上海楼市:楼市政策,哪些与我们有关,哪些又与我们无关呢?

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提问：曾叔，你好，请问楼市政策，哪些与我们有关，哪些又与我们无关呢？

回答：你好，一类是不直接作用于房地产的政策，比如说货币和金融政策。例如调整利息，也就是降息。现在看来就是降LPR，还包括放水的政策，也就是M2增加，国家金融机构向市场投放货币。这个政策是间接作用于楼市的，不会很快地产生效果。但是我们要注意观察，如果这个政策恰好在一个市场的这种敏感的时期，往往会发挥比较大的作用。有的新手买房人很容易直接忽略掉。第二种是直接作用于楼市的政策，这种政策基本上是立竿见影的。尤其在很多一线、强二线这种楼市投资氛围非常浓的城市，一出政策基本上底部就在附近。最典型的就是有关于限购、限售、限贷和限价。这类政策一旦出现放松，政策底几乎是可以确定的。比如增值税由5年再次降为2年，比如二套的首付成数由5成降为4成。比如放宽了可购房人群的资质，这些都是典型的政策底部的信号。

提问：曾叔！您好！上海户口，单身，张江上班，刚需，现金300万，基金50万，准备到张江，唐镇或川沙买，预算400-500万，自主兼顾保值。是二手房还是新房好呢？二手房和新房有没有推荐的小区？新房大名城的单价已经到6.2-6.4，是否还有购置价值？有没有必要先租房，现金做基金定投，然后等唐镇融创的新盘？（至少两年，不确定性大）。

回答：你好，你这个预算买新房很吃力，几乎就买不了什么像样的新房，唐镇有个新房金融家差不多可以，但是产品太差了。非常不建议你无房空仓，房子这件事它一般情况下不涨，但是一旦出政策涨起来就是几十万、几百万的拉升，你一定会踏空。你当下就就应该在唐镇一带找找看，在地铁线南北三公里找05年以后的房子。川沙别去，张江买不起。上海刚需买房楼盘推荐，详见知识内部。

对于刚需来说，踏空的风险，要大于站岗的风险。相对来看，买不起和买亏了，一定要选择的话，两害取其轻，选买亏了！这就是为什么很多人说，刚需不要太纠结买入时间。因为只要选择好城市，从十年后看现在，怎么买都是赚，只是赚多赚少的问题，没必要太在乎短期内的得失，而且就算买亏了，提前买还能锁定房贷成本，终归解套，且突然启动爆发之时，一年即可大翻身。而若踏空，失去的或许就是一辈子，这才是真正的赌博，所以个人建议是早买！

提问：你好，曾叔，双桥和潍坊太老了，其他小区现在买不起，700万以内的没有。学区可以不要那么好，再低一个档次，求再推荐次新小区，谢谢。

回答：你好，这个价位的非学区次新三房选择都不多，如果加上好的学区，当然就只能牺牲居住的舒适度。两者都有要求就很难选。需要做一些取舍。700以内有潜力的楼盘详见内部分享。

提问：你好 请教下 在几个楼盘间犹豫 望指点。月底开盘的龙盛福新里 300平 预计在14万 基本可以买到。第二个选择是等到上半年，甚至是今年下半年，绿地海铂外滩，价格预计在15万或者是滨江凯旋门三期的开盘，又或者是保利世博，但是又担心摇不到号，就意味着都错过了。错过了，就担心明年的房价又继续上涨了。如果考虑的出发点是性价比，宜居，将来的升值空间 请问该如何选择。

回答：你好，龙盛福新里，靠近共和新路有点噪音，大面积自住还可以的，投资的话流动性偏弱。如果是自住的话，可以先买了，还有潜力。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：您好！曾叔，请问亦庄和丰台科技园两个位置，您觉得哪里更好？

回答：你好，丰台科技园位于边缘终点地段，产业人口仍然来自其他地区通勤，本身也没有过路人群，价格不算便宜。 丰科园附近适合的社区不多，因为此前这里都是工业用地，只是近些年才有了一些住宅项目。亦庄相比是一个产住平衡的板块，这类产品天花板会更高。更推荐亦庄。

提问：曾叔，你好！16年买入中山三套房，其中二套二手在南朗镇的盈彩一套和龙宝豪庭一套，另一套民众镇新房金域明珠还没下房产证，目前是继续持有到深中大桥开通再卖好？还是现在就卖掉再买别的地方？

回答：你好，当下的中国楼市并不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够，购买力不足。在购买力有限的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。 中山产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然确实在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数。 深圳限购以后，市场上还有大量的游资，全国一眼望去，能够与北上深并列的，承接向上投资资金的，唯有广杭了，而广州，你有近场优势，学历够的话，可以考虑置换广州。

提问：曾叔你好，看到您有一个回复说：从长线看，黄浦市中心两房和泗泾四房涨幅差不多。那么如果投资长持五到十年的话，之前泗泾的泗水和鸣128平的四房（总价600万左右，毛坯交付）您觉得是如何？感觉总价好像已经偏高了？感谢指点。

回答：你好，我觉得泗泾的项目值得买的，毕竟单价偏低，走长线未来翻倍到10万问题不大。12年的时候，泗泾价格是2万左右。如果你是纯投资曾叔更建议二手。如果一定要买新房投资，你可以关注下前滩、南虹桥和金桥的项目。

提问：曾叔，你好，请问学区房怎样才能挑到好的呢？

回答：你好，其实，无论是在一二线城市，还是在三四线城市，学区房永远是硬通货，是区域房价的高点。如何为孩子挑到一个还不错的学区，一般来说小学盯准学校头衔即可，是省重点还是市重点；初中看准学校毕业成绩排名即可，重点高中升学率是多少。更普遍的情况是，新盘往往学区还在修建，没有考试成绩给你参考，怎么办？1、看周边大开发商聚集程度，越多大的开发商，未来打造配套的能力就越强；2、看小区入住人群，挑学校更重要的是挑邻居。如果项目入住的都是高素质的年轻人，孩子的教育也不会差到哪去；3、上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，请问和朋友的房子当年差不多的价格买的，朋友的房子价格涨了不少，而我的房子不怎么涨价，到底是什么原因？

回答：你好，其实总结起来也不在乎这么几点原因：1、城市：一个城市的房价，就相当于这个城市的股票，影响房价80%的直接因素是城市和区域，剩下再怎么努力，也只能说是先天不足，发展滞后。2、区域：区域的分配问题，看的就是这个板块的主流购买力是谁？如果你在刚需板块上买豪宅，而在豪宅板块买老破小，人群错配，这样的房子也很难涨价。3.产品：剩下的20%的分值就是看产品本身的价值，周边有没有没地铁或者地铁线路规划？户型是不是很奇怪？朝向好不好？周边环境有没有公园绿化带？附近有没有垃圾站、污水厂、变电站等等，这类房子自身或者周边环境的影响导致选择的人群较少，房价的涨幅也不会太好。4、涨幅透支：像部分城市房价在之前已经是属于高位，调控政策一来，房价应声下跌，而有些人买房以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位，要恢复涨起来那还得看zc，看人群走向。

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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