上演“帽子戏法”,建发50.2亿元上海连落三子|房企攻守道①

【编者按】攻守道，保留太极推手刚柔并济的精髓，强调进退之间，攻守有道。在地产行业大变局下，房企生存发展亦要大智慧，不贸然进攻，也不固步为牢。在土地市场表现尤为明显，有房企可以做到连连拔寨，进退自如，也有房企颗粒无收，暗淡出局。在上海首轮土拍收官之后，搜狐焦点推出《房企攻守道》系列选题，解读品牌房企“攻守道”智慧，看他们在上海市场一攻一守之间给出何种答案。本篇关注建发房产。

在2022年上海首轮集中供地中，央企、国企是特别的主力军。来自厦门的国企建发房产表现格外抢眼，上演“帽子戏法”，共斩获金山、闵行两区共三幅纯宅地，总计斥资约50.2亿元，拿地总金额仅次于招商、中铁建。

自宝山顾村“地王”之后，建发短暂潜伏了四年，近两年多来强势回归，频频高调现身土拍市场，不仅联手融创拿下普陀“地王”，本轮土拍牵手华发拿下的闵行两宗纯宅地，溢价率均在9%左右处于高位。背后折射出建发房产为抢占上海市场份额话语权，开始显露出“攻”的姿态，拿地动作可谓快、准、狠。

上海首轮土拍斥资50.2亿元夺得3幅地块

在土拍首日（6月1日），建发首战告捷，以底价21.9581亿元摘得金山区金山新城JSC1-0401单元1-11-01地块，该宗地出让面积9.24万平方米，容积率1.8，建筑面积16.63万平方米，楼面价13200元/平方米，房地联动价32500元/平方米。

该地块北侧，即是建发2019年7月23日以17.96亿元竞得的金山新城JSC1-0401单元1-01-01号地块，楼面价12034元/平方米。后打造金玥湾，于2020年8月首开，最近一次开盘是在2021年4月，当前项目已售罄。

金山新城地块是上海首轮土拍中，建发少有一幅独自竞得的地块。其与金玥湾仅一路之隔，距离金山万达约1公里，在熟悉的地段进行新品开发，对于建发来说是不错的选择。

6月6日，建发迎来属于它的“丰收日”，接连高溢价拿下闵行两幅纯住宅用地。

闵行区七宝镇古美北社区S110501单元18-01、22-01地块和闵行区浦锦街道MHP0-1302单元18-01地块热度都非常高，建发联手华发参与竞拍这2幅地块，他们面对的是招商&象屿联合体、中铁建、保利等一众劲敌。

闵行古美地块竞拍在一次书面报价环节触发随机值，建发和华发报价26.579亿元，与平均价价差最小，仅27.5万元，成功竞得该地块，溢价率8.99%，楼面价50573元/平方米。这幅地块房地联动价82500元/平方米。

闵行浦江地块同样进入了一次书面报价环节，建发华发联合体再次幸运击中，与平均价价差80万元，以29.864亿元竞得该地块，溢价率9.39%，楼面价40581元/平方米，房地联动价68000元/平方米。

连续两次均在一次报价环节竞得地块，多少是有些“运气”在身上的。建发和华发联合成功拿地，在上海土地市场尚属首次。一日内连落两子，让市场看到了两家国企深耕闵行的决心。

上述三幅地块合计成交金额达到78.4亿元。根据联合体初步协议，建发拥有闵行古美地块51%的权益、拥有闵行浦江地块49%的权益，据此测算，建发权益拿地金额接近50.2亿元。

图源：建发股份公告

家底丰厚，近几年大手笔买买买

其实，在上海首轮土拍中，建发“相中”的地块远不止于此。

在松江区泗泾镇SJSB0003单元08-01号地块和青浦区西虹桥沪青平公路北侧44-15地块的竞拍环节，都有建发的身影。

中铁建竞得的松江泗泾地块成交价19.882亿元、建发报价19.896亿元；金地竞得的青浦西虹桥地块成交价21.447亿元，建发报价21.426亿元，高出越秀&仁恒、保利报价。这两次，建发均是“单枪匹马”参与竞拍，不难看出，建发对这2幅地块均出手阔绰，入手意向很高。

回首近几年建发在上海的拿地动作，一向以大手笔著称。

2016年是上海土地市场最火热的年份之一，也是建发在上海表现较为“激进”的一年，当年度在上海共花费109.88亿元拿地。其中最为出名的就是宝山顾村N12-1101单元06-01地块，建发联手中粮以67.9亿元竞得该地块，溢价率115%，楼板价为53727元/平方米，登上顾村“地王”宝座，成为备受瞩目的“面粉贵过面包”典型案例。直至2019年6月，央玺才入市，续销时为了去化一度推出买房送宝马活动，当前项目已售罄。

