2021上海楼市总结之土地篇:规则巨变,上海当好“模范生”

总结全年的上海土拍市场，可以看到自3月自然资源部下发的文件将全国22城市实施“两集中三批次”供地，已预示着今年土地市场将发生重大变化。上海是这22个城市之一，从“游戏规则”到供应节奏等都显示和以往不同。“变”是土地市场较大特点。

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01

游戏规则之变

做好土拍“模范生”

所谓“两集中三批次”现在看来就是全年土地投放分三批次进行，每一批土地集中投放后集中交易。上海土地集中交投分别在6月、10月和11月。交投节奏上的变动更能感受到市场温度的变化。6月排名前列批土地交易，正处于市场高温中，房企拿地热情也较高，除了城中村改造，R4地块底价成交外，绝大部分地块都溢价成交。由于上海土拍政策的因素，表面看溢价率都不高，但参与拍卖的房企数量是今年最多的一次，并且举牌过程相当激烈。到了第二次土地集中出让，当时市场环境突变。信贷收紧，房企感受资金压力，拿地积极度锐减。其他城市出现大量流标现象，上海也中止7幅地块的交易。第三批土地集中出让则在年底政策暖风中度过，土地顺利成交，并且场面比第二次要活跃不少。

除了上述一些共性特点外，上海土拍有自己规则，在其他城市常常出现100%溢价的背景下，上海宅地的溢价封顶也就10%，全国土拍“模范生”的称号由此得来。

规则是做“模范生”的前提。上海土拍市场原有的规则就走在全国前列，约束房企行为。比如要求拍卖资金一定是自有资金等等，而且会穿透式管理。除此之外，今年导入新规则，最有意思的是拍卖过程中设定中止价，一旦达到中止价，参拍选手将进入最后一次性报价环节。谁是获胜者是看谁的报价最接近所有参拍选手的平均价格。从排名前列批触发“中止价”的地块来看，最后平均溢价率8.9%左右，正好是中止价到较高限制价的一半（中止价通常是起拍价的7-8%，较高限价为起拍价10%）。当然，随着房企拍卖越来越有心得，很多房企就率先在9%左右的溢价报价，引发多个价格重叠。此后为保证拿地难度，后又推出“随机值”，若价格有重叠，拍卖系统自动生成一个报价，这个价格也参与最后的平均值计算。令拍卖过程中的不确定因素增加，保证机会公平。

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02

国企央企托底 

留足利润空间

上海土拍市场呈现几个特点：

首先，对房企友好，留出利润空间。企业是市场主体，企业选择“躺平”市场缺乏活力。最近几年各种成本上升，加上限价，导致房企利润空间被压缩。某房企在杭州土拍上说了一句利润只有1-2%获得很多共鸣。上海一方面施行“房地价联动”一方面暂时取消15%自持，令房企有生存空间。房企在拍地时就会被告知地块周边在售项目价格，潜台词是未来房屋售价基本就这个水平。从最后成交楼板价来看，到周边在售项目的价格基本有40%以上的差价，给房企留足了利润空间。同时因为没有15%自持，所有项目可以实现100%资金回笼，没有资金沉淀，降低房企资金压力。

其次，国企、央企成为拿地主力。这一点从下半年的两次土拍中可以看出今年市场转折。上半年民企拿地积极，甚至相当激进。但到了下半年地方国企，央企开始崭露头角，成为拿地主力。比如第二批进入拍卖环节的土地有60%被国企央企囊获，在上海第三批土地拍卖中，这一比例上升到66%。其实“国进民退”不仅仅是上海一个城市的现象，而是全国范围带有共性的特征。一方面国企央企占据资源丰富，自身实力强劲，在竞争中容易占得优势。另一方面，不激进的做法在民企退缩后有逆势增仓的效果，进而稳定土地市场交易，维护市场信心。

最后，上海市场虽有韧性，但市场重压之下同样会有压力。一线城市市场好的时候是房企加快扩张，利润重要来源，市场不好的时候是避险港湾。但市场不好不代表上海一定会逆势而行。就像第二批土地拍卖，如果不中止7幅地块拍卖，很有可能出现流标现象。

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03

集中供地反思 

尚有完善空间

集中供地本意可能是降低市场热度，平抑土地价格。但是从试点过程来看，上半年市场热的时候土地蜂拥而出，并没有令市场降温，相反由于土地市场的热给了市场坚挺的预期，当市场转冷的时候出现过冷的局面。政策初衷是好的，但是从实际结果来看，过程、手段需要更多完善空间。

明年市场研判✦

小面积地块受宠 国企央企仍需托底

虽然年底频吹政策暖风，但利好兑现通常需要时间。上海拿地仍有不错的获利空间，并且也是重要避险城市之一。因此，补充土储依然是房企主要选择。但是房企现在仍受资金压力困扰，拿地上会有择取。所以至少到明年上半年，国企、央企还是市场拿地的主力选手。从区域上，五大新城是未来投放重点，因此从机会点来看，这些区域拿地的机会多。从地块来看，通常面积不大，正好位于五大新城或是有规划配到的区域是预算不多的中小房企的优选。当然，市中心依旧是市场关注重点，一旦投放，大型房企一定会积极参与。受制于上海完备的土拍规则，明年地价不会有太多变动。

来源：大卢侃楼市