政策调整太频繁,这些“房事”你遇上没?

摘要：不怕计划赶不上变化，就怕变化产生变数！事情的原委是这样的：……。那么问题来了：因限贷造成的违约，需要赔吗？

这是不少买房人的心声。

今年，楼市政策频出，市场因政策和调整随时都在变化。对于不少购房人来说，政策变动遇到的麻烦可不少。

近期i财君的后台陆续收到类似烦恼，且他们遇到的情况，具有非常代表性，我们找来专业人士答疑解惑。

房贷迟迟未获批，优惠折扣真的就没了吗？

广州市民周先生最近很烦——房贷半年了还没放款，一查，竟发现购房大半年，至今还没网签，而原因则是由于国家政策调控房价，控制网签速度。

事情的原委是这样的：

周先生去年11月提交房贷申请，到现在尚未成功放款。经过一番银行查询，周先生才得知原因是，自己全权委托给开发商办理的贷款，但一直没有网签和提交购房合同等资料，所以一直不能放款。

眼看超过为放款，周先生要付出的代价可不小：银行同贷款书的有效期是6个月，如果过了审批有效期还没有放款，就需要重新进行审批。执行的利率就将是较新的基准利率。而周先生去年11月份拿的可是85折的贷款利率优惠，一下子，周先生需要多付近30万的贷款利息！

那么为什么一直网签不了呢？

对此开发商回应称，由于国家政策调控房价，控制网签速度，所以现在还在排队中。

从目前的排队情况来看，周先生所购的楼盘共有400户，已经网签的有160多户，按照现在每个月6户的往前速度，也许要到明年才能网签。

周先生的烦恼可不止他一个人遇到。据周先生表示，有一批购买这家开发商楼盘的购房者，都因为没有网签，影响了银行的贷款发放。

那么问题来了：问题一：一定要网签才能放款吗？

相关银行表示，以前网签并不是放款的必要条件，但是现在额度紧张，如果没有网签也就意味着难申请产权证，如果出现逾期，房产变现存在困难。所以现在网签是必要的一道门槛。

问题二：说好的房贷优惠就这样没了吗？这个锅谁来背？

上海茂泰律师事务所律师诸东华表示，这种情况下，周先生很难维持优惠利率。同意放贷书一般可以视为附条件的协议书，满足放款条件下，银行会放款。从银行的表述来看，网签是条件之一，因而很难说银行违反了合同约定。而开发商在申请贷款的过程中，可以视为周先生的代理人，在委托关系中，一般相应的利益和后果应有委托人承担。

诸东华进一步表示，因国家政策调控引起这些问题一般属于不可抗力的范围，很难归咎于银行或者开发商的责任。

诸东华建议，周先生可以向开发商交涉，加快进度，因为现在的网签控制，也可能是开发商在受到政府压力而实施的自我控制措施。如果是开发商的自我控制行为，则开发商违背了受托人勤勉尽责的义务，应当承担责任。