焦点观察|金鼎睿府认购率仅3%?!当年"千人摇号",如今乏人问津,原因何在?

最近一段时间，上海新房市场多个“豪宅日光盘”成为大家关注的焦点，新天地豪宅以一个下午销售196.53亿元的成绩，迅速点燃了楼市热情。

如果说，门庭若市的中高端改善型项目是楼市的A面，那么“网红”项目一夜入冬则是楼市的B面。

据了解，上周结束认购的金鼎睿府通过官微“上海金鼎”官宣了最新一期房源的认购结果：636套房源，收获20组意向认购客户。换算下来，认购率只有约3%，令人大跌眼镜。更惊讶的是，其后，这一公告很快又被删除。

来源：“上海金鼎”官微

2022年被热捧的金鼎天地住宅项目，却在2024年被市场打入了“冷宫”，这究竟是怎么回事呢？

1、价格：一期比一期卖得贵

公开资料显示，上海金鼎住宅项目由金桥集团打造，一共分为三期进行开发。

2022年6月，一期金鼎首府首开508套精装修洋房，均价75000/㎡，共有1338组认购，认购率约263%，入围分高达75.12，足见其热门程度。

2023年3月，二期金鼎阅府推出两个地块共计991套房源，均价79500元/㎡，虽未触发积分制，开盘当月也基本售罄。

到了三期金鼎睿府，就开始经历滑铁卢。2024年1月，推出首批580套房源，均价82500元/㎡，认购率51%，目前累计网签去化约35%。紧接着3月，推出第二批636套房源，仅收获20组认购，认购率3%。

从价格来看，金鼎住宅一期比一期卖得贵。金鼎睿府均价82500/㎡，相比75000/㎡的金鼎首府，价格上涨了约7500元/㎡，涨幅约10%。而且此前金鼎首府为精装修洋房，这一次入市的金鼎睿府为小高层产品，对比之下，金鼎睿府也就失去了它的价格优势，价格逆势上涨会产生不小的心理波动。

2、区位：身在曹路，心在金桥

从区位来看，金鼎天地所在的申江地区处在浦东金桥与曹路交汇处，行政上属于曹路板块，但是又位于金桥开发区北部，因而被网友吐槽为“曹鼎”。

对于不少购房者来说，8.25万/㎡买曹路确实有点贵，目前的唐镇也在7万/㎡出头；对于在张江工作的白领，6.5万/㎡川沙性价也比金鼎要高。

曹路区位示意图

从小区位来看，三期金鼎睿府的位置相比一期金鼎首府，距离地铁12号线和“九宫格”规划配套更远一些。虽然附近新增了20号线金穗路站的轨交规划，但该站为20号线远期延伸段，通车时间未知。

金鼎睿府区位

3、产品：户型跨度大，定位不清晰

再来看产品，金鼎睿府此次推出的户型最小的有44㎡1房，而最大的户型有255㎡5房，面积段跨度相当大。

项目户型分布

乍看之下，项目均价约8.25万/㎡，44㎡小户型总价三百多万，入主门槛很低，还是外环内楼盘，纯干挂石材的立面、自带会所的配置……无一不是同价段项目中的佼佼者。而且，花三百多万就能和花一两千万买房的人住在同一屋檐下，享受同样的配套基础设施，看上去似乎很美好。

总价虽然亲民，项目的物业费并不低。目前金鼎睿府10号地块的物业费未公示，不过08地块和05地块与之前保持一致，依旧是12元/㎡·月。这个价格在市区千万以上的豪宅产品里都不算便宜，而且还不包含会所费用。

项目物业费

再加上，1000元/月的停车费。一年下来，仅仅是物业费和停车费两项内容，小区内部的生活成本就要2万+。对于三四百万就能入住的小户型来说，这笔费用显然有点太高了。

一句话总结，刚需客买44㎡的小户型住不起，豪宅客又觉得这里的地段不匹配自身身份，那么造成金鼎睿府认购翻车也就不难解释了。

4、竞品：浦开云璟认购率353%，吊打金鼎睿府

金鼎睿府自身产品已缺乏说服力，更不用提目前市面上还有浦开云璟这样实力强劲的竞争对手。去年底浦开云璟二期认购结束，收获2190组认购，认购率353%，后续还有3000多套房源将逐步入市。

而且，面对竞品的夹击，金鼎睿府还依然延续着入市至今一套“高冷”的销售方式：不预约不接待，不看样板房，不明确装修标准，不解释产品卖点。从一期到三期，价格不断上涨，产品位置越卖越差，市场的回馈也越来越冷。

在楼市大环境比较好的时候房子好卖并不能说明什么，反而是要看市场回归理性后，还能不能延续热销态势，如此更能彰显一个项目背后的品质和营销团队的实力。也许“网红盘”光环褪去，不过是这几年亢奋的上海楼市，回归常态的缩影。不知道经历此番滑铁卢后，上海金鼎会拿出更多诚意绝地反击还是继续高冷听天由命？搜狐焦点将持续关注该项目的后续动态。