鉴证2020 |长实郭子威:上海两盘成绩斐然,凝聚合力是关键

【编者按】回首2020年，注定是不平凡的一年。突如其来的疫情加之全球经济走势波云诡谲，房地产行业深受影响。从“冰封”到回暖，

从恢复到爆发，房地产市场的发展，离不开那些勇立潮头、敢于开拓的先行者，也总有一批超前的领袖者，孜孜不倦引领楼市发展前进。搜狐焦点特别策划《鉴证2020》人物系列专访，致敬2020 ，聆听楼市声音！

《鉴证2020》人物专访系列之——长江实业地产投资有限公司董事 郭子威先生

长江实业集团是香港较具规模的地产开发商之一，于香港市场具有领导地位，在内地也拥有广泛的业务组合，并在新加坡及英国建立稳固市场基础。长实在国内20多个城市拥有覆盖住宅、商业、酒店、零售等多元化业务，开发实力雄厚。

长江实业地产投资有限公司董事郭子威先生，从香港到北京、上海，都拥有丰富的操盘经验。2020年疫情之下，长江实业于上海的两大项目——位于普陀真如的高尚领域以及嘉定南翔的湖畔天下，面对重重困难，仍然获得了不俗的销售成绩，全年销售超过700套，成交总金额逾50亿，顺利达成年度销售目标。

非常时期，如何冲破迷雾，在不确定性中创造确定性，并实现持续向好的销售态势，以上种种，对于从业近30年，历经各种市场周期的郭子威来说，又是怎么做到的？

为此，搜狐焦点连线远在香港总部的长江实业地产投资有限公司董事郭子威先生，听他纵论2020年房地产市场所面临的挑战与机遇，以及对2021年楼市前景的预判，并对长实上海双盘市场表现给予总结。

以下为本次云访谈实录——

搜狐焦点：2020年“太难了”！这三个字传达出了很多地产人的心声。在郭董看来，回顾过去一年，整个地产行业在面对这么特殊的一个年份，是面临了怎样的挑战？

郭子威：2020年真的很不容易，房地产市场在疫情之下受到了很大的影响。首先是操作模式跟原来不同，按照以往的做法，有新项目每天安排同事做外访，通过代理接触潜在客户并完成交易。但在2020年，尤其是春节之后一段时间，因为疫情售楼处无法开放，也无法再用以前的方式去接触客户，所以改为线上推广方式，比如抖音短视频等。那段时间非常艰难，但在同事的努力和媒体推广的配合下，在去年的四、五月份，成交量已经接近以前的50%，一直到9-11月达到较高峰，上海两个项目去年销售超过700套，成交总金额逾50亿。

疫情之下，之所以销售进度能迅速恢复，尤其是去年6月份之后，房地产市场开始复苏，这跟国家整体经济的向上拉动是分不开的。去年全世界绝大多数国家的经济增长是负数，在这种情况下，我们国家能有2.3%的正增长，可以说是非常亮眼了。

2020年整个上海房地产市场的表现，比绝大多数业内人士的预期好了很多，最终交出的成绩也很不错。

搜狐焦点：最近数月来，融资“三道红线”常被提及，降杠杆将成为所有房地产开发商面临的考题和任务。在郭董看来，房企该如何平衡规模、利润和负债这三者的关系？

郭子威：这个肯定是需要去考虑的。但因为香港的房地产发展比内地早，处理这些方面的问题也相对来说更加仔细，资金链相对比较稳定；从另外一个角度来说，香港的开发商在规模上相对内地来说比较小，没有内地开发商发展的速度快，所以资金链也相对稳定，很难出现比较难控制的局面。

