以后有点尴尬。

提问：你好成哥，最近在考虑总价1400-1800以内的房子，分钟寺的东叁金茂府和世贸天誉您觉得如何？哪个好点？这个区域值得买吗？另外二手房看了富力城D区，观湖国际，泛海国际，您觉得哪个更合适？这个总价范围内，成哥觉得还有哪些比较合适的选择？

回答：分钟寺位置一般，东叁金茂府和世贸天誉性价比不高，不建议买，建议考虑朝阳公园附近的的几个盘，这个位置要更好，最近几年涨幅超过大盘，优先看泛海国际其次观湖国际和富力城，还有双井和奥森板块也不错。具体更多合适的选择可见内部！

提问：成哥好，坐标上海，想问一下现在有哪些地方算得上是洼地板块？能否介绍下？

回答：长寿路板块算得上是一个洼地板块。长寿路属于原公共租界西区，后成为了普陀区的商业中心，长寿路目前主要还是居住功能为主，城市界面不错、有公共绿化、交通非常便捷，轨交非常密集。在上海2017-2035城市规划中，市区范围内，唯独普陀区落选中央活动区。北区四兄弟中的虹口、老闸北、杨浦都有部分被划入2035中央活动区，普陀区显得异常尴尬。过去发展不成功，未来给的政策倾斜又少，普陀似乎陷入了困境。

但实际上只要上海整个城市在发展，长寿路就不会落伍。长寿路成为房价“洼地”的现状，主要受普陀区的拖累。但长寿路作为一个集教育资源、市中心商业/产业、医疗、景观、优质小区为一体的全能板块，潜在的IP效应是很强的。严格调控的背景下， 水分多的板块，房价或许会受到冲击，机会属于那些基本面真正优秀的板块，长寿路就是其中之一。

提问：坐标上海，白领，家庭月收入3W税后。宝宝6个月，现在手里有上海房票一张。但是上海房价过高。老公老家是湖南，考虑在长沙购房，我和老公比较看重孩子的教育，考虑买学区房，目前手里存款50W左右。1、在长沙买首套房。还是再努力3-5年，努力在上海买房？2、若现在长沙买房比较合适的话：孩子还小，首套房是否考虑学区房？若是，以目前的资金来看，买哪里或哪些小区的学区房？若否，首套房适合买什么新房还是买二手房？

回答：首先sfsd一定要用在一线城市，未来才能利益较大化，其次考虑孩子的教育，上海肯定比长沙好。当然结合你们现在的子弹50，我的操作建议是:1.因为你们目前子弹有限，不适合上海上车，但将来绝不能放弃，拼一拼，留一线。所以要提前保护好一个上海首套房票资格，为将来布局留一手。因为一旦长沙买房，产生贷款记录，以后再买上海就是二套，首付太高，所以建议你们夫妻买入长沙前一定要jlh，把你的上海首套房票保护起来。2.孩子还小，不用考虑学区房，子弹50适合在长沙投资一套，长沙买房目的是为了投资，做一个跳板，几年后再置换到上海，到时你的上海首套房票就会发挥作用，长沙用你老公房票买入，买入前一定要jlh。长沙价值高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥，你好！我们是外地人，但孩子毕业在上海落户了，还没有结婚。我手里有600万，愿意以孩子的名义给他买套房，孩子在浦东内环中心上班，成哥建议一下买哪个地段的房子合适，买2室还是1室的呢？另外老家有2套房，总价值250万。

回答：在一线城市买房置业，正确的做法是这样的：排名前列、只要有房票、有首付，就及时上车，不要犹豫；第二、已经上车了，想置换更好的房子，就先买后卖，防止踏空；第三、没有买到更好的房子，不要轻易将手上的房子卖出，尤其是一线城市的房子，在做出卖出的决定时要谨慎。所以子弹600，有购房资格，买上海非常正确，没有任何问题，建议尽量买2室。浦东内环，一个是浦明路一代，世茂滨江、江临天下，另一个是源深板块，陆家嘴花园，第三个是联洋，联洋花园。这些都比较适合自住。

提问：成哥好！女儿未婚，刚取得北京房票，我想付首付给孩子买房作为婚前财产加自住，子弹170左右，现看了朝阳区四惠东恒时代三期的50多平的开间简装，价格355万；丰台区宋家庄红狮家园的限价房一居室70平精装，价格360万还有20多万的转商费用，两个地方孩子上班坐地铁都算方便，不知买哪个区好，请成哥给点建议。

回答：我更倾向朝阳的房子，丰台交通便利的三四环区域没什么发展潜力，未来最多是居住环境方面的改善，且丰台区没有明显“学区房”、没有六年一学位、仅部分实施多校划片、区核心位于三环、四环，并且按照当前的发展规划，比较支持引进和吸引优秀人才。另外说说限竞房2大坑:1.zc房本身各类埋雷，你没有完全控制权；2.价格不便宜。北京买房价值高的板块推荐详见内部！

提问：成哥，今年准备买房，之前您说“买房看地段”，那么什么样的地段购买时要谨慎？如何避坑？

回答：主要集中于两个区域：一是城市新兴区域；二是老城区的老旧住宅。这两类区域都是难以判断地段价值的区域，买了担心升值慢，不买又觉得新兴区域将来可能会很好，错过可惜，老的小区将来如果拆迁，回报很大。

先说新兴区域。除一线城市外，其它城市目前还是扩张阶段。如果我国所有城市政府所规划的新区全部兑现，能容纳将近40亿人口。可见大部分是兑现不了的。所以，缺少基础配套的新区，较好不买。要看政府方向。一般公共交通是排名前列步，公共配套是第二步，商业等配套是第三步；再说老城区的旧住宅。交通方便是基本的，老城区这点都具备，包括双气等配套不谈。其余排名前列要看学区，第二看医疗，第三看公园等景观、休闲类的公共服务配套，第四看商业等配套。如果缺乏这些支撑，尤其是没有学区的支撑，老旧住宅也要谨慎。

其实，对于投资来说，机会成本也是要考虑的。有限的资金，与其投到新兴区域和老旧区域，不如考虑其它回报率高的成熟区域的住宅。机会成本高。

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