新房地产三板斧,炒房更难了

美豫投资 2018-06-28 13:16:57
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房子又贵了! 国家统计局发布5月70个大中城市新建商品住宅销售价格数据。从环比看,一二三线城市的新建商品住宅销售价格均出现上涨,从同比看,除一线城市外,二三线城市的同比涨幅均有所扩大。

房子又贵了! 国家统计局发布5月70个大中城市新建商品住宅销售价格数据。从环比看,一二三线城市的新建商品住宅销售价格均出现上涨,从同比看,除一线城市外,二三线城市的同比涨幅均有所扩大。

(图片来源于网络)

 

显然,在目前“房住不炒”的大背景下,房价的上涨牵动着无数人的心弦。为了应对房价的盲目上涨,政府也是出来了各类的政策措施。那么,让我们来看最近新出台的房地产三板斧: 暂停向企事业单位及其他机构销售住房、棚改项目以实物安置为主和全国房地产信息联网。 

暂停向企事业单位及其他机构销售住房

(图片来源于网络)

西安、长沙、杭州纷纷出台新政策。在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房,既包括商品房也包括二手房。上海也正在研究限制企业买房的相关问题。从目前的市场反馈来看,此类政策或将蔓延全国。

 

此前,企事业单位买房造成了不小的社会问题。一是优质避开限购政策,成为炒房主力。公司名义购房在全国盛行,也是躲避限购和套利的一个通用办法。2018年4月,上海一总价3500万起步豪宅,公司名义的购房者占比约55.6%;5月份,深圳一个豪宅摇号之后,有以公司名义抽中的加价数百万转让。而且,相比个人买房,有限售时间约束,而企业买房,虽然交易税费增加,但在限售时间内,不用过户,完全可以股权交易的形式,变相的绕过调控政策,减少部分交易税费。

 

二是由于房地产的高额利润,让企业不务正业。与其辛辛苦苦、劳心劳力办企业,几年挣的利润比不上房价涨幅,还不如拿着钱去买房。这也是为什么,温州炒房团之后,无数原本是做实业的小老板,关了工厂企业,化身一个个炒房团,跑遍全国各地房价有洼地的地方去炒房。

 

此次限制企事业单位买房可以极大的限制住炒房主力,抑制资本力量对于房地产的热情。在采取此类政策的城市,购房热情或将退烧。同时,若是政策效果明显,此类政策会极快的蔓延至全国热点城市。

 

棚改项目以实物安置为主

(图片来源于网络)

市场传闻称,国开行棚改项目合同审批权收归总行,今年将以实物安置为主。

 

2014年开始的棚改货币化,有效的刺激了三四线城市商品房的销售,有利于三四线房地产去库存,推高当地房价。当地居民在通过棚改获得货币之后,增加了当地的购房需求,进而去库存,推高房价。此外由于棚改货币化一般会有溢价补偿,居民财富增加,也会增加房地产相关消费。

 

当时提出棚改货币化安置的初衷也的确是为了三四线城市商品房去库存。但是,在经历了三年的去化之后,三四线城市的商品房库存已有明显的下降。所以此时降低货币化安置的比例并不能说是超预期的行为。此时降低货币化比例,一方面是由于最初的去库存目标完成良好,另一方面也是为了防止去库存造成房价上涨,降低炒房预期。

 

对于未来政策预期,“棚改货币化降低”相对于“限制企事业单位买房”来说,快速的一刀切的可能性不大。毕竟我国城市化的进程仍在继续,未来棚改政策更多是慢慢收紧,降低货币化安置比例,因此短期对房地产投资的影响虽然相对负面,但是相对有限。就算棚改改成实物化落实,整体房地产的需求仍然未变,只是由原来的给货币买房变成了直接给房,对于整体房地产投资的影响较小。

 

全国不动产信息联网

(图片来源于网络)

历时四年、被看作房地产税征收条件和推进财产公开前提的全国不动产登记工作,终于有了突破性进展。端午小长假后,中国不动产信息登记在舆论一片惊呼声中实现了全国联网。

 

我们认为此次不动产信息登记全国联网是历史的必然,未来有可能成为房地产税和打击贪腐的有利武器,但是目前来看仍然只是一个基础的工具,不应该对其过度解读。其数据的录入都是采取自愿录入的原则。联网系统更像是悬在炒房客和贪腐人员头上的达克摩利斯之剑,震慑的作用更大。

 

总结来看,此次房价调控相对以往并不相同,中央政府和地方政府都拿出了相当的诚意来推动房住不炒的精神。目前全国已经形成由限价,限购,房住不炒,推动公租房为主的住房长效机制。所以,从宏观的角度来看,我们认为未来价格暴涨暴跌的可能性都较小,房地产市场及整体经济可以更加合理、平稳、健康的发展。从微观的角度来看,我们认为各城市房价仍然取决于当地市场的供给及需求层面。

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