上海楼市:怎么选到短时间涨幅较大的房子?哪种地段价值更大?

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提问：你好，曾叔，请问如何怎样才能选到未来5-10年涨幅大的房子？哪种地段价值更大？

回答：你好，买房这件事情上，首先要计算首付，根据首付再来计划可以买什么样的房子，对应哪些地段和产品，一步步细化。买房，核心只看房屋的合理价值；地段，只是房屋价值的其中一个因素，并且这个因素并不是一成不变的。以城郊结合部为例：城郊结合部的本质，指的是价格便宜存在套利空间的郊区，而在过去一些年的经验里，这些郊区往往体现为成交结合部区域。1.城郊结合部的“买点”并不是长期存在的，2.城郊结合部的位置，也是不断变化的；3.城郊结合部的买点归根结底还是价值的结果，所以核心规律还是看价格。

提问：曾叔好，我现在遇到置换的问题，不考虑学区。计划700万左右。想问问七宝这一带适合宜居且增值的有哪些小区。之前看了七宝万科的，但2020年已经涨了些，不知道是否值得上车。另外考虑徐泾这带，那边房源很多，不晓得是否值得买或者哪些小区值得购买，谢谢啦。

回答：你好，七宝选择很少哦，旁边的九亭选择倒是多点，七宝万科还有潜力的，七宝承接大虹桥、漕河泾外溢，会成为很多高端人才的选择。徐泾可以考虑的，具体楼盘详见内部分享。

提问：您好！曾叔，我想了解一下200万 -250万之间的房子在哪里买性价比会比较高？

回答：你好，这个价格基本只能上车了，其实我不是很推荐这个价格段，因为这个价格段基本上买不到什么好房子。更建议加点预算上到300+，那样会好很多。如果一定要买的话，可以考虑外环外北侧，西南和东南片区。比如鲁汇、航头、川沙、赵巷、泗泾、杨行、顾村、嘉定主城。

提问：曾叔，你好！请教下曾叔目前南通有套房，市值260万，还有30万贷款，手中可用资金30万。目前为了孩子享受天津高考红利，想移居天津，是把南通房子还清重新贷款，还是直接卖了，天津再买合适？还是换成两套首付买天津？或者南通不动，天津买个小的，只放户口？如果买天津哪个区域合适？还请曾叔指点。

回答：你好，南通，涨得太凶了。当前，已经出现泡沫，类似2011年上半年的情形。预期未来两年左右，将经历一次价格下跌过程。今年可能是高位盘整，年底或明年实质性下跌。如果南通房子不住，想教育移民天津，可以出手南通的房子，置换入手2套天津，或者一套天津+一套南京。天津投资+学区可以关注海教园区域，有南开附小。去海教园的大部分是高考移民，价格也不太高，后期还有空间。海教园属于天津市直管的区域，南开大学、天津大学均已搬迁于此，所以也是有一个南开学校九年一贯制学校，优势在于可以报考市六区高中，这个是其他区域包括津南区没有的，教育优势较大，同时周边配套都是现成的，咸水沽老城的配套，以及在建的地铁6号线，所以环城教育为主这个可以作为一个选择。地铁沿线单价1.8万左右都可以入手。天津投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：曾叔好！请教七宝万科城市花园一期94年飞机跑道下面的房子能买吗？也算对口学区房，并且不到500w就能买三房，就是房龄太老正好25年了，不知道5年后还好转手不？

回答：你好，算是闵行二梯队学区吧，只能说尚可。主要是房龄太老了，流动性有问题，而且真的是有点吵，未来卖房有点困难。我有几个粉丝在卖这个房子，挺难卖的。

提问：曾叔你好，坐标杭州，上班族，有一点子弹，但是距离首付款还有很大距离，除了XYK外还有什么方法凑首付？

回答：你好，融资方法很多，详见圈子内部分享《融资渠道成本的等级汇总》《无息贷款方案》。

提问：你好，曾叔，现在每个城市都有新区，那么如何辨别一个片区的发展价值？

回答：你好，曾叔，一、随着这几年快速的发展，新兴区域遍地开花，想从中分出优劣真的很难。这里教大家一个简单的方法，叫先辨再看。辨是指辨别城市发展的趋势与发展的概念，看是要盯紧zf的举动。二、这几年房地产投资有个不理性的毛病，就是开发商一给出一个规划，房价就开始涨。上面为了吸引投资，也是今天这里一个新区，明天那里一个重点投资项目。在这些或大或小的规划当中，你要辨别清楚哪些是趋势，哪些是概念。趋势与概念不一样，如果只有规划或者想法就是概念，如果概念已经落地并开始发芽了，就是趋势。三、看一个片区的发展价值，最主要的建议是看交通。新兴区域多数都是顺着交通的延伸而兴盛起来的，交通的延伸有两方面，一个是路网修建，一个是公共交通的通达。在新兴区域，顺着交通的延伸去选房错不了。

提问：曾叔你好，请问在上海买地铁房，怎么选？

回答：你好，从长远的角度看，买房者的眼光会越来越挑。步行15分钟可到达地铁站的小区，是买房者的优选。已盘点出上海性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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