分析 | 不要看着倒车镜买房,房地产的边界究竟在哪里?

通常和亲戚朋友聊房子最常见的一种是，我、我的父母、亲朋好友、XXX在过去5、10、20、xx年买了房子，现在如何如何了。他们没有说谎，描述的的确是事实，但看着倒车镜开车，是一件不那么安全的事情。

在这个问题下，今天只讨论一个问题，就是房地产的边界在哪里。

用个例子做引子，比如说普遍认为二线城市房价性价比高，武汉为例，武昌、江岸、江汉和洪山这几个主力地区的房价差不多，都在2万上下，当谈论所谓武汉房价性价比高的时候，往往并不是参照武汉当地的收入来的，而是参照北上广深的房价来比照的。

北京：东西城10万+，海淀8万+，朝阳7万+

上海：黄浦8万+，徐汇7万+，静安和长宁7万左右

深圳：南山7万左右，福田6万+，盐田5万+

以上数据来自某第三方

以上三个一线城市可以认为是中国房价的标杆，某种意义来说，就是二线城市房价的边界，换句话说，假如某个二线城市的主力地区已经逼近了一线城市主力地区房价的时候，不管你去找多少理由，大家都会觉得该二线城市的房价已经太高了。

举个例子，身边很多朋友在考虑去二线城市买房的时候，通常都不太会考虑南京和杭州，不是这两个城市的基本面不好，而是相对房价太高了，比如南京建邺3.5万，杭州上城片区更是达到了4万+。

道理显而易见，4万+的房价，已经逼近了上海闵行和宝山的水准了，无论杭州的小伙伴怎么去描述当初房价怎么翻十倍，但眼前，如果上海房价平稳，请问杭州上城片区这样的地方未来的房价边界在哪里？

那么同样的问题也可以推向北上，过去10-20年，北上房价突飞猛进，当前北京上海的房价，环顾全球：纽约、硅谷、东京、香港、伦敦、新加坡、巴黎的时候，你会发现不知不觉中北京上海的房价已经可以和全世界任何一个城市掰手腕了，到了这个地步，未来北上房价的边界在哪里？

第二个问题是收入，当你月收入2k的时候，涨到5k增加了150%，大多数人都能做到，那么5k到10k呢，10k到20k，20k到50k，50k到100k，100k到200k？

收入增长的极限和边界，这个简单道理大家都明白，我要说的是收入的全球边界，10年前北京毕业生也就几k收入，现在可能经常看到10k的毕业薪资只是“批发价”。

可以说当前中国的高收入人群收入提升的确是比较快的，为了方便计算，假设北京上海的高收入是年60万+，折合10万美元，这个收入即便放在美国，也是相当高的收入了。

那么北上年收入60万+的人有多少呢，我不知道，我也不太敢相信各种手上的薪资收入报告，但来考虑另一个问题，姑且把国内年收入60万+的这部分人定义为“高收入人群”

不论是想要进一步提高这部分高收入人群的收入，比如提高到120万，亦或者是想要进一步扩大这部分人群的规模，比如年收入60万+的人数翻一番，对于中国整体来讲，势必要在经济规模和经济结构上一个新台阶才行，否则无法支撑起这样的收入增长。

那么问题就落在了，中国现在的整体经济是否能够继续突飞猛进，中国的经济结构是否能够快速转型升级。

其实道理很简单，当中国“高收入人群”的收入距离发达国家很远的时候，增长速度是非常快的，但是当收入开始逼近，甚至未来反超发达国家的过程中，从逻辑上讲，收入增长的速度势必会放慢。

有的人可能最不喜欢自己是公司里面收入较低的人，这样很没面子；但有的人却不这么看，你在公司收入较低说明你有较大的收入提升空间；如果你的收入已经是全公司或者全部门较高了，那么请问你的收入未来提升的边界在哪里呢？

回过头来再看房价和收入，即便是年收入60万的人，想在北京上海的主力区域买房子，如果没有父辈支持的话，也是非常困难的。

所以回到开头所说的，对于买房来说，过去只能作为参考，但是不能作为特别的依据，看着倒车镜开车真的很危险，只有了解房地产未来的边界发展趋势，才能更安全有效的买到合适的房子。

如果觉得房大爷说得好，欢迎大家进房大爷的群讨论房产的那些事儿。