王一鸣:一位房产置换客眼中的上海楼市

　　2018年已过半，政府对于房地产市场的调控力度未见丝毫放松。

　　近期，房地产市场迎来密集整顿潮。在住建部、公安部等七部委宣布自7月至12月在北京、上海、广州、深圳等全国30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动后，仅7月上旬就有16个省市发布调控政策与执法结果，“反炒房攻坚战”正式打响。就在上周，上海限购政策再升级——严控企业购房，提高了公司购房的准入门槛，也成为继西安、长沙和杭州暂停企业购房后，排名前列出台规范企业购房规定的一线城市。

　　以上海楼市为例，在近年来密集调控背景下，影响几何，有哪些变化？笔者分享身边一位“颇有头脑”的友人在沪卖房、置换的故事，以供读者近距离感受楼市的近况：小周是笔者多年好友，2008年硕士毕业的他独自来上海打拼。2011年，怀揣着20万元积蓄以及在父母的帮助下，他在上海中环附近以约120万元总价购入一套50平的一室一厅老公房，算在上海安了家。

　　出于日后成家、接父母一起住等需要，2017年过年期间，工作小有所成、已成为新上海人的小周做了个决定，打算继续在中环附近置换大面积住房。彼时经历2016年11月史上最严“沪九条”出台后，上海楼市正在逐步降温，部分买卖方均步入观望，但仍有不少人处于惯性思维，认为房价歇一歇还要继续涨。

　　在领会中央“房住不炒”表态后，从事金融工作、思维敏捷的小周当机立断——降价卖房。2017年2月底，其所在小区同类型的房子挂牌价大多在320万元以上，小周决定降价至305万元挂牌出售，并且向房产中介表态价格还有商量余地。一时间，凭借诚意的挂牌价格、装修整洁，该套房源为多家中介所热推，在整体楼市成交已开始降温背景下，上门看房者仍络绎不绝。两个月后，小周的一室户以近300万的价格成交。当年7月底，上海摇号买房细则出台，这对于小周来说又多了一个选择——摇号买房。至9月下旬，出手房源的尾款已悉数汇入他的银行账户，正值炎热酷夏，此时该小区多数挂牌房源已开始无人问津，类似的情况也出现在上海其他多数地区，小周暗暗庆幸自己的出手时机还算不错。

　　拿到300万巨款后，身边不少人均敦促小周应尽快买房“现在不买，明年再一涨怎么办？”。但小周却决定先观望，他认为一般楼市上涨和调整的周期相对其他投资市场要更长，在政策严控背景下，应有充足的时间进行选择和思考。同时，其将所得资金全部转入短期银行低风险理财产品，预期年化收益约5%，然后一有空便频繁走访预算内的一、二手楼盘。转眼到了2018年3月，小周的300万资金已获得了约7万元的利息，而原小区同类型的房源最近一笔成交价已低至285万元。小周更加笃定并认为当初的研判是正确的。

　　在这观望和走访楼盘的半年时间内，小周的大致感受是，对于购房者而言，目前一二手房都是可以考虑的目标：二手房眼下是买方市场，有一定议价空间，不少楼盘还有笋盘出现。相比不少二手房拎包入住，一手新盘大多是一两年后交房的期房，受到预售证调控影响，虽然整体开盘价不高，但不是每个楼盘都是一二手明显倒挂，也有新盘因为定价和二手房相差无几、抑或地段不佳等因素，去化率尚不理想，所以不应看到新房就觉得是买到便宜，也需要多方对比，酌情选购。

　　在今年4月，虽然有些超预算，但小周咬咬牙决定加入了位于浦东前滩地区的某网红一手楼盘的认筹大军，这是近半年来他排名前列次出手，光排队认筹就用了4个多小时。据了解，该楼盘凭借前滩、学区、相对低价等多重优势，最后吸引3000余位购房者参与了摇号，而房源仅有400余套。最后，运气不佳的小周抽到的号码排到2000开外，无缘本次摇号。但他并未气馁，继续等待下一次心仪的新盘或二手房源出现。他相信，楼市寒冬中，给予了他这样的买家有很多机会。截至目前，经过近10个月的银行理财，小周购房本金已较最初多了10余万（除去认筹相关成本），而他的置换之路仍在继续，楼市的调整也在继续。

　　“热门的一手房，多数是一二手价格倒挂，不仅吸引了该地段周边的需求，也对二手房价形成了冲击，购房者也会以此作为和房东的谈判筹码。”小周分析认为，这样一来二手房的节奏也被打乱了。就在上周，小周告诉笔者，看中了一套品相不错的二手房，正在和卖家商谈具体成交价，该小区最近一年的成交价格调整了约10%。

　　目前的楼市环境对小周这样手握重金的购房者显然是有利的。上海链家市场分析师赵葆根近日表示，今年上半年，全市共计成交二手住宅8.11万套，略高于去年同期的7.79万套，市场在成交量方面，基本保持了与去年相仿的水平。伴随着越来越多置换型购房者对价格的下调，二手市场将逐渐形成量稳价跌的局面。