写字楼租赁市场或将成为下一个战场,谁才是“明日之星”?

上海，一座繁华的华东都市。说起它，几乎所有人的排名前列印象都是外滩、东方明珠、以及陆家嘴那片鳞次栉比的楼宇。

转眼间，2018年已经悄然过去，回顾大上海楼市的发展，上海写字楼市场整体表现稳中有进，这对于开发商来说，是乐于接受的一件事情。综合来看，上海优质写字楼租户仍以金融业为需求首位，而事实也表明，越来越多的大型险资机构将目光投向了这块“市场蛋糕”，相继落子于金融核心区。对于多个保险公司巨头的密集入驻，这无疑是对金融核心区发展现状和未来趋势的看好。

其中，较具代表性的案例要属中国人寿在陆家嘴CBD打造的一座“中国人寿金融中心”超甲级写字楼，一举成为陆家嘴CBD新地标。

我们不难猜到，背靠上海这样的大经济平台，又选择陆家嘴这一华东核心金融引擎，这无疑是中国人寿相中这座写字楼的先行逻辑。一般而言，出于对资金回报率和稳定性的要求，险资机构就是最敏锐的投资者，在其地产布局上，对区域和地段的甄选上尤为挑剔，中国人寿此前涉足的地产项目，均处于城市核心区域。

然而，在全球商务高速发展下，一个城市的写字楼也在时刻进行着升级换代，向着更加便利、综合、高效、科技的方向全面发展，现代办公也开始从单一的办公场所走向完整的商务生态。门户城市新兴写字楼正在进入多元化阶段，高端写字楼之间的竞争会更加激烈，在刚刚启程的2019年，谁会成为写字楼租赁市场上的“明日之星”？

随着技术、商务行为及文化的变化，办公空间的使用方式将在未来持续演变。自从2016年，来自美国的运行商WeWork正式进军中国大陆市场，在上海开出排名前列家联合办公点之后，我国本地的联合办公服务商如雨后春笋一般崛起，在2018年，联合办公的市场密集度迅速提高，因为其办公的灵活性，甚至受到了很多传统企业的青睐。

共享型经济时代催生了联合办公空间，这使得传统写字楼的办公空间也随之发生了巨大的变革，不再拘泥于一间间单独的内部会议室，而是向企业租户开放公共会议室。这类会议室可能会位于建筑的高区，集中配备餐饮服务，预订费用直接向租户收取。如此一来，租户不但可以节省固定支出，开展多元化会议，而大楼物业也可将这一特色服务作为招租卖点大力推广。

在上海陆家嘴金融核心区域，已然有高端写字楼先进应用了此类灵活办公空间，以位于陆家嘴金融中心滨江新区HBC的中国人寿金融中心为例，在即将投入使用的57楼多功能会议中心内，设计了多种分割式会议区。

中国人寿金融中心可多种分割式会议区

随着中国人寿金融中心57楼多功能会议中心即将投入使用，可多种分割式会议区将为企业租户带来了更加灵活的多元化使用方式，这种“灵活空间”的弹性使用，注定会成为未来传统写字楼的重要变革模式。

除了这种可分割式会议区，中国人寿金融中心57楼多功能会议中心还分割出大小不等的多用途房间，作为或大或小的会议室、私人交流区、团队协作区、或者为来访客人提供流动工作座位。在提供共享和开放式空间的同时，成功保持了企业员工的个人空间和隐私感。

中国人寿金融中心分割后小会议室

目前即便是在上海最黄金地段，大部分的写字楼还是属于“传统优质甲级写字楼”，而新兴的写字楼产品与传统写字楼相比，还有两个比较显著的特点：一个就是休闲人性化的办公空间，而另一个则是新写字楼更注重绿色环保。

随着时代发展，都市白领对办公环境要求越来越高，如何创造休闲人性化的办公空间，保证工作效率，提升整体绩效运作流程，都成为一些前瞻性企业在选择办公场所时的必然考虑因素。

还是以中国人寿金融中心为例，我们可以看到，为了较大化江景资源，使员工在工作之余视线开阔无遮挡，中国人寿金融中心在设计上采用了无柱化设计，如此一来，有了270度的环幕视野，大楼周遭的滨江风景得以尽收眼底，同时还有效缓解了工作时的紧张压迫感。

