2019楼市关键词 | 上海楼市新政划重点 你受到影响了吗?

编者按：2019已近尾声，回顾今年各地楼市群雄逐鹿，房企混战血色江湖，调控、抢人大戏频频上演，令人目不暇接。上海市场“金九银十”成色不足，房企生存冰火两重天，他们拼命与时间赛跑，每天都在上演冰与火之歌。

如果用一个词来总结2019楼市，会有很多词语，调整、松绑……更贴切的词应该是非同寻常，也即“非常”。搜狐焦点年终系列盘点《非常2019》，带你速览非同寻常的2019楼市。

2019年已近尾声，回顾今年全国楼市，“一城一策”是调控政策的主基调。

再看上海楼市，这一年并没有“当头棒喝”的重磅政策发布，但是政策微调的步伐一直没有停歇。

接下来，就一起来回顾下，2019年上海出台了哪些楼市新政？

1

临港自贸新片区限购政策微调

今年下半年，临港自贸新片区利好消息频传。

8月6日，国务院印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》，临港自贸新片区正式官宣，并透露临港新片区将支持特殊政策，包括人才“居转户”年限缩短，限购微调等。

8月20日，自贸新片区正式揭牌，新片区全面建设就此拉开帷幕。

11月20日，《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区支持人才发展若干措施》等系列人才政策正式发布。振奋人心的人才新政细则落地，无疑为新片区吸引和引进人才注入了 “强心剂”。

根据新政，总面积约873平方公里的自贸新片区，将在386平方公里范围内，进行定向微调住房限购政策。

对符合一定条件的非本市户籍人才，购房资格由居民家庭调整为个人，可购买新片区商品房一套。

新片区还将缩短非本市户籍人才在新片区购房缴纳个人所得税或社会保险金的年限，将自购房之日前连续缴纳满5年及以上，调整为连续缴纳满3年及以上。

此外，符合购房条件、在新片区稳定就业且稳定居住的常住人口，可在新片区优先选房购房。

（来源：临港新片区官网）

点评：上海的落户门槛和限购政策，在临港自贸新片区撕开了一道口子。自贸区的一系列人才政策导向性非常明确，所有的利好都是指向在临港工作的人才。今后，大门敞开的临港，将接纳更多企业和人才。

2

上海普宅标准延期5年

11月19日，上海政府网站公示《关于调整本市普通住房标准的通知》有效期继续延长5年。这意味着，自2014年11月20日起执行的上海普通住宅标准，将延续到2024年。

（来源：上海政府官网）

上海普通住宅标准如下：

（1）五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

（2）单套建筑面积在140平方米以下；

（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（即容积率低于1.44倍），内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

以上三条必须同时满足才为普通住宅，反之，则为非普通住宅。

（来源：上海发布）

点评：在此轮政策延期之前，深圳打响了调整“豪宅线”的排名前列枪，但上海并没有跟上，打破了不少人的预期。普通住宅标准的政策收紧，表现出上海继续贯彻“房住不炒”的决心。

3

上海使用权房限购

12月1日起，《上海市公有住房差价交换办法》正式施行，针对上海户籍购买使用权房进行限购。

（来源：上海政府官网）

使用权房俗称租赁公房，是指上海市不可售、非独立的成套公房，没有产权，只有使用权，这类房子只可以进行使用权的转让和交换，操作流程相当于使用权证更换名字，转承租人，也就是所谓的“差价换房”。

点评：原先不限购、不占购房资格的使用权房，也开始限购了，有2户住房不得再差价换房。新政之后，使用权房的面向群体进一步缩小。毕竟，都是要用掉一张房票，相信更多人还是会选择产权房。

4

上海二手房部分税费下调

2月19日，《上海市人民政府关于对本市增值税小规模纳税人减征部分地方税费的通知》发布。

通知明确，从2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人一律按50%的幅度减免资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

（来源：上海政府官网）

对于购房者普遍关注的增值税及附加，新政后，原适用增值税及附加税税率5.55%的区域，增值税及附加税税率调整为5.3%；原适用增值税及附加税税率5.45%的区域，增值税及附加税税率调整为5.25%。

据此计算，假设在上海需出售一套报价500万元的非普通住宅，若不满两年，附加税率未下调之前，售房需缴纳增值税及附加税大约27.75万（500*5.55%）；税率下调之后，需缴纳的增值税及附加税变为26.5万（500*5.3%），少付款1.25万元。

点评：这轮减税新政响应了政府减税降费的号召，尽管实际减负力度有限，对市场影响也比较有限，但依然为二手房交易市场带来利好。

5

“毛坯房”将逐步从崇明消失

5月1日起，崇明开始实行《崇明区绿色建筑管理办法》，要求崇明区的新建商品住宅（三层及以下的低层住宅除外），以及保障性住房中的廉租住房、公共租赁住房应实行全装修交付，打造绿色发展的“上海样本”。

（来源：上海住建委）

点评：崇明成为郊区中排名前列个告别“毛坯房”的区域，原先“新建商品住宅全装修交付（三层及以下的低层住宅除外）”的规定只适用于外环线以内。未来，全装修有望成为“绿色建筑”的标配。

 小结 

总体来说，2019年，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下，上海没有再出政策重拳，而是以微调为主，松紧并存，稳定市场走向。

具体来看，炒房的口子越收越紧，但是对于人才的限购政策开始逐步放开。

12月10-12日召开的中央经济工作会议，再次重申，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。这表明，2020年维护楼市平稳发展仍然是房地产市场调控的主要方向。

文/潘思安