焦点直击 | 徐房集团36亿底价拿下3号线石龙路站地铁口地块

10月13日，上海第二轮集中供地进入最后一个交易日，9幅地块陆续成交。

其中，徐汇区漕河泾街道197a-09,197b-01,196e-03,196e-04地块仅有一家竞买人参与，最终徐房集团以36亿元底价拿下该地块，折合楼板价约29517元/㎡。

漕河泾街道197a09,197b-01,196e03,196e-04地块

出让面积：48122㎡

容积率：2.57

溢价率：0%

成交总价：36亿

成交楼板价：29517元/㎡

房地联动价格：11.4万/㎡

楼板价这么低的原因是该地块属于商住办综合用地，出让面积约4.81万方，其中仅有197b-01地块为居住用地，197b-01地块为商业、办公用地，196e-03地块和196e-04地块为商业用地，整体建筑限高50米。四个地块容积率分别是197a-09：2.0，197b-01：2.8，196e-03：4.0，196e-04：2.8。

根据出让条件，住宅用地197b-01地块出让面积为22725.6㎡，容积率2.8，住宅规划下限360套，要求100%全装修，中小套型比例不低于80%，配建5%的保障房。

徐汇区漕河泾街道197a-09，197b-01，196e-03，196e-04地块东至龙吴路，南至石龙路，西至铁路保障房，北至铁路，虽然行政区位上属于徐汇漕河泾，不过实际上距离徐汇滨江更近，到黄浦江直线距离只有1.8公里，黄浦江对岸就是浦东前滩，地块南侧是上海植物园，西北侧1.5公里处是上海南站火车站。

徐汇滨江是上海楼市最热门的板块之一，云锦东方、融创徐汇滨江壹号、宝能公馆1288都诞生在这里。其中云锦东方2019年收官，彼时开盘价10.8万/㎡；融创徐汇滨江壹号去年底开盘一次性卖完，均价11.5万/㎡；宝能公馆1288今年1月24日一期开盘，均价11.8万/㎡。

此次地块房地联动指导价定为114000元/㎡，与周边在售项目相比较为适中。

地块处于上海内中环间，靠近徐汇滨江，位置非常不错，不过地块比较分散，且住宅用地只有一小块，且3号线轻轨高架正好横穿该地块，沿线区域势必会受到一定的噪声影响，开发难度和利润空间都是需要开发商衡量的问题。