上海楼市:如何选购学区房?总结了这几点必须注意事项!

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提问：你好！曾叔！请问我在上海想套学区房，为了孩子以后上学，让孩子赢在起跑线上是很多家长不得不考虑的一件事，这件事我觉得应该从买学区房开始，但是学区房我真的不太了解，而且都是感觉都是老破小，请教一下老师如何选购学区房？

回答：你好，买学区房总结了这几点必须注意事项：排名前列、购买学区房前要了解清楚所想上的学下的划片范围，最近是否有变动等等。第二、不要轻易相信开发商或中介的保证，要实地调查，确保房子对口学校。第三、尤其是购买二手房的购房者要确保孩子的户口可以迁入，以免最后孩子没有学上。第四、注意纸质合同的重要性，所有承诺需要有书面才可相信，承诺书，协议等也是购房者未来维权的重要凭证。第五、具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：你好，曾叔，听说又几项新政出了！内容是什么？求给我们分析分析！

回答：你好，上海房屋管理局官网再次发布重磅消息：关于进一步加强本市房地产市场管理的通知。具体内容可以在网上查看，这次的新政，如果用一句话来总结，那就是：打击开发商炒地、打击投资客炒房，双管齐下，一个都别想跑！1.大家都知道，每个新房项目都是来自于开发商从政府那拿的地——而土地楼板价的高低，更是直接决定了未来的新房售价。在此次的新政中，上海市房管局把土地拍卖溢价放在最重要的头条和二条位置，其重要性可见一斑，大家看过发布的文件就知道。我直接将含义总结如下：1.通过增加土地供应改善供需关系：简单来说，就是土地多了、争夺也就少了、地价也就稳定、新房也会越来越多，大家不用焦虑，未来新房有的是！2.商品住宅用地出让实行限价竞价：顾名思义，拍卖的本质就是价高者得：谁愿意出更高的价格，我就把土地卖给谁。

但现在：房管局将对土地的较高拍卖价进行限制，这块地较高能拍出多少钱、未来能卖多少钱，我都直接给你在拍卖前就说死了——要不要拍，自己好好掂量掂量。这意味着，新房的限价一开始就注定了。做一个不恰当的比喻：新房的价格从闭卷考，变成开卷考。预期稳定了，看上去考试难度变低了，但是竞争还是有的；新房摇号还是存在的，但还是主要满足刚需无房家庭这个宗旨。3.如果说土地拍卖还让你云里雾里的话，那接下来的这一条肯定让你血脉喷张：新房限售5年。在网签备案5年后方可转让，通俗来说可以这样解读：现在的新房，一般而言都是2年左右的期房项目——也就是说，一个2021年取证的新房，在2023年交房其实是一个合理现象。也就是说：一直到2026年，这套房子都得捏在手上不许出售。这一点，对于刚需自住而言没有任何阻碍，相反我还希望限售10年；而对于炒房客，就得好好掂量掂量资金成本了：5年限售，利好刚需、打击炒房！

提问：曾叔！您好！这几天去看了一个盘，销售跟我说要交5w认筹金，但是怕有套路，不知道要不要交，据说认筹的话价格低，不交又怕到时没买到，所以来咨询您？购房小白没有经验还请您再指点指点！谢谢。

回答：你好，认筹有哪些常见套路？1、以“认筹即可打折”吸引购房者。但是，因为还没有出台最终的价格，所以无论打几折都没有意义，都是反推计算到房价上的。羊毛出在羊身上。比如开盘前想买一万五，可是认筹时说开盘打九折，那把价格标为一万七就可以了。2、认筹的人多了，肯定要多于推出房源的套数。所以，开发商便公布选房规则，一般是摇号。很多购房者为了增加摇中的几率会多认筹几套，这样认筹的数量将会增加一倍甚至更多。会造成房子很热销，很多人在抢房的错觉。

3、在羊群效应的带动下，认筹的人越来越多。买的人多了，对价格也就不敏感了，只想着能买到就好，多一千少一千的，朝向差一点，楼层不满意等等都不在乎了。4、购房者对价格不敏感了，房价就不知不觉提上去了，买到房子的人还满心欢喜，终于让自己买上了房子。所谓的认筹并不是比较规范的房地产销售行为，即交一定金额的定金，定金的形式很多种、如认筹金、诚意金、物业维修基金等等，主要是为了规避国家不允许楼盘无证提前销售的行为，在缴纳定金后，既可以选房，当正式销售的时候，直接进行购买该套房源。提醒大家，认筹购房时存在一定风险的！

提问： 曾叔！您好！坐标上海，目前有一套房子，打算把这套抵押150万，然后再贷款一部分投资一套总价300万以的住宅，不知道是否可行？!打算买来直接出租，不知道上海还有哪些价值洼地可以选。

回答：你好，操作是可以的，建议留足1-2年房贷，子弹不要打的太空，在京沪这样的城市，除了极个别特殊的房子（例如上海老洋房改造高端民宿），基本没有租金能抵消月供的。改造高端民宿，运营，本身也是巨大成本。城郊结合部低单价房产＋群租房，勉强租售比到3%-4%房产的租售比，和房产的投资回报，不是同一个逻辑，看需要追求的是租金回报，还是买卖回报，具体详见内部资料。

提问：你好，曾叔，主要需求是学位、自住改善、房子增值保值。看中了中海观澜府和万科金域曦府，请问这两个盘要怎么选择？花地湾的万科金域曦府6万左右，值得入手吗？会有增值空间吗？

回答：你好，中海观澜府之前有分析过，盘子小，江景并不是很独特，不过地段潜力还是有的，主要是博片区改造，配套的提升。金域曦府在花地湾，自住还是可以的，但花地湾这一带增量还是很有限，买花地湾不如买广刚了。

提问：坐标上海杨浦上外双语附近，有房，再买属于二套，房产方面现在有两种选择：一、现手头有流动资金300多万，用于投资购买400多万的房子。二、父母手上有一市区90年的老破小，无学区，租金尚可，一月5000+，今年5月满五，出售后与我原先的300多万一起作为启动资金用于投资或家附近购买700-800万的房子。请问曾叔，1、如何选择好？怕现在不出手等到年中价格猛涨，又觉得400多万可选性也很小，二套房房票不能好好利用。2、两种价位的投资有何好的推荐？

回答：你好，建议集中力量入手更好的标的，未来房产分化会越来越大，好的越来越好，差的就越来越差。400左右、700-800w的最有潜力的板块和楼盘详见内部分享。

提问：你好，曾叔，买产证还没有下来的二手房可以吗？交易的时候需要注意哪些问题？

回答：你好，双方应当签订详尽的书面协议，确定双方的权利义务关系，以免引发不必要的纠纷。买这样的房子，你首先要有心理准备。你现在要买的房子的房产证还没办下来就属于产权没经过确权。因此，你们的买卖行为不受法律保护。

提问：曾叔，你好，请问在上海买房投资，怎么做到效益较大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。

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