上海楼市:自住为主,保值增值,哪些新房或二手房值得购入?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好！本人首付600万，想贷65%，也就是总价1600左右的三房，不用考虑学区房，想买浦西中环内，想买保值一点，增值当然更好。请问成哥有没有推荐，谢谢！

回答：你好，自住为主的话，新房有青云壹号，青蓝国际，徐滨壹号，瑞虹9。但是这些都比较难摇号摇中。二手房，可以考虑这些黄浦老西门、五里桥、黄埔滨江，静安南京西路、大宁，浦东陆家嘴、世纪大道这些地方。具体更多推荐详见内部分享！

提问：成哥，上海八百伴旁的开发浦东楼盘，是92年左右的房子，均价在7.8万左右，适合购入吗？未来还有升值空间吗？

回答：八佰伴是成熟商圈，如果你关注明珠学区，可以考虑入，地段，交通，配套都不错。不要看溢价盘，现在还可以淘到3百多万的。后期会跟着大盘涨。具体更多分析详见内部文章！

提问：成哥您好，坐标宁波，手上3套房，2套住宅价值加起来800万，其中一套住宅有贷款，1套商业年租金5万一年，无贷款，手上子弹50万，每年收入50万，怎么挤上一线城市，考虑深圳或上海，杭州广州。

回答：长三角建仓优选上海。 建议这几套房产的具体情况，楼盘名称，楼层，装修状况等，再做精准判断，卖哪一套，留哪一套。 卖出评级： 没有贷款先卖 房龄老的先卖 面积小的先卖 地段差的先卖 商业租售比5%以上可保留，租售比不到4%建议出手。 结合你的房票和子弹情况，再推荐上海淘笋板块。

提问：成哥你好，子弹100+，孩子上海户口，首房首贷，有公积金，想买进徐汇滨江或世博滨江一带的两房或一房可改两房的老公房。现阶段自住，过几年考虑置换。可以帮忙推荐具体的位置或楼盘吗？

回答：自住可以关注田林花苑，投资角度，我更倾向复兴路两侧的黄浦滨江。地段还是地段。再过五到十年，CAZ的马太效应会越来越强。具体更多分析及推荐详见内部！

提问：成哥好，坐标上海，可以sfsd，也可以经济适用房，为了syf放弃sfsd是否不合适？你说过大华顾村比较适合自住，但也说过京沪高铁阻断了区位，产业导入不足，发展有限。在自住兼保值的问题上是不是比上大虹桥？大虹桥商务区看沈海以东，长三角一体化看新城，华为又在淀山湖，天空之城区域会不会成鸡肋？

回答：没必要为了经济适用房，放弃首房首贷。经济适用房只有自住价值，未来售出的时候没有流动性，也没有涨幅。如果有钱能买商品房的话，尽可能还是买商品房。大华顾村的优势就是距离离市中心特别近，但是劣势就是我说的那些交通的阻断。从区位上来看，它长线应该会以中环其他区域走平，但是他它目前的规划都没有落地，短期来看更看好大虹桥。具体原因及详细分析详见内部！

提问：成哥你好，坐标上海南翔，已网签两套房，一套昆山花桥87平小三房、一套上海南翔置换中194平五房，均有较长账期。家庭年收入100+，子弹190+。资金如何操作？ 两套房，正常走贷款，花桥87平186万贷款5成84万，上海南翔194平贷款3成247万。公积金7k+5万/月，还款无压力，首付有压力，资金上如何操作更合理？手上子弹预计在540万+，给付两套房首付差额+中介费共600万+，还有60万+差额，目前已在向亲朋筹措，升值空间如何？目前所持上海南翔194一楼五房和昆山花桥87平小三房，分别有怎样的预期？

回答：你好，南翔自住还不错，但是从投资角度不可能暴击，没足够多的概念。未来大概率跑平大盘。花桥的逻辑还是等上海启动的，溢出型跟涨，环沪概念这两年整体不温不火。如果是自住可以保留，纯投资回报率不如强二线城市。

环一线在固投潜力上，比强二线差很多。强二线城市房产 无论从流动性，金融性，安全性，都强于环一线，毕竟这是一个做强做大省会的年代。对于生活在一线的人，环一线实用性更好，但是去买环一线的都是新房癌重度患者。不然没必要放弃一线远郊老破。这种时候你买环一线，你的房子出手不比新房低个30%会很难。环一线多数都是纸上富贵，如果说之前楼市风口是一线，那么未来的春天在强二线与一线。

提问：目前长居上海，父母在镇江市区有房一套，该不该出售？我们在南京市中心有一套商住房，恒基国际中心，物业管理一般，房价停滞，去化很慢，现在要不要降价出售。另有一套市区地段较好的老破小，要不要出售还是继续持有？上海周边的启东恒大海上威尼斯是否值得投资？如果有上海购房资格，投资目的，还值不值得买，有什么楼盘推荐？

回答：你好，镇江建议尽早出手。商住、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住涨幅远远落后于住宅，已经被京沪充分证明。投资只买纯商品房。恒基国际中心建议出手。老破小如果有学区可以继续持有，没有学区的老破小，未来会持续跑输大盘，建议出手。恒大海上威尼斯这个盘很有名，上海很多人都知道。环一线远郊旅游地产没兴趣，割韭菜用的。度假，五星级酒店和特色民宿才是最优选择。上海投资回报率高的板块推荐详见内部分享！

提问：成哥你好，目前我手头有点零钱想买套房自主兼投资，请问保利云上值得买吗？

回答：这个户型不错的，但是我觉得地段其实并不是那么强势，曹安公路总体来说界面一般。我觉得比较适合14号沿线的自住。如果你是纯投资我更建议二手。如果一定要买新房投资，你可以关注下前滩、南虹桥和金桥的项目。

提问：成哥，坐标昆山，刚开发了一个上海房票，首付80-90,总价在250万以内，请推荐下上海的买房区域，之前好像说过九亭，江桥等，麻烦具体推荐选房方向和楼盘，谢谢！

回答：子弹90，通过gpgd可以撬动总价300左右的盘。 如果仅仅从投资角度考虑， 300万左右总价房子，下面两个区域的两房都可以考虑：上海康城和松江北九亭。 康城的优势是距离市中心近，价格低洼，价格低是因为楼盘太大，一直有人需要抛盘急售压价。北九亭是受虹桥商务区辐射、并且价格还没有充分涨起来的地段。 05年以后小区都可以，但是选房的时候不会拘泥于具体一个楼盘，而是笋盘驱动，选择性价比高的楼盘入手。没有不能买的房子，只有不能买的价格。市场价的9-9.5折可以入手。具体更多优质楼盘推荐详见内部分享！

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