取消高额交易税费 香港全面“撤辣”会否迎来购房潮?

2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波公布2024至2025财政年度特区政府财政预算案，宣布撤销所有楼市“辣招”，包括取消买家印花税、新住宅印花税及额外印花税。

业内人士预计，全面“撤辣”后，由于买家可节省大笔税项开支，加上政府大力抢人才，将吸引非香港本地买家及投资者重投香港楼市，相信发展商会加快推售新盘，二手成交量预计会回升七成，10大屋苑今年成交量有望重上5000宗。

香港特区政府财政预算案：楼市将全面“撤辣”

2月28日，陈茂波公布2024至2025财政年度香港特区政府财政预算案，宣布撤销所有楼市“辣招”。陈茂波称，“我们一直密切留意住宅物业市场的情况。经审慎考虑当前的整体情况后，决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即由当天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。我们认为在当前的经济及市场情况下，有关措施已无需要。”

陈茂波指出，香港特区政府去年10月25日宣布调整住宅物业需求管理措施，有关调整包括额外印花税的适用年期由三年缩短至两年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半，以及为外来人才置业印花税实施“先免后征”安排。当中，“先免后征”安排深受欢迎，已有超过500宗申请获批，证明香港对外来人才的吸引力。

陈茂波说，香港金管局在去年7月修订了物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施。考虑到外围及本地经济情况，特区政府认为，在继续维持银行体系稳定的前提下，现在有空间进一步修订相关措施，并适当调整其他与物业贷款相关的监管政策。

作为外向型经济体的香港，其豪宅市场多年吸引不少外来资金，尤其内地客，但过去10年政府为压抑楼市及外来需求，于2012年起先后推出“买家印花税”及“双倍印花税”，向来港买楼的非本地或公司买家（以公司名义入市），开征高达30%的重税。即使去年施政报告“半撤辣”，将两项辣税的税率分别降至7.5%，但仍要付15%。

以一个楼价1亿元的豪宅单位为例，假设买家属内地客，在新政之前，须支付15%辣税（相当于1500万元）。全面“撤辣”后，包括内地客在内的非香港本地买家，已无须支付任何辣税，变相省税1500万元，只需支付4.25%厘印费（Stamp Duty），因此，预计内地客入市意欲实时回升。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟给记者算了一笔账，以3000万住宅为例，内地买家可省3000×10.75%=322.5万，300万以下住宅，仅需缴纳100元印花税。此外，住宅转售不再需要缴纳10%-20%的额外印花税。

邹少伟分析指出，近期香港楼市低迷，房价持续下跌，较高位下跌超20%，创七年以来的新低。而印花税调整是香港调控楼市最直接的方式，以往市场好的时候收紧印花税，以抑制房价上涨，抑制投机，特别是非香港永久居民，购房税费高企。现在市场持续低迷，即便不征收税费，投资房产也难有收益，因此取消是较为合理的，税费大幅降低，有利于促进市场流动性，特别是吸引内地客户到香港购房，短期内市场情绪、成交都有望得到改善。

辣招影响下楼市低迷，去年物业注册仅约5.8万宗

香港房地产独立分析员纪言迅表示，于楼市而言，这是一大利好消息，之前业内不少人就呼吁香港政府“撤辣”，实际上，年初已经撤销了一些针对商业楼宇的“辣招”，不过，问题的核心还在于住宅方面。之前的“辣招”是针对三年前大量资金流入楼市、楼价疯涨的状态下出台的，但时至今日，楼市状况跟之前大不相同，香港楼价已持续多月下跌，虽然每个月下跌幅度不大，但这一趋势不太乐观，在此背景下，全面撤销“辣招”势在必行。

实施超过十年的楼市辣税终完成历史任务，即日起全面撤销。香港中原网站发布的数据显示，香港楼市在“辣招”打压下，住宅物业交投量不断萎缩，中原地产统计的10大屋苑，成交量更由实行“辣招”前的超过1万宗，减少至去年仅2000多宗，与1997年近2万宗相比，更是大跌近九成。

据香港差饷物业估价署最新数据显示，1月份香港私人住宅楼价指数报306.4点，按月跌1.57点，连跌九个月，累跌13.5%，跌至2016年10月306.3点后的逾7年新低。对比2021年9月历史高位398.1点，香港楼价3年内累跌23%。

