中国金茂:规模之后的求稳信号,“双曲线”发展显后劲

从虎口夺地到豪宅销冠，再到规模地快速增长，地产界“黑马选手”中国金茂（00817.HK）近年来发展势头强劲。2019年，顶着“新千亿”头衔的金茂销售规模已突破1600亿元，再一次站在了行业聚光灯下。

3月25日晚间，中国金茂发布2019年财报。

扩张进行时，销售规模持续强势增长

近年来，中国金茂的销售规模复合增长率一直处于行业高位。

2011年，广渠金茂府首入市便夺得北京年度单盘销售冠军；2012年，项目三期开盘再创售罄佳绩。根据财报，2012年，因广渠项目的热销，金茂同年录得销售额134.45亿元，同比增长348.77%，首次突破百亿大关。

2015年，金茂规模超过200亿；2018年，达到1280亿元，跨过千亿门槛。粗略计算，中国金茂近四年的复合增长率达到了66.35%。

而刚刚过去的2019年，中国金茂年度合同销售金额创新高，达到1608.06亿元，同比增长高达25.63%。与此同时，中国金茂2019年回款金额也创历史新高，首次超过1500亿元。

2019年中国房产市场下行压力不断加大，中国金茂不仅实现销售回款双创新高，除此之外，该公司年度归母净利润达到64.52亿元，同比增长24%，盈利能力表现优秀。

2019年，中国金茂已成功进驻京津冀、长三角和珠三角等中国高速发展区域，公司在北京、天津、上海、广州等49个核心城市，开发持有200余个项目。

通过梳理中国金茂2019年销售成绩单，可以看到，杭州、北京、温州、南京、宁波5大热点城市堪称金茂的“业绩五虎”，单城销售金额先后突破百亿，在金茂内部被称为2019年“百亿城市俱乐部”成员。

其中，杭州是金茂2019年排名前列个实现单城签约销售额突破100亿的城市。紧接着，北京接棒杭州，创造了单城签约销售额和回款额双双破百亿的佳绩。

“超级金茂府”抢眼，高端产品存在去化难题

中国金茂以“精工品质、绿色健康、智能科技”的高端定位和精品路线，推出金茂府、金茂悦、金茂墅三大产品线，引领中国高端住宅市场。

其中，众所周知的高端“府系”项目，以品质优异著称，是金茂的重要产品标签。

一直以来，金茂高增长和高回报同其通过少数高端项目获取更高回报率的模式息息相关。

据统计，截至目前，金茂在全国23个城市落地的42个金茂府，口碑和业绩均不俗，成为中国金茂实力持续增长的产品力保障。

北京未来金茂府60天销售金额突破50亿；上海西郊金茂府首开创下2小时220套房源全部售罄的佳绩……2019年，“超级金茂府”成为现象级，在全国各地表现抢眼。

广州天河金茂府、西安长安金茂府、北京亦庄金茂府、宁波海曙金茂府等项目，在全国各个区域的重点城市，都成为了当地楼市的标杆产品。

2019年，整个房地产行业开始收缩，市场销售明显放慢，持续加码的政策调控与日益增加的融资成本，高端项目陷入难入市、亏本入市、去化不佳的局面，金茂也因此受到了一些影响。限售限价的压力亦让一些项目陷入“卖也不是，不卖也不是”的境地。

与此同时，主打高端产品的中国金茂，过去一年里销售均价一直有下降趋势。2019年，中国金茂全年平均销售价格2.15万元/平方米，2018年这一数值为2.55万元/平方米。

加速城市运营布局，积极控制土地成本

“地王”二字曾经是金茂的标签之一。

然而，在2016年，金茂喊出了“坚决反对拿地王”口号。其拿地成本从2017年的1.43万元/平方米的均价，逐步下降至2018年的8000元/平方米，再进一步降至2019年上半年的5300元/平方米。

可以看到的是，金茂在2019年拿地更加谨慎了，在“不拿地王”的同时平衡成本与利润、调整营收结构、推进混改、降低负债。尤其是2019年下半年，金茂所获地块大多数为底价或低溢价拿地。

在土地储备上，中国金茂2019年聚焦一二线城市，深耕现有城市，合理新增低成本土地储备高达1390万平方米，总土储达到 5846万平方米，并为2020年的销售准备了超过3000亿的可售货值。

拿地均价日益下降，有中国金茂主观的改变，也有城市运营项目带来的优势。

中国金茂董事会主席宁高宁表示，未来将不断夯实城市运营商定位，丰富以城市运营为核心的业务模式，加速实现综合实力挺入行业排名前列梯队的目标。

根据财报显示，2019年，中国金茂在温州、嘉兴、杭州、郑州、无锡、岳阳、福州等地正式落地7个城市运营项目，累计获取达到20个。在积极践行长江经济带、长三角一体化、粤港澳大湾区等国家战略同时，金茂城市运营商形象得到广泛认可。

受惠于城市运营转换的土地储备，中国金茂能够快速收获大量土地储备，同时大大降低了拿地成本。中国金茂执行董事兼CEO李从瑞提到：“2020-2022年，将实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献。”

焦点点评：

2019年，中国金茂经营业绩较去年大幅提升，归母净利润再创历史新高。但与此同时，规模增长带来的副作用也不能忽略：，负债总额高企、短期债务压力大、地王入市难、营收下降、房屋质量问题等等，不过可以看到，金茂也在采取措施，试图补足短板。

与碧桂园、中梁等企业不同，金茂通过少数高端项目获取更高回报率的模式，无疑令人羡慕。但实际上，从毛利下降毛利下降12%中可以窥见，一直坐享高毛利率同时，也要承担高地价与高端定位的风险，这些风险在调控趋严的当下，尤为重要。

正如主席宁高宁所言：中国金茂将秉承“科学至上”的价值理念，不断夯实城市运营商定位，持续推进“双轮两翼”发展策略。

想要跨进排名前列梯队，金茂还需要修炼内功。规模与效益的平衡、速度与质量的平衡或许是金茂的投资者及客户们所期待的。