因财务改善、利润较高,仁恒置地“BB-”评级上调至“BB”;展望稳定

　　香港，2018年3月15日—标普全球评级3月14日宣布，将仁恒置地集团有限公司（仁恒置地）的长期企业信用评级从“BB-”上调至“BB”，展望为稳定。同时，我们将该公司未到期的优先无抵押债券的长期债项评级从“B+”上调至“BB-”。仁恒置地为一家中国地产开发商。

　　我们上调仁恒置地的评级源于我们认为，未来两至三年内，得益于较高的利润水平和良好的财务纪律性，该公司将能够保持强劲的财务状况。我们认为该公司将兼顾销售额增长及保证较高的销售价格，因此我们也预计其合约销售额经历了2017年的下滑之后在未来12个月内将趋于稳定。

　　随着仁恒置地未来两年内扩大公司规模并增加资本支出，我们预计其财务杠杆将小幅上升至3.5-4.0倍。由于该公司的利润率较高且扩张策略较为审慎，因此其杠杆率不太会超出这个区间。该公司的债务对息税及折旧摊销前利润（EBITDA）的比率在过去两年一直低于3.0倍。

　　仁恒置地较高的利润率源于其显著的品牌优势，以及在上海（楼盘）、南京（楼盘）和苏州（楼盘）等大中城市的物业项目成本较低的优势。我们预计，即使上海地区的利润贡献率在未来几年内将有所下滑，但其息税及折旧摊销前利润率仍将高于30%，优于中国房地产行业的平均水平。

　　我们认为仁恒置地将继续践行审慎的扩张策略。该公司已将其土地储备从593万平方米（截至2016年）逐渐增加至674万平方米。该公司计划到2020年时其年合约销售额将从2017年的约263亿元人民币增加至500亿元。我们预计，为了达成这一业绩目标，该公司每年将需要约120亿元人民币土地购置款，占其年销售额的40%左右。不过我们预计仁恒置地将继续把利润而非规模扩张置于首位，在购置土地时将采取多样化的方式，如市区重建、优质地块开发以及股权合作等。

　　仁恒置地的市场地位显著，业务范围主要位于大中城市，这将增加其对政府房市调控政策变动的敏感度。例如在2017年，由于政府出台房地产限价措施，该公司暂缓南京地区推盘，导致其当年合约销售额下降21%。然而，随着该公司可售物业资源不断增加，物业项目在充足的利润支撑下完工，我们预计其2018年的合约销售额将增长18%-26%，2019年将增长22%-26%。

　　稳定的评级展望源于我们认为，仁恒置地在未来12-24个月内将继续保持审慎的举债扩张策略。同期，我们预计该公司也将保持较好的销售业绩，其息税及折旧摊销前利润率将保持在30%以上。

　　如果仁恒置地的债务对EBITDA的比率持续上升至4倍以上，我们可能会下调其评级。如果（1）2018年该公司举债拿地的规模超出我们预期；（2）由于政府调控政策或延迟开盘导致其收入或销售额显著低于我们预期；或（3）息税及折旧摊销前利润率显著低于我们的预测，那么可能会导致上述情形发生。

　　根据我们对仁恒置地财务杠杆的预测，以及该公司较小的业务规模和市场覆盖范围，我们认为未来12个月内上调其评级的可能性不大。但是如果其债务对EBITDA的比率持续下降至3倍以下，同时地域分布多样性和业务规模显著上升，那么我们可能会上调其评级。