激进拿地受挫后，建发有数年未在上海公开拿地，直至2020年5月其才再度露面拿下了宝山罗店一宗宅地。

时间来到2021年2月底，建发再一次在上海土地市场展现了其“激进”的一面。在竞拍普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块时，建发联手融创鏖战300多轮，以64.52亿元竞得该地块，成交楼板价84346元/平方米，溢价率36.15%，普陀新晋“地王”由此诞生。

当时上海土地市场尚未出台“沪七条”新政，没有实行限价竞价。据悉，这次竞价结束后，上海普陀区政府排名前列时间约谈了建发、融创相关负责人，重申“房住不炒”的基调，并表示有关部门将严格监管该地块的开竣工等事项。

这些“地王”正是建发在土地市场疯狂扩张的一个缩影。大手笔买买买的背后，正是厦门国企建发丰厚的家底作为后盾。

2021年建发将销售目标上调至1200亿元，目标增长率较高达32.2%，最终2021年建发的全口径销售额达到了1649亿元：比2020年的907.7亿元增长81.7%；算剔除水分后权益签约金额同比增长100.9%至1300.9亿元。

图源：建发房产

建发房产作为地方国企，拥有融资优势，债务结构整体保持稳健水平。2021年公司净负债率为62.9%，相比2020年下行10.9个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为67.6%，相比2020年下降0.4个百分点；现金短债比为3.9倍，短期偿债能力强，暂无偿债压力。

修炼内功，聚焦新中式出手即爆款

近几年，新中式产品愈发受追捧，而建发深耕新中式产品20余年，如今在新中式产品打磨上已形成一套自己的标准和特色，精炼出“儒门、道园、唐风、华纹”的产品理念，成为国内“新中式”产品的领军者之一。

而建发在上海已先后推出了央玺、金玥湾、泗水和鸣、建发浦上湾、建发云锦湾等项目，始终深度推进新中式理念，打造的每一个作品，既有恢弘气度，又沉稳内敛，呈现平衡之美，在古典的基础上融合了时代特色，设计上也更符合了大众需求，都深受购房者喜爱。

前文提到的宝山顾村“地王”央玺即是建发的TOP级产品，每一个“央玺”都代表建发房产在当地的较高水平，央玺项目曾荣获2019年美尚奖人文气质豪宅银奖。

央玺实景图

不少热门板块同质化项目较多，建发同样可以玩转新中式，松江泗水和鸣即是一个例证。项目结合松江古文化精髓，缔造“四进十二景”精美园林景观，不惜成本与工期，产品入市时取得了“千人摇”的佳绩。

泗水和鸣实景图

当红并非偶然。去年初建发浦上湾实现开盘当日清盘，因在积分制政策落地之前开启认购，故而成为少有一个触发积分制，但不涉及限售的新盘。

建发浦上湾实景

市场对建发新中式产品的认可，从侧面印证了建发的产品实力。无论去化速度还是溢价能力，建发一如既往聚焦新中式产品，不言而喻是成功的。

随着上述项目清盘，建发上海速度补仓，在2021年集中供地中先后斩获崇明及宝山共2幅地块，即为目前的建发和玺、建发熙和府。

建发和玺为2021年6月22日建发竞得的崇明区陈家镇CMS15-0305单元14A-01(实验生态社区18号)地块，1.01的容积率，是首批集中出让地块中容积率较低的，非常适宜打造纯低密别墅区。项目建筑面积6.9万平方米，今年3月26日首开推出373套房源，主推洋房、叠墅和联排别墅，整体均价31400元/平方米。

建发熙和府为2021年11月30日建发以21.485亿元竞得的宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0302-02地块，成交楼板价26152元/平方米，溢价率8.97%。项目建筑面积11.7万平方米，规划住宅套数860套，将推89-119平方米房源，房地联动价47500元/平方米。

不止于此，从上海首轮土拍中建发的动作，不难看出其补仓上海的决心。保持每年平均两到三个项目的开发节奏，战线不至于拉得过长，也不会造成项目开发断档青黄不接，同时打造自己擅长的新中式产品，或独立操刀或强强联手，不疾不徐，信心笃定。

建发和玺、建发熙和府以及此番纳入囊中的三幅地块，将成为建发今明两年主要的产品供应，从宝山顾村到闵行七宝、闵行浦江，均有着成熟的地段和配套，预期将有良好的市场变现能力，好品牌+好地段+好产品加持，期待建发在上海更多的新品亮相。