多元化布局诠释重资产逻辑,龙湖上海拓展持有物业版图

一直稳健低调的龙湖地产开始爆发了。2017年上半年，龙湖实现销售金额926.3亿元，同比增长140%，完成年度目标1100亿元的84%，增速和完成率均位居行业之首。

近日，龙湖高管团队在沪露面，深度解析了龙湖业绩增长的原因。高管团队认为，龙湖业绩的爆发得益于市场的“翘尾”行情，更与低成本融资、多元化的布局、供货前置供应等因素密切相关。未来，“长跑运动员”龙湖将继续保持这种稳健的发展状态。不过，“当市场发生变化，速度该快一点就快一点”。

▲龙湖位于上海的精品项目龙湖天璞

供货前置，“存货就是癌症”

7月20日，半年业绩公布不久，包括龙湖集团CEO邵明晓在内的龙湖高管团队亮相上海。

“2014年三季度到2016年三季度，中国房地产处于上升机遇中的一个翘尾行情，这其中又包含了一、二线城市去库存与客户购买热情高涨的因素。”邵晓明强调，业绩的显著增长首先受益于市场行情。

供货前置供应则是关键要素。抓紧“翘尾”行情的龙湖，在提升供货量的同时，也有意识地把很多供货做了提前，“我们认为，存货就是癌症”，邵晓明说。

龙湖集团副总裁袁春透露，龙湖已经形成了科学的供销存体系，根据“4217”从市场端来倒推运营供货和营销动作，一般会提前4个月提前营销做动作。龙湖集团品牌及营销部总经理孙维强则补充说，龙湖的供货一直在做相应的铺排调整，包括投入端口的战略支撑，产品研发、客户研究、市场定位等。此外，龙湖强调低资本成本、保持两位数以上的利润增长，都是围绕短期增长和长期可持续的增长结合。

低成本的融资战略无疑是亮眼业绩的重要保证。最近几年，龙湖一直坚持持续降低资本成本的铁率。邵晓明透露，在过去的三年，可能龙湖是这个行业内是少有一家没用过非标、没做过前端融资的公司，且净负债率长期保持在60%以下。

持续低成本的融资战略，也为龙湖多元布局地产市场的举措打下了基础。在低资本成本的优势下，基于对未来的需求的判断，龙湖确定了住宅开发、物业管理、商业运营及长租公寓四大主航道业务，将所有的战略资源集中于此。同时，龙湖也在试水联合办公“一展空间”等投资型的“点心业务”。

邵晓明表示，公司在研究西蒙、西田等知名企业后发现，两家公司持续以重资产模式做投资型物业，核心就是资本成本。据第三方机构测算，在中国做投资型物业的回报率能做到6%已是非常优秀的水平，“而龙湖要求资本成本要大大地低于这个才会去做”。“保持稳健增长，尤其是稳健的利润增长，这一点龙湖是非常坚持的，而且要把短期的增长和长期的可持续的增长结合起来。”

上海是个非常有想象力的战略高地

区域布局方面，邵晓明强调，龙湖聚焦一线、二线城市的战略没有变化，且会坚持“做透”所进入的城市。不过，考虑到中国大交通的改变及其带来的人口重新集聚、大城市周边外溢、“十三五”产业新布局等一些因素，龙湖会在一些大城市的周边城市进行试探。

除了环京区域的河北廊坊、承德等，龙湖今年也将目光瞄准粤港澳大湾区。在广州、深圳、佛山之外，龙湖还将在华南进行更为深入的布局。

在龙湖城市群布局中，长三角的分量已占到30%。作为长三角的桥头堡，尽管上海目前并不是对龙湖业务贡献较大的区域，但龙湖高管团队此番再次强调了对这座城市的重视，认为它确是一个未来非常有想象力的战略高地。

邵晓明强调，龙湖在沪深耕十年，已经有一定的影响力，未来在上海“肯定要全方位地打造”，希望挖掘出更多的潜力。龙湖上海现有布局除住宅、购物中心和联合办公，也将引入长租公寓。但其直言，上海地产行业高手如云，想在上海做好确实不容易，很有挑战，房企要具备很多的能力。

履新之后首次公开露面的龙湖集团上海公司总经理温介邦则将上海从1992年至今的时间分为四个阶段。其认为，在2016年至今这一全面更新的阶段，房企真正所要具备的能力，是对城市运营、城市更新、城市服务的能力，而龙湖已经提前2-3年对相关的业务体系进行了布局与铺排。

温介邦透露，在这一阶段，龙湖开始布局奉贤、金山、临港等远郊板块，环上海中心区域市场布局思路已经形成。而龙湖在上海市场尝试最多的是TOD轨道交通＋物业的运营模式，比如虹桥天街。随着上海城市扩张，未来一定是轨道节点的物业运营成为趋势。

同时，上海公司在未来4-5年需要花力气去做的，就是对上海下一个发展阶段的诉求和当下的痛点有所捕捉，并基于此来建立龙湖业务体系和组织体系。因此，在坚持把握住宅市场、租赁市场及产业市场等的同时，龙湖还去尝试一些创新、服务性的业态，包括教育、医疗等多元化的产品。

练好内功，厚积“勃”发

邵晓明称，从宏观经济角度来看，中国正在进行一个产业结构的变化升级、新动能的转换，龙湖在这其中会做一个长跑运动员：“当市场发生变化，速度该快一点就快一点，只要不脱离大势就可以。但龙湖又不会过分超越、持续超越行业去做这个。” 未来，房地产的行业集中度会越来越高，必须要把规模和市场份额做上去。“龙湖现在是在面向未来做一些预埋，准备一些能力，做一些投资。”因此，龙湖会继续加强购物中心、长租公寓等重资产产品。邵晓明预计，到2020年，已经建立起成熟大运营体系的商业板块会有超过50亿元的租金收入，同时期望在三年内长租公寓可以有超过10亿元的租金。不过，邵晓明坦言，这些业务都需要长期培育，在没有达到一定的规模和体量之前，龙湖也不会直接像万科那样直接收购大型重资产项目。 邵晓明强调，拿地不是越多越好，且较好在低点拿地、高点卖房，控制节奏。值得注意的是，龙湖这一轮拿的地更多的是做一些带天街的项目，拿地成本控制得非常好。 包括袁春、孙维强在内的数位龙湖高管都表示，龙湖对下半年的市场依然比较谨慎。但不管在上行市场还是下行市场，要始终对市场有一个敬畏的心，练好内功后给客户呈现较好的产品来，帮助城市向一个更好的它想要的方向去发展，在这个过程中然后对投资者有回报。 克而瑞信息集团董事长丁祖昱说，“龙湖已经过调整，已经都完全到位了，今年不爆发是不可能的。所以上半年就已经有一份非常出色的答卷交出来了。” 在丁祖昱看来，龙湖和万科有点像，“做大又做强，然后做强又做大”。未来，中国房地产一定是一个比较复合型的、系统化的一个生态体系，而龙湖已经敏锐地抓准了时机。“今天更应该看龙湖的这些内功怎么练的，然后看它各个方面的综合实力的体现。”其坚信，经过三五年的修炼，龙湖将迎来属于自己的“厚积勃发”。