此外，中国人寿金融中心在休息区的设计上也极具人性化。布局上色彩饱满，营造出一种积极向上且活力四射的环境氛围，开放式的设计也将不同的部门汇聚在一起，促进团队协作，不仅强调出公司属性和休闲化空间氛围，也营造出都市白领的归属感和认同感。

中国人寿金融中心会议休息区

中国人寿金融中心57楼多功能会议中心前台接待处

除了休闲人性化的办公空间，新兴写字楼另一大特点就是更注重绿色环保，打造自然与办公的零界限，是目前核心区域高端写字楼规划空间所遵循的准则之一。

无论是下沉式广场、休闲广场、屋顶露台等多元化的共享空间，让办公空间与自然空间优质转换，亦或是以科技赋能的绿色室内环境，都能有效帮助企业白领提高工作效率，减少工作压力。

从外观上看，我们可以看到中国人寿金融中心的建筑正立面使用了通透的中空玻璃幕墙，充满时尚感的玻璃幕墙不仅视野开阔，更主要的是双层LOW-E的设计还能有效降低紫外线辐射。隔热、透光、低辐射、节能，通过玻璃，体验冬暖夏凉的同时，也能欣赏到陆家嘴滨江特有的建筑美态。

从城市的可持续发展出发，同时考虑使用者的需求，大楼还设计了每层8扇可开启透气窗，与外部自然接触，自然通风，降低能耗，为整个办公空间注入了自然生态的气息。

每季恒温的VRV中央空调系统和智能新风系统，自动调节室内温度的同时，源源不断地供应新鲜江风，让办公空间空气流通含氧量更高。这样的绿色办公环境能让都市白领享受到鲜氧办公，更加有利于不同团队之间的沟通和协作。

写字楼就是要让员工享受到更丰富的配套，更高效、智能的环境。随着这些新特点的发展，写字楼行业的一些概念在被重新定义，较先被挑战的是“得房率”，这是在传统办公楼时代租户非常关心的问题，而现在，“空间的有效使用率”会更加被看重，这也是新兴写字楼在未来发展的主要趋势。相信一栋兼具灵活办公空间和绿色休闲办公环境的写字楼，必将成为企业租户眼中的“明日之星”。

以上说到了高端写字楼在未来发展的3大趋势，如果说灵活的办公条件、休闲人性化的办公空间、绿色环保的办公环境是一栋大楼的主心骨，那么还需要注入一缕灵魂，这栋大楼才称得上有“人情味”。

一座有“人情味”的大楼，主要体现在它的软件服务方面。随着办公方式的变化、企业创新性的提高以及人才竞争的加剧，越来越多的企业租户在关注办公环境的同时，也在考虑着员工福利。

例如中国人寿金融中心所配备的员工专属餐厅“国寿美食家”，通过提供早餐、午餐及周五外带餐食的服务，可以说是真正为员工解决了平日就餐问题。

为了进一步完善员工福利，中国人寿金融中心近期还开通了早晚高峰7趟免费接驳班车，班车直通2号线东昌路站及4号线浦东大道站，使用45座新能源中巴，为企业员工提供温馨的接送服务。这样的服务除了为员工带来了更加便捷的交通保障外，更能为企业高效运作带来便利。

我国写字楼可以说是经历了从普通型商务写字楼、综合型仿国际标准写字楼、智能型商务写字楼到国际型先进商务写字楼的发展演变。如果说21世纪前10年是住宅市场投资的黄金时代，那么后10年则是写字楼地产投资的黄金时代。

与此同时，随着政策调整和城市发展，越来越多的投资者正把目光投到写字楼市场，不仅仅着眼于金融门户城市，长三角地区其它核心城市，也是投资者的热门争夺之地。位于苏州湖东CBD的国寿金融中心就是中国人寿的又一经典之作，作为整个苏州，乃至长三角的先进企业、总部企业商务需求的重要补充，苏州国寿金融中心紧扣城市商务脉搏，刷新了苏州办公产品品质的新高度。

未来，从市场的趋势来看，投资者或许会从“炒房”的盈利模式向“持有”的盈利模式转变，租赁市场或将成为下一个战场。