上海楼市:800万预算想买个三室,真如板块有升值大的小区吗?

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提问：老师，你好，上海真如板块是否推荐？ 曾叔请问800万预算想买个三室，真如板块有升值大的小区吗？

回答：你好，真如板块并不是我特别看好的区位。因为普陀区错过了较好的十年发展时光，同期五角场、张江都超过了它。虽然大家都认可真如的潜力，我也认可，但是目前真如的房价卖得并不便宜，单价已经到达9万单价，以这个价格，直接可以在上海任意一个中环板块买房。目前真如800万预算买不到品质比较好的三房，要买比较新的三房，可能要往南走，去金沙雅苑去看看还有机会买到。

提问：你好，曾叔，我在南通有4套房产，除掉一套自住房，其他要不要卖出想办法上车上海？

回答：你好，南通目前在高位无疑，牛市卖出也没问题，当下就是三四线置换二线，二线置换一线的较好时机，也是三大城市群的核心城市较好的上车黄金窗口。钱都会用脚投票，大城市房价这么高，本质上还是因为，人们认可城市的价值，并且想留在大城市。有句话是这么说的，中国的城市化进程无法阻挡，目前的房地产市场根本不用担心。只要人们向上折腾的想法不变，优质城市的楼市就总会有行情。这一点很重要，是否有人接盘是市场最底层的反馈。就算城市化进程放缓，城市人口数量不再增长，但在城市内部，每个人都总会想办法置换到优质区域，搬到市中心。区域板块轮动的动力永远存在，这也正是大城市魅力和活力的象征。总而言之，选择好城市，确定好区域，房价的涨幅就不会太差。越稀缺的，就会越来越难得到。强者恒强！上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，本人35，目前江苏常州上班，在上海有一套小户型，现在考虑把上海买了回老家买套别墅，别墅值得买吗，有没有升值潜力？

回答：没有！不值得！财富缩水，阶层倒退！年轻人最重要的是什么？年纪轻轻最重要不是聪明才智，不是什么大学， 什么公司， 野望才最重要。王健林讲 清华大，北大不如胆子大， 有一个小兄弟， 7年前大学毕业后， 做过程序员， 做过设计，后来越混越佛系， 做了餐厅服务员…… 收入很低，少有好处是包吃住……我们指了条路， 比餐厅服务员要赚钱多得多， 而且有前途…… 小伙子开始走向另外一条路， 回避挑战， 激不起斗志…… 你没钱要赚钱， 我不在乎，现在挺好的没什么压力； 你还年轻， 健康最重要。

提问：你好，曾叔，浦东唐镇拍出了4,000的楼板价，将来的售价应该在8万以上，这还是不靠地铁的位置，反观浦西的大虹桥，徐泾核心区的地价仅靠地铁也才3万出头，房价死死的在6万以下趴着，就连中核这么核心区的房价6万都批不到，这是什么原因呢？有人说大虹桥紧靠火车站，入住的企业以民企和传统产业为主，比较低端没有什么购买力，而且以后经济环境变了， 过了讲个故事就能发展起来的阶段了， 这对大虹桥的房价有支撑吗？徐泾将来的房价能达到其他同等外环的水平吗(周浦浦江6.5+ ，唐镇7+ ，莘庄8万)?

回答：你好，唐镇与大虹桥，皆处于外环外侧几公里处，其中唐镇略近一点。这两个板块，都有较大发展潜力，但大虹桥的范围远大于唐镇。拿唐镇与徐泾镇，有较大的可比性。大虹桥的发展潜力，来自于虹桥商务区，同时也依托于这个亚洲较大的交通枢纽，辐射长三角。近几年，越来越的企业，将长三角总部搬到大虹桥，也不能说全是低端的，房企总部就有好十来个。唐镇的潜力，主要是为张江科学城做配套服务，包括居住方面。唐镇，徐泾的二手房价格二者差不多。展望未来长线发展，我估计徐泾的新盘房价将赶上甚至超过唐镇。至于拍44000元，这只是偶发事件，有些企业拿地水平不怎么样，总是踩错点，高估价的案例挺多。另，这个地价，也不代表未来房价一定要卖到8万。2016年保利在周浦拿的楼面价近5万，最后房价也只卖到5万多， 打脱牙和血吞。上海各板块分析及性价比高的楼盘推荐详见内部分享！

提问：你好，曾叔，新人首问，马甸附近投资兼自住房产，不考虑西城学区房，400万左右房产，朝阳海淀选哪个片区好？健翔桥东附近一直房价没起来，安华西里看了看觉得还可以，小西天觉得性价比不高，请曾叔指点，谢谢！