新京报记者注意到，从反映香港二手房价走势的中原城市领先指数（CCL）来看，在2022年楼价跌逾15%后，2023年再跌约7%。2024年2月12日-2月18日这周仅为145.82，比上月下滑0.5%，而2023年2月13日-2月19日期间，该周数值为163.33。而中原城市分区领先指数（只包括大型屋苑），在港岛、九龙、新界东和新界西中，九龙和新界东环比上月有所微涨，其中，九龙几近持平。而港岛和新界西则环比下跌，其中，市中心的港岛区，较上月下跌1.31%，新界西则环比下跌0.87%。

其中，被视为“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑”，一些小区环比出现下调。位于港岛区的太古城环比下跌4.58%，康怡花园环比下跌1.18%，杏花邨环比下跌2.73%；位于九龙区的黄埔花园环比下跌5.77%。

而在楼市未有任何“辣招”前，香港二手楼交投畅旺。根据香港中原网站发布的数据显示，10大屋苑于2010年全年多达10898宗成交，1997年更创下18311宗历史新高，至2003年及2008年也分别录得4223及6624宗。不过，近年市民置业意欲跌至谷底，10大屋苑去年成交量只有2396宗，属史上最少，比1997年高峰期跌近九成，宗数计相差15915宗。其中，东涌映湾园跌幅最大，2010年全年多达983宗成交，去年跌至只有124宗，大跌87%；其次是沙田第一城，成交量由2010年的1887宗，跌至去年285宗，跌幅85%；此外，天水围嘉湖山庄，2010年全年录得2243宗成交，去年仅392宗，跌幅83%。值得留意的是，1997年高峰期，嘉湖山庄全年成交量多达4227宗。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，香港经济复苏缓慢，加上在“辣招”影响下，楼市交投持续低迷，去年整体物业注册宗数仅58035宗，为1996年有记录以来的历史新低，逼使政府全面“撤辣”救市。

展望：发展商或加快推售新盘，二手房成交量回升

全面撤销“辣招”后，对接下来的市场影响如何？纪言迅表示，作为买家来说会划算很多，原来不打算入市的人群，会觉得楼市会有反弹可能性，因此可能会积极入市，由此刺激一波交易量，增加买卖。尤其是以前一些被“辣招”所影响的人群，或会进入市场，尤其是大湾区的买家，会吸引这些人群前往香港买房，预计成交量上升将促进今年全年楼价平均升幅达5%左右。具体目前还不好判断，还需观察政策对市场的刺激到底有多大，以及整体经济的情况。

全面减“辣招”后，由于买家可节省大笔税项开支，加上政府大力抢人才，业内预料，将吸引非香港本地买家及投资者重投香港楼市。陈永杰预计，随着政府宣布全面减辣，金管局亦决定全面暂停压力测试，并调高物业按揭成数上限至七成，对楼市属正面消息，相信发展商会加快推售新盘，二手成交量预计会回升七成，10大屋苑今年成交量有望重上5000宗。

汇生国际资本总裁黄立冲表示，这一政策调整对于促进当前交易低迷的市场环境有一定的积极作用，对经纪公司和成交量的提升也将带来机遇，可能会在短期内激发市场的部分购买力，尤其是在1000万港元以下的住宅物业市场。不过，对于高端豪宅市场而言，这一措施可能影响有限，预计今年整体楼市仍将面临调整，跌幅可能控制在5%以内。

不过，在黄立冲看来，香港房地产市场所面临的挑战并非短期内可以完全解决的。近年来，由于多种因素，包括部分资本和人才的流出，以及香港在国际金融和贸易中作为连接中国与世界的桥梁角色的变化，都对房地产市场产生了深远影响。

“虽然当前的政策调整可能会为市场带来一定的活力，但我们也应该看到，香港房地产市场的长期趋势需要更多的结构性改革和调整。香港的未来，不仅仅依赖于短期的政策刺激，更需要在全球经济环境中找到新的定位和发展方向。香港过去在促进国际资金进入中国、贸易和国际金融资产管理方面发挥了独特的作用，未来，也需要探索新的增长点，以适应国际投资环境的变化和国内外经济发展的新需求。”黄立冲如是说。

中泰证券政策团队首席分析师杨畅认为，现阶段香港取消印花税等措施，或在一定程度上表明降低购置成本，活跃楼市的政策意图，后续月份成交量的表现值得关注。

此外，戴德梁行发布的报告分析指出，随着政府全面“撤辣”，有助于提振市民入市信心，刺激成交量，进而活化换楼链。至于楼价走势方面，假如联储局能于今年内开始减息，将更有助于楼价回稳，预计下半年楼价有望从现时低位回升。

来源：新京报