上海楼市:新区买房犯懵,内行人提醒:记住这五个标准!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥好，请问一线城市，在老城区买房子，要么房子要价高不可攀，要么就是商住公寓，要么就是老旧二手房，而且新房商品住宅供应量很少。而新区，有大量土地供应，新房的选择更多。老城区好还是新城区好？

回答：跟着规划走，不会错。新区是否值得买？一般有以下5个标准：

1.新区和老区一定要接轨，中间不能有留白，这样才能让居民的生活无缝对接。中间有留白的不叫新区，叫卫星城，发展难度至少X3；2.人口持续流入，可以是吸引老城区的人口来此居住或上班，也可以是其他城市的外来人口；3.zf带头去的新区，并且将市名列前茅医院，市名列前茅中学迁移过去的新区，可以考虑入手；4.有明确轨道交通规划，且有多个线路交汇换乘的新区，值得购买；5.规划刚刚出炉，就有大批一等开发商进驻的新区，也是一个可以入手的风向标。此外，一定要搞明白，城市未来主要的发展方向是哪。

提问：成哥你好，请问嘉定新城这边后面规划怎么样？升值空间大吗？首套预算450w左右，有什么可以推荐的盘？

回答：嘉定新城自从一城九镇之后，就没有什么新规划了。总体来说它就是一个远郊新城，基础建设不错，地铁，城市界面，商圈，都做的挺好的，但问题是缺少高能级产业，所以定位只能是刚需住宅区，房价会比上海大盘略好一些，但说不上惊艳。嘉定金茂府不错，其他没有什么印象特别深的产品。因为总体房龄比较新，可以选择离地铁近的项目。具体价值高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥好，上海首套，首付120万。我们比较偏向教育资源+投资价值+新房或次新房。目前分析了几个区域，但希望听一下您的建议。1. 华新的新房2年后交房，这段期间都是租房，华新板块教育资源太过紧张，板块内新房越来越多，由于小孩已经2岁了，4-5年内是否会配置教育资源，我们主要是这方面的顾虑？2. 青浦新城教育资源比较丰富，有17号地铁，但后续的发展不知如何？针对我们这种情况，哪些区域比较适合，能推荐一些？

回答：华新的教育资源确实是比较缺乏的，有需求可以考虑青浦新城。青浦新城作为上海规划的城市副中心，很早就开始发展，目前大型商场、学校资源、交通规划都更加成熟，但门槛比徐泾更低，距离又比湖区更近，是个更加适合居住的板块。

刚需买房排名前列考虑要素是价格，第二考虑要素就是方便了，所以以前这青浦的房产多数都是青浦本地消化了。不过直到青浦17号线的贯通以及市区动迁基地的建设，不少市区买家和新上海都开始关注青浦地产了。如果你在大虹桥附近上班，那么这青浦城区还是具有一定的优势，尤其随着崧泽高架道路的落成将大大缩减青浦城区到大虹桥的通勤时间了。总的来说，这青浦的发展潜力还是不错，尤其是从其地理位置和大虹桥的发展规模来看。就目前的青浦房价，整体来说已经受到了地铁利好影响普遍有了一定的提升。但是从长远来看，刚需的话青浦还是不错的。上海各板块性价比高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥好，我在成都有一套房，商贷。想在上海买一套 二手房 自住，成都的商贷到底有影响吗？如果可以贷款，考虑保留成都的房子，手上资金够买230以内二房暂住5年。或者是把成都的房子卖掉，资金充足点买个三房。您有什么建议吗？上海买房，现在是较好的时机吗？目前几年的工作在青浦华新这一块，关注了华新的华腾苑和西郊半岛，重固的万科， 和 汇金路的瑞和明庭。考虑居住质量，保值升值和5年后置换，您觉得哪个楼更值得购买呢？您有什么好的推荐或建议吗？

回答：成都有按揭记录，在上海就是二套，可以贷款，普通住宅首付5成，非普通首付7成，你能看得中的房子，大部分是7成。230万买上海的房子，资金量有点少，不是非常适合。如果未来不住成都的话，可以考虑把成都卖了。现在是二线换一线较好的时机。如果买的话，250万以下，推荐你去看看江桥、徐泾北城、泗泾这些地方，差不多250万可以买个小两房。如果卖了成都，合并资金可以考虑徐盈路以东500万的二手房。具体更详细的建议及上海更多价值高的楼盘推荐详见内部！

提问：沈阳方家栏一套御龙逸城多层2楼的130平米的房子，铁西开发区中央大街一套56平房子离单位近、沈北棋盘山大溪地地区香格里拉一套带阁楼的92平的房子，孩子在上海读书开学大三，未来要在上海买房，现在想把方家栏房子出手，置换上涨的房子，是在上海周边还是沈阳的楼盘？

回答：建议出手后入上海周边，一上海周边如昆山，到上海通勤越来越方便，孩子将来毕业可以先在环沪城市过渡自住，不影响上海工作，有机会再买入上海。二环沪城市价值大于沈阳，而且沈阳你已经投资有多套，更应该吧投资子弹向外打，价值会更大。

提问：目前有很多上海人来我们这买房投资。坐标如皋港长江镇，成哥怎么看？

回答：环沪如何买？首先大家要记得一个逻辑，环沪能否发展的起来，和环沪所在的城市没有关系，和上海本身有关系。有一个大格局，本身围绕上海周边发展的环沪商品房市场没有很大的问题。环沪概念被逐利使用后，各种的夸张和放大层出不穷，毫不夸张的说，市场上70%打着环沪概念的楼盘都是坑。有一个简单的判断，就是看是否有房企品牌，在这里深耕。你要看环沪这么多城市，如果这个城市里前十强的房企不愿意去，那么城市就有很大的问题。所以在我看来，如皋长江镇就是割韭菜的存在。要想清楚谁来接你的盘，不要被销售糊弄的晕头转向，自己问问自己，三年五年后谁会来接盘。环沪投资价值高的板块推荐详见内部！

提问：成哥 秦皇岛海港区核心地段 三套学区房 全是新小区物业及周边配套良好 值得长期持有吗？

回答：秦皇岛旅游性城市，人口和产业结构都比较薄弱，房子上涨动力不足，我更建议你秦皇岛买一套大的自住舒服的就行，不要把重仓位压在秦皇岛，资金更多的打在一线城市，深圳或二线强省会城市，未来收益性更好。

提问：为什么北上广的老破小可以买，二三线的老破小不建议买？

回答：二三四线城市的原始人口并不是很多，老城区范围不大，有非常多的资源和空地用来开发新区，因此转移损失很小，随着城市重心转移，「老市中心」有可能长时间衰落。这种情况下，市中心老破小的市场需求会越来越少。而一线城市在十几年前就已经容纳了一两千万人口，北京四环内一半的住宅都是老公房，这种历史因素加上大量人口产业的沉默成本，城市很难对内环线大规模改造重心转移也是一个漫长的过程，市中心老公房有大量需求，加上适合上车群体购买，这才有了一线城市的老破小流派。

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