回答：你好，优选朝阳，海淀选择范围太小。健翔桥涨幅非常低，不要碰了，地段本身就没有优势，安华西里还可以，还有华盛家园也可以淘下，小西天周围大多是公房社区，没有什么品质特好的小区，房子密度高，没有年轻人聚集，都是老人，没有产业的发展空间，不建议买。还可以像西边看下 例如惠新西街。

提问：你好，曾叔，我目前28岁，在龙华上塘片区创业，目前首期300万左右。最近因为龙华没有很好的新房所以在看二手房。目前看上的主要是港铁天颂和中海锦城。港铁单价挂着8多，80多平，总价700-800万，高峰学位；中海锦城有一套挂710万，79平左右，可能有华东附中（在建）学位。我是考虑自住+资产配置，持有5-10年，在你看来哪个更好？未来的升值空间哪个前景好些呢？谢谢！

回答：你好，港铁天颂地铁无缝对接，港铁在深圳的排名前列个项目，很多香港业主，16年建成17年交房，容积率2.3绿化率30，自带商业配套，和周围的小区相比得房率较小。中海锦城品质不错，地铁口，花园较小，因为商业的原因，景观看起来不舒服。西面恒裕项目，北面金茂地王，东面恒大项目和学校，这些新项目估计都是大户型。价格已经不便宜，前景就是搏一搏对面的学校以及周围新项目的带动。自住看下更喜欢哪一个，港铁天颂自住会较舒适一些，投资的话两个盘区域很近，相差不会太大，中海锦城有一定的预期。更多分析推荐参考内部分享！

提问：曾叔，你好！我在纠结，是否在拿到产证后，套现上海前滩小两房，赚差价约400万。想贴点钱往传统市中心找房子长期持有作资产保值配置。

回答：你好，你这种操作思维，是比较注重眼前获利，想要收割掉，才安心。如果按我的推测，如果你买房被套住了，那也就不想着卖了。这就是典型的炒股心态。而且是散户思维定式！牛股拿不住！是否卖前滩、换成市中心，要看你想持有多久？ 不同区位的房子的升值性强弱不一。前滩，作为新兴商务生活综合区，长线看升值性会跑赢上海大势，而且还会超过传统市中心的多数房子。如果只是考虑长线升值性，那就没有必要折腾了，安心持有即可。如果觉得此房总值偏小，手中有几百万甚至更多的余钱，且没有房票了，为了让房票发挥较大价值，那是可以考虑卖出的，拿到产证后卖，然后换成高总价的房子。另外，你是否觉得短线看前滩价格可能高估了？由于新盘频出，人气炒得很旺，前滩的市场价，比如二手房价，确实短线有略略高估的嫌疑。这不足以构成你卖此房的理由。上海投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，请问二手房楼龄最多多少年就不建议买了？

回答：你好，相比买新房，买二手房的优势在于，一房屋到手比较快，不像期房要等2-3年；二所见即所得，房屋的质量如何、物业如何、绿化如何，都是可以实实在在看到而且确实了解的；最后二手房的相较同地段的新房来说，价格可能会更低一些，当然也不排除有更高的，但是这也和学区有关联。一般来说，房龄超过20年的房子较好不要买，因为超过20年的二手房都会比较破旧，大多数都是一些老小区，房子质量不仅会出现各种各样的问题。有的随着时间推移，可能连物业都没有，不仅管理水平比较低，停车困难，而且居住的人员比较杂，存在一些安全隐患。购房二手房如果需要贷款，银行会根据房龄来判断是否能房贷，以及贷款额度和偿还年限。一般而言，商品房房龄超过20年，商业贷款银行放贷的可能性小，毕竟要对房子进行价格评估，房龄越老，评估价越低，你需要出的首付比例就会越高。

当然像北京、上海这样的城市，老破小有一定的市场。但部分城市即使可以申请贷款，设定的条件也是非常苛刻的。而且，房龄超过20年的房子再次转手的难度也会增加，老破小还能有市场，但对于老破大，尤其是高层没有电梯的来说，转手更加困难。毕竟面积大，总价高，对于穷人来说买不起，别说富人了，就一般改善嫌房小想换个大房的家庭来说，可能都看不上。所以综合各方面来看，不建议购买房龄超过20年的房子。买二手房建议买满二，房龄不超过10年的次新房。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出杭州投资性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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