“老王”宣布退出房地产

亿翰智库 2017-02-08 17:32:40
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随着2016年的结束,2017年的降临,各个房企也逐步开始布局和阐述下一年的计划,而“老王“的万达集团也不例外,从做住宅起家的万达集团,随后转型至商业地产,而如今,时过境迁,“老王”还是当年的那个“老王”,而万达早已不是当年的那个万达,从大幅收购全球知名院线&积极投资体育事业,可以看出“老王”对

  随着2016年的结束,2017年的降临,各个房企也逐步开始布局和阐述下一年的计划,而“老王“的万达集团也不例外,从做住宅起家的万达集团,随后转型至商业地产,而如今,时过境迁,“老王”还是当年的那个“老王”,而万达早已不是当年的那个万达,从大幅收购全球知名院线&积极投资体育事业,可以看出“老王”对未来的展望,其实内心中早有算盘。

  一. 放空重资产,转型轻资产

  就在2017年1月14日的万达年会上,万达集团董事长王健林公开表示:万达集团将逐步剥离房地产业务,万达商业将向轻资产转型。从事地产行业28年,再两年就30年了,被调控了十来次。中国地产好年景没有持续四五年的时候,基本上三年左右来一回调控。行业周期性太强,造成现金流不稳定,预期也容易经常发生变化。

  为此,王健林宣布,万达商业2020年以后原则上不再搞重资产,全部为轻资产。除了万达城配套的住宅外,万达原则上也不再新增住宅开发;等万达城全部开发完以后,万达商业就逐渐从地产开发这个行业退出。

  二. “老王“缘何退出房地产

  万达集团官方数据显示,2016年万达商业实现营业收入1430.2亿元,完成计划的100.4%,同比减少25%,地产收入1122.7亿元,完成计划的100%;租金收入195.8亿元,完成计划的102.3%,同比增长29.6%。与往年不同的是,万达集团按照去年计划目标大胆调减了600亿元的地产收入,商业地产的收入也较往年有了大幅减少,取而代之的是新业务的诞生。

  1)租金的成长空间更大。2015年,万达商业的合同销售金额就已经只有小幅增长,2016年则是大幅下滑(王健林表示是主动下调了2016年600亿的销售额);但租金收入增长明显,2015年增幅为30.7%,2016年再度增长30%。

资料来源:亿翰智库

  2)以租赁为主业的公司上市后估值更高。万达商业正在谋划回归A股上市,目前A股主要房地产股票的估值普遍在20倍P/E(市盈率),10多倍的也比较多。王健林表示,以租赁为主的公司估值可以达到30倍甚至40倍P/E。

  3)租金回报更高。2015年,万达商业租赁收入的毛利率高达72.14%,远远超过物业销售37.95%的毛利率;全年租赁收入占比仅10.94%,但贡献了35.25%的税前利润。王健林表示,预计到2016年,租金收入贡献的净利润将达到55%。

资料来源:亿翰智库

  4)轻资产运营成为可能。轻资产在企业界非常流行,即用更少的投资,撬动更多的利润,万科的“小股操盘”就是典型之一。万达的轻资产模式表现为:其他企业拿钱下订单,万达负责找地、建设、招商和运营,租金最后大家一起分。

  王健林强调,万达退出地产业并非是看空中国房地产,而是因为对房地产调控的“无奈”,以及租赁(而非销售)的诸多好处而做出的理性决策。

  2016年开业的50个万达广场中,已有21个属于轻资产。2016年第4季度,万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场,投资合同达1050亿元。2017至2019年,每年开业交付30个万达广场给投资方,净租金双方分成。这种轻资产模式称之为“投资类万达广场”。另外,万达商业轻资产还探索出另一种模式“合作类万达广场”,就是对方出地又出钱,万达负责设计、建设指导、招商运营,净租金双方分成。

  具体来说,服务业方面,2016年万达服务业收入占比55%,历史上首次超过地产,未经审计的净利润也大于地产,万达提前一年实现了转型阶段目标;特別是作为转型核心企业的万达商业,虽然地产收入仍大于租金等其它业务,但预计租赁业务净利占比已经超过50%。

  三. 万达未来布局发展

  谈及2017年万达集团的“小目标”,王健林表示,2017年万达集团将持续做大文化产业,包括继续扩大电影市场份额,争取2020年实现全球20%的市场份额这一伟大目标,同时要发挥完整产业链的优势,提升整体效益,整个电影产业2020年要实现100亿人民币净利润。不仅是量,在电影制作、发行、放映这些方面都要成为全球的领军企业。力争今年底可以提前竣工东方影都,部分投入试运行。并增加IP公司,打造自有的IP赛事,加大旅游投资等。

  与此同时,加快万达商业转型,逐步减少房地产投资,增加轻资产的运营——2016年虽还有11个重资产项目,39个轻资产项目,但以后每年重资产项目要减到5个左右。2020年以后原则上不再搞重资产,全部为轻资产。

  据悉,万达的第四次转型2014年初开始实施,万达从房地产为主的企业转向服务业为主的企业,形成商业、文化、网络、金融四个支柱产业。

  随着王健林正式宣布“未来万达将逐步退出房地产企业”,房地产行业从此将减少一个巨头,不知未来的何时何地又有谁会突然宣布,绿城、万科、世茂是否也会与万达一样,逐一退出房地产行业呢?而又有哪些企业坚守在该行业继续发展,随着中国的房地产10年黄金期的落幕,未来该行业的前景又是如何?“老王”的抉择又是否正确?等等一系列的疑问就让时间去证明吧。

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