上海楼市:特价房有多少是坑?有多少是真的值得买?

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提问：你好，曾叔，本人坐标上海，请问很多房企打折卖房，折扣力度还很大，这类房子买来投资性价比高吗？这么多特价、促销项目和房源的信息，请问特价房有多少是坑？有多少是真的值得买？

回答：你好，特价房基本99%都是坑，只有1%能捡漏！基本都是噱头或者差楼层、差户型、差采光、差朝向分城市，补涨城市立即买，政策打压城市等等看。也要根据购房者的个人实际情况来决定。在决定是否购买特价房之前，看看是否真的适合自己，如果适合自己那就没什么问题了。所有的特价房都需要慎重选择，一般新手很难玩得转，千万不要白白做了接盘侠，最后房子砸手里了。

那么如何判定是不是真的性价比高的特价房？主要判断几点：1、特价工抵房。开发商以工抵房形式小范围处理异型房源（户型不规范或者特大）。注意！这是真的特价。这种情况下，开发商基本上是一口价，房源之间的价差很小，不超过5%。能不能买？主要看特价和正常销售房源的价差，根据房源的实际情况，7折-85折之间基本上可以考虑。2、内部特价转让房。能不能买？主要看购买成本和付款方式。如果是真的员工内部特价房，一般会有转让费，各地、各时情况不一。一个简单的评判标准是转让费是正常3成首付的5-10%之间，房价是对外释放价格的70%，大概率是可以。但，如果不要转让费，或者要求全款，或者转让费高于3成首付分15%，基本上这个内部特价房就没价值。

3、售房部直接推出的特价房。此类房源的说辞就是开发商为了回款，推出一部分特价房。这一类特价房，如果是自住，可以买。如果投资，大概率价值不大。这种特价房一般是用部分房源做标杆，部分房源做特价。两者配合，降价为了销售回款，同时标杆房源继续抬高价格，保持项目对外的售价不降低。最喜欢用这招的是CEO盘。4、团购特价一般是以某内部员工团购名义 ，只要加入该团购即可打折。正常按揭，价值一般。总之， 对特价房也不要抱太大期望，毕竟价格说明了一切！普通人没有专业判断能力就不要贪便宜，你以为占到了便宜，实际可能入了开发商的坑！

提问：你好，曾叔，新人，上海，近期在出手一套16年8月入手的次新房，中环内，因为非学区非地铁，那个点一周一个价格心慌看到新楼盘赶紧出手了，租金一个月税后16000，当时810入手的，现在较高出价是780，要割肉吗？谢谢！

回答：你好，16年到现在，到没有涨，还下跌，建议可以割肉及时止损，重新考虑再投资。因为机会成本，才是较大的成本。“机会成本”通俗的解释是假设有一笔钱可以投资几件事情，A赚十万，B赚五万，C赚一万，这时候应该选择投资A，如果投B表面上也赚钱，但在机会成本上比较A计算，相当于亏损五万，甚至有人不思考图方便会去投资C，相比A的投资等于亏损了九万。投资者的本金都是有限的，只要投资必须投最赚钱那个！可以说无论你选择什么都必须放弃另外N个选择。懂得取舍才是一个理智的投资者。发现投资错误，立马止损，转投其他，苦熬，浪费很多机会成本。上海价值高的板块详见内部分享。

提问：曾叔，您好！外地户口，居住证积分达标120分，买二三梯队学区房是不是也被统筹了，实学区房还有价值吗？

回答：你好，房产+积分能进的学校本来也不多，尤其民办摇号，更多的家长选择让孩子读对口公办，居住证更是要往后排了，而且也要排年限的。学区房建议自用为先。

提问：您好，曾老师，在莘庄地铁一号线旁20年老小区江南苑交通好环境不好群租房无电梯，房价5元多点上不去，工作徐汇田林想，另外有嘉定新城80平次新房一套不错，想把莘庄卖了贷款100-200万买外环内次新三林环球翡翠上去了浦江更贵无方向老师推荐一下次新房地铁方便环境好谢谢

回答：你好，江南苑，莘庄，2002年的房子，地铁口，配套还可以，旁边有商场有公园，靠近铁路线有噪音。因为莘庄配套成熟，所以增量相对会小很多，涨的慢，不自住可考虑出手置换，推荐楼盘详见内部圈子。

