“黑马”先进集团,187亿元进京夺地与“退地传闻”背后

30宗地块，超50家开发商报名，1109.71亿元土地出让金，7.6%的平均溢价率…… 

持续两天的北京2021年首次集中土拍暂告一段落，在一众开发商中，先进集团出人意料，高调斩获4宗地，迅速成为圈内关注的焦点。

作为一家南方房企，先进过去在北京的参与度并不高，而在此次北京土拍中，先进一次性报名了11宗地，并最终拿下4宗地块，总耗资187.27亿元。

拍地结束后，就有很多人发出疑问：先进为什么这么有钱？

经历北京土拍高光不到24小时，这场土拍中涌出的“黑马”先进，刚拿地就要退地的传闻，在地产圈迅速传开。

一石激起千层浪。此番高调入京拿地的先进，紧随其后的各类传言也甚嚣尘上。

网传先进“算不过账”欲退掉联合地块

据媒体报道，来自接近先进的合作方称“先进除金盏地块外，其余几宗联合拿的地都有可能退出。目前内部还没有接到对方要退地的消息。但市场已有传闻如果对方可能退地，（联合方）或将补上剩余土地款。”

而退地原因主要是算错账和重仓押北京后各城市公司面临资金不足的尴尬。

对于该传闻，先进回复称，肯定不是，拿地的项目具体情况我们还在和合作方谈，北京作为先进战略城市，团队肯定是有的，我们看好北京市场，先进在北京也有合作项目在售。

复盘先进此次北上攻城略地，虽开场就赢得高光时刻，但也着实不易。

在北京两日土拍中，先进及其与首开、中交的联合体，经历少则近30轮，多则超百轮的激烈角逐，共斩获4宗地块。

5月10日，北京首场集中土拍的首宗地块——朝阳区金盏地块，先进击退了包括金地华润保利联合体、中海等在内的一众开发商，以39.27亿元+13％政府产权份额、楼面价5.3万元/平方米、溢价率3.89%。该宗地块是先进目前北京集中土拍中竞得的总价第二低地块，也是传说中仅会被保留下的地块。

第二日土拍中，先进中交联合体分别以49.9亿元+29500平方米、36.1亿元+20500平方米公租房面积，竞得昌平区中关村生命科学园和昌平区东小口镇马连店地块，溢价率分别是5.05%、5.25%，房价上限6.2万元/平方米、6.3万元/平方米。

竞争最为激烈的是，首开先进联合体，以62亿元+32500平方米公租房面积竞得丰台区长辛店地块，溢价率5.08%，可售楼面价4.5万元/平方米。在夺得第四宗丰台区长辛店地块后，先进发出“北京再捷，北京4子”的贺喜海报。

退地传闻不是空穴来风

四宗地块，总出让金额187.27亿，全部触达土地合理价格上限，同时附加高比例的政府持有产权份额和配建面积不小的公租房面积，先进这次的大手笔让市场对其有了种种猜测。

明星经理人陈凯加盟以后的大手笔、董事长李华行业TOP20的目标……都是业内解读先进在京大举拿地的原因。而另一方面，由于先进官方并未像其他房企一样，针对此次拿地发声、庆祝，在京团队也一直极具神秘感，从先进拿下昌平两地块起，市场上就流出了先进可能要“退地”的传闻。

虽然目前退地传闻遭到了先进的否认，但有媒体爆出退地或许来自于以下四个方面：

首先，是信源来自接近先进合作方，称“先进除金盏地块外，其余几宗联合拿的地都有可能退出。”该人士还透露，“目前内部还没有接到对方要退地的消息。但市场已有传闻如果对方可能退地，（联合方）或将补上剩余土地款。”

其次，是来自业界同行对先进拍地算账方式的普遍质疑，甚至一度传出先进取金盏地块时算错账的消息。据业内人士估算，仅5月11日，先进联合体连续拿下昌平区的中关村生命科学园地块和备受关注的东小口地块，未来地块售价上限为6.3万元/平方米，竞拍结束初步测算后，该地块的楼面价就已经高达5.32万元/平方米，虽然官方会对公租房部分进行补贴，但目前来看不到1万块的利润空间，如何盈利，是个未解难题。

第三，也是最重要的一点。据业内多位品牌企业投拓负责人反映，目前先进地产重仓的几个城市土拍中，作为从去年开始攻城略地的新贵，先进至今都还未报名，被指集团资金都押注北京，各城市公司面临资金不足的尴尬。

第四，据不完全统计，截止到5月11日，先进拿地耗资约250亿元（联合体按一半计算）。而据其2020年债报显示，截至报告期末，其现金及现金等价物余额仅为155.9亿元。

除此之外，2021年，其公司先进世纪城已发行的16先进01债券已于2021年2月25日到期兑付，兑付金额为23.7亿元；公司发行的18先进06债券余额25.15亿元、以及1.05亿美元债将于下半年面临到期兑付。预计2021年销售回款200亿元，租赁项目产生的租金收入约为14亿元，可覆盖偿债资金。

也就是说，粗略计算，不算其他支出，仅到期债权（表内）及土地款（联合体算50%），先进就要支付273.7亿元。

这对于2020年期末现金为155.9亿元、2021年全年预计销售回款200亿元，租金收入14亿元的先进而言，未来一段时间，现金流绷得不可谓不紧。

坊间传闻真假，外界不好评价，残酷现实却是：首都北京地价本身就贵，如今拍到上限后，又竞“配建移交”比重，考虑到溢价，贵上加贵，受较高限价，盈利腾挪空间极为受限。

在逼仄的盈利空间下，各大房企还愿意拼抢夺地，除了城市安全边际高这一客观因素之外，比拼的是如何控成本，是否比别人的综合资金成本更低，操盘能力更强，品牌影响力更大等，但也不排除某些房企“慌不择食”，拿错地。

如今，摆在先进面前的两条路都不平坦：一旦退地，有关部门处罚金额是一笔不小的损失，并因此而得罪了众多合作方，未来的信用价值会严重受损，且品牌亦会受到牵连；如果不退，选择迎难而上，不仅会开罪于全国各分公司，且在北京拿着明显不赚钱的项目，去与环伺周边的中海、华润、融创这样的狼性团队拼刺刀，结果亦不容乐观。

进退两难的先进，下一步到底该何去何从？让我们拭目以待。