每一个开发商，无论什么状况之下，都应该要小心处理资金和债务的问题，在扩大发展的同时保持好公司的稳定性。

搜狐焦点：高·尚领域、湖畔天下自入市后，均连创上海销售多项纪录。之所以能取得这样的佳绩，您觉得主要得益于哪些方面？同时，也请郭董为我们分享这两个项目的较新情况。

郭子威：首先得益于香港和上海两个精英团队的密切配合；其次是媒体的帮助。几年前刚开始推广的时候更多的是通过报纸、杂志等这些硬体渠道，近几年随着互联网的发展，开始慢慢转移至互联网，成为其中一个成功的入手点；第三是我们跟代理的沟通，通过推动代理投入项目、打入客户。正是这三个方面的凝聚合力，才使得我们在上海获得了一些成绩，开创了一个比较成功的销售模式。

上海的两个项目，首先是普陀的高尚领域，去年的销售成绩超出了我们预期，今年会集中销售剩余的100多套住宅房源。嘉定湖畔天下项目，今年将会进入到最后的收官阶段，剩余房源加上最后的收官房源，大概200套左右，以2房为主。整个项目的管理和环境都已经比较成熟，周边各项配套利好也将陆续兑现。

湖畔天下项目实景

搜狐焦点：重点再关注一下高·尚领域这个标杆项目，当初是前瞻性布局普陀真如城市副中心，从现在来看，板块整体变化可以说是翻天覆地。且长实项目的规划及逐年的兑现，对真如副中心城市界面的形象起到了质的提升。郭董怎么看待这块土地的价值，以及长实企业之于真如，之于上海的发展关系？

郭子威：高尚领域这个项目，首先要感谢普陀区政府的信任，长江实业才有机会去参与这个板块的城市更新升级。十年前，真如还有很多的海鲜市场和水果批发市场，排名前列次去闻到海鲜市场的气味到现在还记忆深刻，但是我对这里非常有信心，现在整个区域不论是环境还是建设都在慢慢变好，当初区政府所做的规划蓝图也在慢慢实现。真如作为上海的四大城市副中心之一，潜力是无限的，相比于其他三个区域，它的发展空间更大。

正是因为看好这个区域，所以用心去做高尚领域这个项目，然后通过项目对区域产生一定的拉动；同时真如自身的规划也赋能我们项目一定的优势，是相互成就的。

目前高尚领域除了住宅房源之外，我们还有商业办公楼、以及商场、酒店，从长远来看，商业部分将会带来更稳定、更长远的资金收入。

高尚领域项目实景

搜狐焦点：都说郭董您是“空中飞人”，常年往返于上海香港等多地；碍于疫情的影响，差旅或受到限制和影响，异地指挥“战役”成为常态。针对这种变化，您都做了哪些调整动作？

郭子威：你在一个地方工作，就需要多去这个地方实地观察，才能体会到当地的变化。在上海，每隔一段时间你出去走一走，都会发现有一些新的变化，所以我其实挺享受穿梭于上海和香港这样一个出差的过程。

2020年的疫情谁也不想发生，但在疫情面前，我又觉得我是幸运的。之前我们做了很多工作和培训，同事们对公司的运作流程也都比较熟悉。去年大家熬过疫情最艰难的那段时间之后，从四五月开始一直到年底，几乎都是靠上海本地的团队操作，当中也经历了高尚领域和湖畔天下两个项目几轮销售，虽然没能亲自回到上海操盘，但他们都完成得非常顺利，团队之间互相配合，也很专业。2021年，整个国家经济势头向好，再加上公司团队的配合，我还是很有信心去完成今年的既定目标。

搜狐焦点：站在新的起点，展望2021年，您是怎么预判今年房地产市场发展趋势的？针对长三角，尤其是上海，您觉得今年的走势会将如何？

郭子威：2021年，我们国家的经济应该还是可以保持一个良好的势头，资金利率我相信也会保持在一个比较低的水平，在利率低位的情况之下，是有利于房地产市场的发展，购房者贷款的月供相对会比较低。

长三角区域与珠三角、大湾区一样，都是国家拉动经济的重点地区。而上海对于房地产的限制肯定还是会非常严格的。虽然去年会有一些放宽的政策，新房供应有所增加，但是对限购还是不会放宽。我认为，一手房的房价还是会保持平稳，二手房的部分房源可能会受到供应、区域、交通等影响相对活跃或价格上涨。