提问：曾叔！您好！坐标重庆，准备入手中海天钻 建面240大平层，毛坯17000+。请问有无硬伤？ 与西派城相比（建面单价18000+），哪个更值得入手？

回答：你好，不知道你是自住还是投资？这2个盘都偏CEO。 西派城这个地段是打江北嘴擦边球，实际上和弹子石洋人街一样，都需要搞延伸概念，自住考虑反弓风水不行，不如弹子石这边玉带环腰。 但考虑投资的话，面积不要买大了，以后流动性还不如鲁能星城外滩，涨幅很难跑赢江北嘴弹子石南滨路。 如果你是收藏流，可以买。收藏流就是不差钱的贵妇绕开大坑的流派。 钱太多，资金量大，买一些豪宅中相对不太坑的房子，虽然明知道跑不赢低价房但是不想去一线城市，没办法只能买本地的人。 比如重庆，买来福士，鹅岭峰，东原1891的属于交智商税的肯定站岗的，深不见底，很难爬上来。 买西派城，寰宇天下，融御的人就属于收藏流，虽然涨得也慢，但起码不是深不见底的大坑，迟早能上岸。

提问：你好，曾叔，现有一套前海广场二期三房两厅两卫看海复式公寓，贷款还有200。老家一套房价值90，无贷款。手中流动有300.，公积金50还未用过。 手中有名额，可首套。 想买一套自住改善且未来有保值增值的大房。现在纠结：1.前海广场二期公寓是否卖掉？现在买基本是保本。2.老家房子也卖掉。这个是想好了。3.目前我们适合买哪里比较合适。请指点迷津。

回答：你好，公寓 写字楼 商铺 小产权 四五线老家房产，这些都不属于优质资产，建议出手置换成一线城市商品房。无房优先考虑打新盘，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，这几天看的消息，深圳房价涨完之后轮动到了上海，这一阵上海那边涨的确实很疯狂，有的小区从五万几个月涨到了十万，有些地产人士上海涨完就到了北京，北京涨完基本就到杭州这些二线城市了，就是说杭州很快还得涨，对此你有什么看法？另外，杭州现在的情况到底是属于强二线城市还是二线城市？

回答：你好，首先，杭州到底是属于新一线、还是强二线、还是二线，这并不重要，重要的是杭州自身的人口、地位、需求等等。对于未来杭州房价的走势，个人认为会保持稳定上涨的，这个涨幅每年在10%很正常，不可能再出现2017年-2019年3年时间翻番的现象，那是不正常的，也是不理性的，有一定的补涨成分。之所以对杭州市场充满信心，主要还是由杭州的市场需求决定的，不仅仅是杭州人在杭州买房，杭州周边的城市人口都在涌入杭州买房，整个市场需求还是很大的。上海杭州投资价值高的板块，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，目前新一线省会城市有2套房，一线城市一套房，月供都能在承受范围内，但是周围总有些人说房价要跌，我这些房子再不卖后面都没人买，说万一经济不好我这么多月供都困难，为什么有这么多杠精，自己一套房没有总要觉得自己很牛掰？

回答：你好，有些人习惯通过贬低攻击，比自己牛逼的人，来获得存在感和价值感。别人说了100个观点，有99个都是对的，但只要有1个是错的，有些人就紧咬着这个不放，似乎自己只要抓住了对方的一点瑕疵，就已经赢了全世界。这样找存在感的人有很多，我想他们大多是把力气用错了地方，有时间贬低别人，不如拿来提高自己。真正聪明的人是怎么样的呢？是遇到比自己有名或厉害的人，即使遇到不同观点不同意见，他们排名前列想的不是，“这TM说的什么？”而是兼听则明，可以不认同你，但只要其中有一点对我有帮助，那就值得学习研究，是笔投资的买卖。马云有句话说得好，很多人输就输在，排名前列看不见，第二看不起，第三看不懂，第四来不及。对于遇到比你成功的人，也同样应该保持这样的想法。学习别人的优点，从噪音中找到真正的干货，这一点一般人很难做到。

提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？

回答：你好，排名前列，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。

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